Asunnon myynnistä saatava luovutusvoitto on verotonta, kunhan myyjä on asunut asunnossaan yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Tämä on asunnonomistajien keskuudessa hyvin laajalti tiedetty sääntö. Harva taitaa kuitenkaan kiinnittää huomiota saman säännön varjopuoleen, minkä seurauksena kahden vuoden asumisaikakriteerin täyttymisestä voikin olla asunnon myyjälle pelkkää haittaa.

Mikä se säännön varjopuoli sitten on? Jos asunnon arvo onkin laskenut tai asunto on muuten remontointikustannusten, varainsiirtoveron ja/tai välityspalkkioiden seurauksena tuottanut tappiota, verolainsäädännön mukaan tällöin kahden vuoden sääntö toimii asunnon omistajaa vastaan. Siinä missä omistajan itse alle kaksi vuotta yhtäjaksoisesti asuttamasta asunnosta syntyneestä tappiosta saa verotuksessa hyödynnettävissä olevia luovutustappioita, kahden vuoden asumisen jälkeen tätä luovutustappiota ei enää saakaan.

Miksi näin on? Syy kahden vuoden asumissäännön olemassaololle myyntivoiton verottomuuden osaltahan on sinänsä melko selvä. Jos asunnon myymisestä mahdollisesti syntyvästä luovutusvoitosta joutuisi maksamaan asunnosta toiseen muutettaessa veroa samaan tapaan kuin muista esim. pörssiosakkeista saatavista luovutusvoitoista, se voisi pahimmillaan muodostaa niin järjettömän suuren asunnon myymisestä syntyvän kustannuksen, että se saisi asunnon omistajan luopumaan kokonaan muuttoaikeista. Vai miltä kuulostaisi se, jos asunnon arvon noustua nimellisesti 300 000 eurosta 400 000 euroon, ja asunnon myymisestä saadusta 100 000 euron luovutusvoitosta pitäisi maksaa 32 800 euroa veroja? Kun tähän päälle vielä lisätään uudesta asunnosta maksettava n. 10 000 euron (tai omakotitalon tapauksessa n. 20 000 euron) varainsiirtovero ja muutosta syntyvä kustannus siten nousisi ehkä jopa yli 50 000 euroon, niin vieläkö muutto kuulostaisi houkuttelevalta? Koska sijoitustarkoitukseen hankituista asunnoista saatavia voittoja valtio kuitenkin haluaa verottaa, tällaisten asuntoloukkujen poistamiseksi tai ainakin pienentämiseksi on syntynyt tämä kahden vuoden sääntö.

Joku voi tähän todeta, että verovähennyskelpoisen luovutustappion puuttuminen on luonteva vastine sille, että myös luovutusvoiton verotettavuus häviää. Näissä on kuitenkin se ero, että luovutustappion syntyminen ei aiheuttaisi samanlaisia haitallisia insentiivejä: ei luovutustappion verovähennyskelpoisuus olisi minkäänlainen hidaste muuttamiselle, ja on vaikea nähdä, miten se erityisesti kannustaisi minkäänlaiseen kikkailuunkaan. 

Kuvitellaanpa jokin jostakin teollisuudenalasta vahvasti riippuvainen paikkakunta, joka joutuu kärsimään teknologisesta, yhteiskunnallisesta tai alueelle tärkeän yrityksen ongelmiin liittyvästä murroksesta, minkä seurauksena alueelle muuttaneen asunnon arvo putoaisi huomattavasti. Jos muutos tapahtuu erityisen äkillisesti voi yhtäkkiä olla hyvä asia, jos asunnon ostamisesta onkin alle kaksi vuotta, sillä se voisi pehmentää huomattavasti henkilökohtaiselle taloudelle syntyvää vahinkoa. Joissain tilanteissa asunnon omistaja voisi tuhansien eurojen verosäästön takia jopa ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin välttääkseen kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen toteutumisen – eli välttääkseen sitä, mitä tyypillisesti pidetään tavoiteltavana määränpäänä. 

