Oravan nousu ja lasku

 

Välillisiin kiinteistösijoituksiin en ole tuon jälkeen koskenut edes pitkällä tikulla enkä aio koskea jatkossakaan.

Käsittääkseni pankkeja on 2000-luvun kasvavasti ärsyttänyt se, että ihmiset ovat menestyneet suorilla kiinteistösijoituksilla ilman, että pankit ovat päässeet kostuttamaan nokkaansa (ilmaisu on Mario Puzon mukaan mafian tapa sanoa, että osa tuloista kuuluu heille). 

Ratkaisuna tähän pankkien ongelmaan ovat olleet REIT:t. Näitä aikaansaannoksia esim. TE mainosti 2011 aivan poskettomasti: Taaleritehtaan REIT antaa mahdollisuuden kiinteistösijoitukseen ilman 100.000 euron pääomaa, mikä muka suoriin sijoituksiin tarvitaan. No, tuolloin yksiöitä sai monesta paikasta selvästi halvemmalla ja Taaleritehtaan asiakkuus taitaa alkaa noin 300.000:sta.

REIT:ien vikana on mm. läpinäkyvyyden heikkous. Asuntoja on kovin erikuntoisia ja osoite pitäisi tietää hyvin tarkasti ja talokin nähdä omin silmin. Esim. osoite ”Hervanta” kattaa tietääkseni kovin monentasoista taloyhtiötä.

Yksi positiivinen piirre REIT:eissä VOISI olla. Suoraan kiinteistösijoitukseen liittyy as.oy:n hallintokulut. REIT voisi eliminoida kokonaan omistamansa as.oy:n hallintokulut. Minä en vain usko sellaiseen tilanteeseen, että emoyhtiön johto tekisi ilmaiseksi tytäryhtiöitten töitä. Enemmän tulee mieleen Nuorisosäätiön Antti Kaikkosen menetelmä, jossa pidettiin 10 as.oy:n kokousta á 5 minuuttia ja á 500 euroa.

Edelleen minun hämmästyttää esim. Oravan tapauksessa sen kehuminen, että osinkoa jaetaan neljästi vuodessa. Osingon maksustakin tulee hallintokulujen ja nekin maksaa sijoittaja. Paljon halvempaa on laittaa purkki täyteen euron kolikoita ja ottaa yksi sieltä joka päivä, siinä riittää iloa pitkäksi aikaa.

Oravaa perustettaessa huomasin sen kyseenalaisen piirteen, että Orava hankki huonolta paikalta halpoja vuokra-asuntoja, joihin viime kädessä vaikka sossu järjestää vuokralaiset ja vuokrat. Vuokratulot saadaan tällä tavalla korkeiksi, mutta arvonnoususta en löisi hirveästi vetoa.

Nyt liikkeellä olleisiin tietoihin Oravan taseen rapauttamisesta en ole sen paremmin perehtynyt enkä ota niihin kantaa.

 

Kirjoittajan sitoumukset: kirjoittaja on ruokkinut oravia esim. kuvassa.

7 thoughts on “Oravan nousu ja lasku

  1. Ruotsalainen vaihtoehto

    Jos asuntosijoittaminen kollektiivisen ratkaisun kautta kiinnostaa, niin yksi vaihtoehto on ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Wallenstam. Minulla on ollut se vasta jonkun aikaa salkussa, joten kokemukset ovat kapeat omistajana. Yhtiön luvut ovat pitkässä juoksussa hyvät, ja historiaakin riittää, se oli perusteeni. Osinko on kasvanut ripeästi jne. Kukin ynnäilköön osakkeen hinnoittelun ja riskit itse, mutta minullek kelpasi.

    https://www.wallenstam.se/

    1. Liikevaihto ei kasva. Osinko

      Liikevaihto ei kasva. Osinko 2 %, P/E noin 12. Kurssi vuoden tasolla. En tiijä!

      1. Osinko kasvaa

        Minua Wallenstamissa houkutti osingon ripeä kasvu. Liikevaihto ei tällä sektorilla yleensä nopeasti kasva. Oman tulkintani mukaan arvoyhtiö, mutta jokainen päätelköön itse.

        Osakekurssi on sahannut pitkään paikallaan noustuaan vauhdikkaasti pari vuotta sitten. Voi nousta kohtakin taas ripeästi jos tuon vastustason poksauttaa puhki, mutta itse ostin tosiaan osinkokehityksen takia, en pelipaperiksi.

  2. huonot kämpät huonoilta paikoilta

    Asuntobulleroiden hokema oli ainakin aikaisemmin, että ”hyvät asunnot hyviltä paikoilta säilyttävät aina arvonsa”. Veikkaan, että tuo huonoilla paikoilla oleviin huonoihin kämppiin sijoittaminen on kuitenkin ollut sijoittajalle käytännössä fiksumpi strategia. Tiedä sitten muuttuuko tämä tilanne, jos yhteiskunta jättää tulevaisuudessa asuntokaupan enemmän markkinavoimien hoidettavaksi.

    1. Monenlaista huonoutta

      En ole itse koskaan pahemmin sijoittanut keskustaan (vaikka siellä asunkin), vaan keskustan reunalle alueille, joita olen pitänyt hyvinä ja ns. kehittyvinä, vaikka kaavoitus toisaalta onkin tavallisen pitkäpiimäistä puuhaa. Alueet pitää vain tuntea. Oravan salkun arviointi tapahtuu hehtaaripyssyn tarkkuudella. Voi olla, että Hesan ympärillä on onnistuttukin, mutta minulla silmään osuvat esim.R-niemi, Kotka ja Lahti isoina kohteina. Ja kyllä, kyllä niissäkin paikoissa joku asuu jatkossakin.

  3. Aika on taas kypsä …

    Silmiin pistää taas erilaisten asuntosijoitusrahastojen (= REIT) aktiivisuus koko kansalle.

    Yleensä pitkän juoksun suhdannesykleissä kansaa kosiskellaan ostajaksi & riskin ottajaksi aina juuri siinä vaiheessa kun bisnes alkaa alan sisäpiirien keskuudessa loppua.

    Olisko nyt sitten taas nämä vuoden 2007 – 2008 hetket käsillä vai ei?

    Ainakin hintojen noste Suomen ulkopuolella on ollut merkittävää & aika varmaan kertoo meille sen totuuden nyt parin vuoden aikana.

  4. Oravan suurin ongelma ei

    Oravan suurin ongelma ei sittenkään ole muuttotappiopaikkakuntien remonttikohteet, vaan se että (lähipiirin omistama) hallinnointiyhtiö syö kaikki vuokraustoiminnan tuotot. Ns. voitot ovat perustuneet laskennallisiin tasearvojen korjailuihin, ja osingot on maksettu uusien omistajien tuomalla ja/tai lainarahalla. Aiemmin mukaantulleiden omistusosuudet laimentuvat sitä mukaa, kun uusia osakkeita painetaan.

Comments are closed.

Related Posts

Talous

OMXH25:n puuttuvat brändit

Perjantaina Piksussa lausuttiin OMXH25:stä, että ”Monet näistä yrityksistämme ovat raaka-aine… painoitteisia.” Saman asian sanoi samana päivänä AP:ssa Hannu Angervuo (matala jalostusaste). Ongelma on yhtä vanha