Syyttävä sormi sinne, minne se kuuluu

Ihmiset alkavat kiitettävällä tavalla herätä talouden nurinkuriseen tilaan. Tämä näkyy kasvavana määränä yleisöosaston kirjoituksia ja syyttävän sormen heristämisenä. Näyttää siltä, että nyt nuorehkot asuntosijoittajat on otettu oikein kansan syntipukeiksi ja heitä kiitetään ylikorkeista vuokrista ja kansakunnan velkaantumisesta sekä pian nousevista elintarvikkeiden hinnoista.

Otetaan askel taakse ja katsotaan mistä oikeasti on kyse, eli mennään ilmiön syytekijöihin ja tutkitaan niiden seurauksia.

Inflaatio on noin kolme prosenttia ja vuoden euribor-korko 1,95 prosenttia. Tässä ei kummoista laskutikkua tarvita ymmärtääkseen, että reaalikorko on negatiivinen. Tämä tietenkin on keskuspankin tarkoituskin tilanteessa, jossa talous huohottaa ilman hengityskonetta. Negatiivinen reaalikorko johtaa suurella todennäköisyydellä aaltomaiseen inflaatioon, jossa inflaatio – deflaatiokierre vierailee eri omaisuusluokissa arvaamattomassa järjestyksessä.

Rahan määrän lisääminen järjestelmässä setelirahoituksen muodossa, johtaa lähes varmuudella epätoivottuihin oheisseuraamuksiin. Rahalla on tapana hakeutua sinne, missä on mahdollista odottaa inflaatiota suurempaa tuottoa.

Rahajärjestelmämme perustuu sisään rakennettuun pohjainflaatioon, jossa rahanmäärän tulisi kasvaa vuosittain nettokorkojen verran. Muutoin järjestelmä ajautuu hallitsemattomaan häiriötilaan. Liian suuri rahanmäärän kasvu johtaa hallitsemattomaan inflaatioon.

Fraktaalipankkijärjestelmän ja paperirahan, joka ei ole arvometallikannassa, seurauksena meille on syntynyt tilanne, jossa tilisäästäjä on häviäjä inflaation syödessä säästöjen arvoa. Ainoa tapa säilyttää säästöjen ostovoima on sijoittaa ne vähintäänkin inflaation verran tuottavaan kohteeseen. Tämän takia osakkeet ja asunnot ovat monesti niitä osoitteita, joihin raha pysäköidään.

Reaalivarallisuuden kasvattaminen vaatii inflaatiota suuremman tuoton aikaansaamista. Mikäli jostain saa rahaa lainaksi alle inflaation tasoon ja pystyy sijoittamaan sen inflaatioindeksiin, syntyy uutta varallisuutta sijoittajalle.

Verojärjestelmämme pitää huolen siitä, että inflaation suuruisestakin tuotosta maksetaan veroa. Valtio saa siis veroa osasta, joka ei vielä ole tuottoa. Tätä voi pitää nerokkaana veronkantomenetelmänä.

Kun nämä edellä olevat palikat kasaa yhteen ajatukseen alkaa hahmottua miksi asunnot ovat olleet suomalaisille turvallisen tuntuinen ja helposti ymmärrettävä sijoitus jo vuosikymmenien ajan.
Valveutunut sijoittaja on ymmärtänyt inflaatiosuojan ja jatkuvan kassavirran merkityksen.
Hyvän vakuusarvon ja sopivan kassavirran yhdistelmänä on ollut mahdollista melko pienellä riskillä käyttää lainarahaa osana sijoitusta, jolloin päästään inflaation ylittävään tuottoon ja varallisuuden kertymiseen.

Vuokranantaja palvelee yhteiskuntaa antamalla asunnon vuokralle sitä tarvitsevalle. Nyt toivoisinkin, että joku pystyisi kertomaan minulle miten vuokra-asuntojen lisääminen markkinoilla voi nostaa vuokria sietämättömälle tasolle? Sillä miten asunnot on rahoitettu, ei yhtälöön ole vaikutusta.