Kaiken kaikkiaan on omituista, että asunnonomistajaa tällaisessa tilanteessa käytännössä rangaistaan yhtäjaksoisesta asumisesta omassa asunnossa. Jos kahden vuoden asumissäännöllä ei olisi sen varjopuolta, tuon kahden vuoden ajanjakson ylittymisestä ei olisi tällaisessa tilanteessa haittaa asunnon omistajalle, ja laki toimisi siten reilummin ilman, että kyseessä olisi minkään perusteettoman edun antamisesta, hyväntekeväisyydestä tai valtion kannalta fiskaalisesti kovin merkittävästä tekijästä. Voi myös kysyä tarvitaanko koko kahden vuoden sääntöä. Jos käyttöön otettaisiin esim. arvonnousuvero, joka kutistaisi muuttamisesta aiheutuvan transaktiokustannuksen sen verran pieneksi, ei kahden vuoden säännölle olisi enää tarvetta, ja samalla voisi luopua myös varainsiirtoverosta. Tällöin luovutuksesta syntyisi aina joko verotettavaa voittoa tai vähennettävää tappiota, mikä tasattaisiin suhteessa jo mahdollisesti maksettuihin arvonnousuveroihin.

Kahden vuoden säännön omistajaa hyödyttävä puoli on nykyisellään yhteiskunnallisesti hyvin merkittävä tekijä, eikä sitä voisi sen toisinaan aiheuttamista omituisista ja haitallisistakin insentiiveistä huolimatta poistaa ilman, että poiston aiheuttama asuntoonlukittumisvaikutus ehkäistäisiin jollain muulla keinolla, kuten vaikka edellä mainitulla arvonnousuverolla. 

Kahden vuoden säännön omistajalle haitallinen puoli on tässäkin mielessä sen hyötypuolen vastakohta: se on yhteiskunnallisesti vähäpätöinen asia, mutta toisaalta myös tekijä, jonka voisi jokseenkin huoletta poistaa ilman, että sitä korvattaisiin millään uusilla arvonnousuveron kaltaisilla lakipykälillä. Ilman korvaavia pykäliä se toki alentaisi hieman verotuloja, mutta luultavasti varsin marginaalisesti. Suuremmaksi haitaksi voisi itse asiassa muodostua tappiolaskelmien hyväksymisen vaatima byrokratia, mikä voisi potentiaalisesti olla suurempikin syy olla poistamatta tätä asunnon omistajalle haitallista puolta säännöstä. Toisaalta kyse ei olisi varsinaisesti täysin uudesta byrokratiasta: kyllä verottajalle tulee varmasti paljon myös luovutusvoiton vuoksi verotettavia tapauksia asunnoista, joissa omistaja ei ole itse asunut vaadittavia kahta vuotta. Säännön muuttaminen voisi lieventää yksittäisten ihmisten taloudellisia menetyksiä, pienentäisi asunnon omistamiseen liittyviä riskejä, poistaisi omituisen järjenvastaisen tavan rankaista yhtäjaksoisesta asumisesta, sekä tekisi laista yleisesti ottaen reilumman. 

Oli kahden vuoden säännöstä mitä mieltä hyvänsä, luultavasti lainsäädäntöön ei ole tulossa tältä osin muutoksia pitkään aikaan. Niin ollen sijoittajan on joka tapauksessa hyvä pitää tämä kahden vuoden säännön varjopuoli mielessä siltä varalta, että asuntokaupat jossain vaiheessa jostain syystä osoittautuisivatkin tappiollisiksi. Syitä tappiollisuudellehan voi olla monenlaisia ihan pelkästä varainsiirtoveron ja kiinteistönvälittäjän välityspalkkioiden aiheuttamista kustannuksista lähtien esimerkiksi siihen, että kalliilla tehdyn remontoinnin vaikutus ei näkyisikään toivotulla tavalla asunnon hinnassa, tai että yllättävistä elämänmuutoksista johtuen tulisikin tarve myydä oma asunto odotettua aiemmin. Asuntokaupoissa liikutellaan isoja rahoja, joten tappiotilanteessa potentiaalinen säästö verotuksessa mitataan helposti tuhansissa euroissa.