Omistusasunto on ollut tuottava sijoitus

Asuntoja pidetään huonosti tuottavana sijoitusmuotona, joka kuitenkin antaa omistajalleen tasaista muutaman prosentin reaalituottoa ja pörssisijoitukset ovat taas yleisen käsityksen mukaan riskialttiita, mutta tuottavat keskimäärin paremmin.

Tämä virheellinen ennakkoluulo on viimeisen kymmenen vuoden aikana tullut kalliiksi. Pörssin markkina-arvo on, kuten alla olevasta Suomen pankin kokoamasta tilastosta voimme havaita (alempi käyrä, siniset pilarit), laskenut jo yli kymmenen vuoden ajan. Asuntojen reaalihinnat  ovat taas ylemmän Tilastokeskuksen kokoaman käyrästön mukaan nousseet samassa ajasssa kaksinkertaisiksi (sininen käyrä: pääkaupunkiseutu; punainen käyrä: koko Suomi). Tavallinen suomalainen omistusasunnon hankkinut perhe on siis ollut kaukaa viisas ja sijoittanut varansa oikein, kun taas pörssisijoittaja on erehtynyt. Aivan näin pitkää, kurjaa pörssisäätä ei varmaan kukaan osannut kymmenen vuotta sitten odottaa. Tavalliset suomalaiset kotitaloudet ovat taas kerran olleet taitavampia kuin sijoittajat.

Käyrät eivät ole aivan vertailukelpoisia. Ylemmästä käyrästä puuttuu asuntojen tuottama vuokratuotto ja alemmasta taas osingot. Nämä kuitenkin karkeasti ottaen kompensoivat toisensa. Mutta pörssiosakkeiden markkina-arvosta puuttuu lisäksi inflaatiokorjaus ja jos tämä otetaan huomioon niin pörissosakkeet ovat olleet vielä heikompi sijoitus kuin käyrät antavat ymmärtää. Omistusasunto on siis ollut näiden käyrien antamaa kuvaa kannattampi valinta.

Sijoitusten arvo nousee yleensä niin kauan kuin korot ovat matalat

Mutta miten jatkossa? Asuntojen hintojen nousu johtuu kahdesta tekijästä. Toisaalta alhaisesta korkotasosta, mutta myös siitä, että yhteiskunnassa on totuttu pitkiin asuntolainoihin, jotka helpottavat asuntovelallisen asemaa ja tuovat likviditeettiä asuntomarkkinoille. Näyttäisi siltä että korkotaso pysyy tällä kertaa pitkään alhaalla ja seurauksena lienee kaikkien omaisuuslajien inflaatio (hinnannousu), joka jatkuu yleensä kunnes korkoja on nostettu niin korkealle, että vaikutukset näkyvät reaalitaloudessa. Tällä kertaa siihen voi mennä melko pitkään.

Asuntojen ja pörssikurssien nousun yhteiskunnalliset vaikutukset ovat, toisin kuin yleisesti luullaan, pääosin negatiivisia. Omaisuusarvojen nousu (suhteessa palkkatasoon) jäykistää yhteiskuntakiertoa, alentaa yritteliäisyyden motivaatiota ja antaa sijoittajille mahdollisuuden laiskaan elämään. Olemme kuitenkin, ikävä kyllä, matkalla ei toivottuun suuntaan, eikä tämä ole kenenkään etu. On sijoittajan etu että yhteiskunta kehittyy ja talous kasvaa myös pitkällä tähtäimellä – ja siksi olisi hyvä että sijoittajien omaisuus ei inflatoidu kohtuuttomaksi.

Yritteliään ja työtä tekevän kansalaisen edun ajaminen johtaa kaikkien kannalta parhaaseen lopputulokseen. Voimme vain toivoa että keskuspankit ymmärtävät nostaa korkotasoa ennen kuin joudumme stagnaation karulle ja kiviselle tielle. Parempi on ottaa vastaan tervehdyttävä lama, kuin kitulias näivettymien. Puhe lamasta kuulostaa ehkä ennenaikaselta kun vasta olemme toipumassa edellisestä, mutta uuden laman siemenet itävät jo tänään ja niihin on hyvä kiinnittää ajoissa huomiota.

Asuntoja pidetään huonosti tuottavana sijoitusmuotona, joka kuitenkin antaa omistajalleen tasaista muutaman prosentin reaalituottoa ja pörssisijoitukset ovat taas yleisen käsityksen mukaan riskialttiita, mutta tuottavat keskimäärin paremmin.