Vuokrat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan suhteessa.  Eivät ne vuokrat nouse vaikka minä päättäisin tuplata kaikkien asuntojeni vuokrapyynnit. Varmuudella tietäisin niiden jäävän tyhjiksi.

Suomessa on noin 260 000 yksityisten omistamaa vuokra-asuntoa. Pääosin vuokranantajalla on alle kaksi asuntoa. Laajamittaisesta nuorten aiheuttamasta vääristymästä on aivan turha puhua, jos tuntee pelikentän. Populistisesti heidän toimiensa taloudellista järkevyyttä voidaan toki tarkastella. On selvää, että liika laina ja sijoittaminen asuntoihin ilman riittävää omarahoitusosuutta ja turvapuskuria, on hyvin riskialtista ja tuskin suositeltavaa toimintaa.

Todellinen velkaantumisen ongelma kuitenkin löytyy muualta. Kulutusluotot ja suuret omaan kotiin otetut asuntolainat aiheuttavat huomattavasti vaarallisemman epävakaustekijän yhteiskuntaan. Näistä valtiovalta varmasti on ja pitäisi olla huolissaan, mutta tuskin vuokranantajasta, joka täyttää sitä aukkoa, joka kunnalliselta vuokra-asunnon tarjonnalta jää täyttämättä.

Yhden kohderyhmän sormella osoittelu on meille suomalaisille tutun kateuden ja tasapäistämisen merkki. Jakauman ääripäistä argumentointi on kovin pehmeää puuhaa eikä johda oikeisiin päätelmiin. Toki sillä saa kärkeviä mielipiteitä aikaiseksi, mutta nyt on tärkeää ymmärtää erottaa mielipiteet faktoista päätöksiä tehtäessä.

Tässä kirjoituksessa lopussa on osuva veikkaus ruuan hinnasta. Sitä eivät varmuudella aja ylöspäin yksittäiset piensijoittajat, vaikka he ottaisivat kuinka paljon lainaa ja ostaisivat porkkanoita. Takana on aiemmin kuvattu keskuspankkipolitiikka ja negatiivinen reaalikorkotaso. Pelureina ovat aivan järjettömänsuurella velkavivulla ( 25-200 :1) toimivat pankit, pankkiiriliikkeet, hedge rahastot ja muut suursijoittajat.

Olen kuitenkin samaa mieltä, että edessämme on ikävähkö inflaation aikakausi, joka pitää sisällään voimakkaita omaisuuslajien kuplanmuodostumisia ja nopeita puhkeamisia. Piensijoittaja yleensä häviää rahansa omaisuuslajikuplassa vaikka esiin nostetaan ne yksittäiset henkilöt, jotka onnistuvat siinä kerryttämään varallisuutta. Valtaosa ihmisistä tulee mukaan juhliin, juuri niiden muuttuessa puukkopainiksi. Siinä helposti sivullinenkin saa piston vatsanpeitteeseen.

Jos sormella halutaan tehdä tänään jotain hyödyllistä, niin työnnetään se vaikka omaan nenään. Silloin se osoittaa kivasti sinne, kuka omista päätöksistä ja ajatuksista on vastuussa.  Kateudesta vihreänä vinkuminen on tietenkin muodikasta näin ekologiaa arvostavana aikakautena.

Riemua päivääsi!
Matias

www.sijoitaosakkeisiin.fi

 

5 thoughts on “Syyttävä sormi sinne, minne se kuuluu

  1. ”Vuokrat määräytyvät kysynnän

    "Vuokrat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan suhteessa."

    Kysyntä ja tarjonta eivät muodostu Suomessa vapaasti vuokratukien vuoksi. Kysyntäpuolella on pääkaupunkiseudulla sosiaalitoimen määrittämä maksimivuorataso (joka on jotain 600eur/kk). Kukaan täysijärkinen ei vuokraa alle tuon. Tällöin hyvämaineisella alueella asuvan on maksettava tuon vuokratason ylittäviä vuokria suuremman kysynnän vuoksi, kun huonomaineisella vuokrataso on säädetty sosiaalitoimen toimesta 600eur/kk tasolle.

