Edellinen merkintäni oli reaktio OP:n kiinteistörahaston tilanteeseen. Vasta kirjoitukseni jälkeen ilmestyi Fivan lausunto.

Tunnen aihetta sekä teoriassa että käytännössä. Kirjoittamassani Turun Liikemiesyhdistyksen historiassa käsittelen SYP:n aluejohtajan toimintaa yhdistyksessä. Keskustelin Heikki Toikan kanssa useampaankin kertaan ja käytössäni oli hänen ei-julkiset muistelmansa, mutta keskeisin materiaali oli yhdistyksen nykyään ko. ajalta julkinen arkisto TMA:ssa.

Yhdistyksen ns. toimitusjohtajaseminaarin taustoja Toikka käsitteli ensimmäisessä seminaarissa 1969 otsikolla ”Miten pankinjohtajan saa sanomaan kyllä?”. Ymmärrettävän kiinnostavassa esitelmässä Toikka korosti, että pelkät vakuudet eivät riitä luottopäätökseen, vaan yrityksen on pystyttävä esittämään taseanalyysi, budjetointi, investointilaskelma, rahoitussuunnitelma ja jopa yritystutkimus. Toikka totesi, että laskentatoimi on liikkeenjohdollisen osaamisen tärkeä osa, jota ilman ei enää tulla toimeen kiristyvässä kansainvälisessä kilpailussa. Toimialan hyvät tulevaisuudenodotukset, taitava liikkeenjohto ja nykyaikaisesti hoidettu laskentatoimi ovat luotonantajalle parempi vakuus kuin kiinnitys käyttöomaisuuteen. Taloudellinen kasvu edellytti pääomien ohjailua uusille kehittyville aloille. Tämän tehtävän hoitamiseen tarvittiin muutakin kuin vakuuksia, päätti Toikka.(s. 74).

Suullisesti Toikka asian ilmaisi minulle selkokielisemmin, syrjäisen teollisuushallin vakuusarvo ei ole sen hankintaan käytetty raha, vaan mitä siellä tehdään! Olen kohdannut nämä SYP:n yleiset periaatteet muuallakin tutkimustyössäni ja mielestäni niitä ei ole pankin omassa historiikissa pahemmin käsitelty. Periaatteiden käytännön seuraus oli, että SYP oli -80-luvulla alkaneen pankkikriisin suurin voittaja.

Kiinteistön omistaja näkee kiinteistön hankinta-arvon ja pyrkii pitämään sitä vakuus- ym. arvona, jopa inflaatiolla korotettuna.

Todellisuudessa ainoa autuaaksi tekevä on tietenkin markkina-arvo, jolla joku on valmis kiinteistön ostamaan. Jos kyseessä on laaja tai syrjäinen liike-, toimisto- tai tuotantotila, markkina-arvoa voi aivan rehellisestikin olla hankala määrittää ohuilla markkinoilla, jolloin voi toki turvautua vuokratuottoja diskonttaamalla saatavaan arvoon. Menetelmän hankaluus on vain siinä, että jos isoissa tiloissa on vain yksi konkurssiin yms. vaikeuksiin päätyvä vuokralainen, korvaajaa voi olla mahdotonta saada.

Suurin kritiikkini kohdistuu tuollaisiin, OP-Vuokratuoton tapaisiin kohteisiin, joissa asunnoille pystyy halutessaan aina saamaan sekä markkina- että diskontattu arvo (rahastolla on noin 5400 suoraan omistettua asuinhuoneistoa sekä 21 toimitilakohdetta). Ja kun aivan selvästi 2024 on käytetty rahastolunastusten lykkäämiseen ja markkinoiden elpymisestä höpimiseen, kyseessä on laaja markkinatoimijoitten tuottama harhautus, jota valvova viranomainen on vaieten seurannut.

Pörssissä on aivan erilaiset säännöt. Arvopaperinvälittäjän on toteutettava asiakkaiden toimeksiannot ilman aiheetonta viivytystä. Arvopaperinvälittäjä ei saa antaa toisen asiakkaan edun tai oman etunsa vaikuttaa asiakkaan toimeksiannon toteuttamiseen.

Ja nyt mennään siihen käytännön puoleen. Kaikki tämä on kiinteistöissä nähty ja koettu -80-90 -lukujen vaihteessa. Esim. Ilkka Kylävaara oli stalinistitaustainen julkkis, jolle luototettiin kait satojen (?) asuntojen hankinta. Kuplan puhjettua hän kertoi, ettei asiasta mitään ymmärtänyt. Juuri tämän kaltaisten tyyppien toimintaa vuokranantajina olen FB:ssä 2000-luvulla vuosia kauhulla seurannut.

Kaiken huipuksi tilanne nyt on huonompi kuin -80-90 -luvuilla. Slummiutuminen kasvukeskuksissakin ja Suomen tyhjeneminen suuressa osassa Tampereen pohjois- ja Jyväskylän itäpuolista aluetta on realiteetti.

SYP:n muutos vakuuksiin suhtautumisessa oli aikanaan käänteentekevä. Kovan inflaation aikana oli melko tavalla mahdollista hankkia teollisuuskaupungin keskustasta tuotantotila, jonka arvo nousi, vaikka tuotanto olisi ollutkin kannattamatonta. Tämä oppi loppui -90-luvulla, mutta – kuten sanottua – menneisyydestä ei opita, vaan jokainen sukupolvi toistaa edeltäjiensä virheet.