Tämä virheellinen ennakkoluulo on viimeisen kymmenen vuoden aikana tullut kalliiksi. Pörssin markkina-arvo on, kuten alla olevasta Suomen pankin kokoamasta tilastosta voimme havaita (alempi käyrä, siniset pilarit), laskenut jo yli kymmenen vuoden ajan. Asuntojen reaalihinnat  ovat taas ylemmän Tilastokeskuksen kokoaman käyrästön mukaan nousseet samassa ajasssa kaksinkertaisiksi (sininen käyrä: pääkaupunkiseutu; punainen käyrä: koko Suomi). Tavallinen suomalainen omistusasunnon hankkinut perhe on siis ollut kaukaa viisas ja sijoittanut varansa oikein, kun taas pörssisijoittaja on erehtynyt. Aivan näin pitkää, kurjaa pörssisäätä ei varmaan kukaan osannut kymmenen vuotta sitten odottaa. Tavalliset suomalaiset kotitaloudet ovat taas kerran olleet taitavampia kuin sijoittajat.

Käyrät eivät ole aivan vertailukelpoisia. Ylemmästä käyrästä puuttuu asuntojen tuottama vuokratuotto ja alemmasta taas osingot. Nämä kuitenkin karkeasti ottaen kompensoivat toisensa. Mutta pörssiosakkeiden markkina-arvosta puuttuu lisäksi inflaatiokorjaus ja jos tämä otetaan huomioon niin pörissosakkeet ovat olleet vielä heikompi sijoitus kuin käyrät antavat ymmärtää. Omistusasunto on siis ollut näiden käyrien antamaa kuvaa kannattampi valinta.

Sijoitusten arvo nousee yleensä niin kauan kuin korot ovat matalat

Mutta miten jatkossa? Asuntojen hintojen nousu johtuu kahdesta tekijästä. Toisaalta alhaisesta korkotasosta, mutta myös siitä, että yhteiskunnassa on totuttu pitkiin asuntolainoihin, jotka helpottavat asuntovelallisen asemaa ja tuovat likviditeettiä asuntomarkkinoille. Näyttäisi siltä että korkotaso pysyy tällä kertaa pitkään alhaalla ja seurauksena lienee kaikkien omaisuuslajien inflaatio (hinnannousu), joka jatkuu yleensä kunnes korkoja on nostettu niin korkealle, että vaikutukset näkyvät reaalitaloudessa. Tällä kertaa siihen voi mennä melko pitkään.

Asuntojen ja pörssikurssien nousun yhteiskunnalliset vaikutukset ovat, toisin kuin yleisesti luullaan, pääosin negatiivisia. Omaisuusarvojen nousu (suhteessa palkkatasoon) jäykistää yhteiskuntakiertoa, alentaa yritteliäisyyden motivaatiota ja antaa sijoittajille mahdollisuuden laiskaan elämään. Olemme kuitenkin, ikävä kyllä, matkalla ei toivottuun suuntaan, eikä tämä ole kenenkään etu. On sijoittajan etu että yhteiskunta kehittyy ja talous kasvaa myös pitkällä tähtäimellä – ja siksi olisi hyvä että sijoittajien omaisuus ei inflatoidu kohtuuttomaksi.

Yritteliään ja työtä tekevän kansalaisen edun ajaminen johtaa kaikkien kannalta parhaaseen lopputulokseen. Voimme vain toivoa että keskuspankit ymmärtävät nostaa korkotasoa ennen kuin joudumme stagnaation karulle ja kiviselle tielle. Parempi on ottaa vastaan tervehdyttävä lama, kuin kitulias näivettymien. Puhe lamasta kuulostaa ehkä ennenaikaselta kun vasta olemme toipumassa edellisestä, mutta uuden laman siemenet itävät jo tänään ja niihin on hyvä kiinnittää ajoissa huomiota.

Related Posts

Sijoittaminen

Home bias

Termi on määritelty esim. tuossa. Nojaaminen yhteen maahan, jollaiseksi EU:nkin vallan hyvin voi laskea (siis onko USA varmasti vain yksi kansatalous?), sisältää riskin.

Toisaalta me kaikki

WP Twitter Auto Publish Powered By : XYZScripts.com