    Asuntojen hintataso muodostuu siis käytännössä kolmesta parametristä: Sosiaalitoimen maksimivuokrasta, vallitsevasta korkotasosta sekä muista vuokraamiseen liittyvistä kuluista.

     

    Tämä nykyinen yhtälö on vain kansantaloudellisesti täysin kestämätön, että veronmaksajat elättäisivät vuokraloordit jatkuvasti kohovien asumistukien avulla. Ainoa ratkaisu asuntohintojen pudottamiseksi järkevälle tasolle, samalla myös vuokrien lasku on vuokratukijärjestelmän romuttaminen. Tämä johtaa toki välittömästi huonomaineisten alueiden vuokrien selkeään laskuun, joka luonnollisesti vetää myös hyvämaineisten alueiden vuokrat laskuun ja samalla koko asuntokannan markkina-arvo tulee laskemaan takaisin pidemmän aikavälin keskiarvoonsa.

    Oletko aito kapitalisti joka ymmärtää kysynnän ja tarjonnan & toimii sen mukaisesti, vai sellainen kapitalisti joka elää sosialismin kustannuksella?

     

     

     

     

     

     

     

    1. Sosiaalitoimen maksamien tukien varassa asuvat ovat vain osa vuo

      Sosiaalitoimen maksamien tukien varassa asuvat ovat vain osa vuokramarkkinaa.
      Lisäksi valtaosa vuokranantajista suhtautuu hieman nihkeästi vuokralaiseen, jonka tulot perustuvat tukiin. Tämä johtuu tietenkin siitä, että monien tällaisten henkilöiden luottohistoria on ongelmallinen. Ei tietenkään kaikkien. Joukossahan on suuri joukko opiskelijoita ja nuoria, jotka eivät vain ole vielä ehtineet työelämään mukaan.

      Keskeinen kysymys ”vuokralordien ” oikeutuksesta saada vuokratuloa, lienee kysymys siitä, keneltä vuokralaiset vuokraisivat asunnot, mikäli yksityishenkilöt eivät niitä heille vuokraisi? On kyseessä sitten yhden asunnon omistava tai kymmeniä asuntoja omistava henkilö, ei tilanne ole yhtään erilainen.

      Vuokra määräytyy markkinoilta kysynnän ohjaamana. Sitä eivät määrä vuokranantajat. Mikäli vuokratason asettaa korkeammaksi kuin mitä asunnosta ollaan valmiita maksamaan, ei asunto mene vuokralle tai vuokralainen vaihtaa asunnon edullisempaan hyvin nopeasti.

      Asumisen kysymykset eivät ole yksiselitteisiä missään muotoa. Samalla tavalla omistusasuja voisi olla näreissään siitä, että Lauttasaaressa asunnot ovat todella kalliita ja he haluaisivat ostaa niitä halvemmalla. Niin kauan kun ostajia kuitenkin riittää, hinnat eivät laske.
      Minulla ei ole mitään sitä vastaan, että vuokratukijärjestelmä puretaan. En kuitenkaan aivan täysin usko nykyvuokrien johtuvan tukien suuruudesta.

      Ehkäpä korkeita vuokria karsastavan kannattaisi kysyä, miksi omistusasumista tuetaan asuntolainojen korkovähennysoikeudella. Tämä on yksi syy siihen miksi asuntojen hinnat ovat korkeita ja osin siitä johtuen vaadittava vuokrataso on noussut, jotta asunnon vuokralle antamista voitaisiin pitää järkevänä toimintana. Mikäli sitä ei pidetä järkevänä, vuokra-asuntojen määrä vähenee ajan myötä.

      Matias
       

      1. Asunto ja tuotto

        Suurin omistusasumisen tukimuoto on laskennallisen vuokratulon verottomuus. Jos vuokraat saman asunnon kuin omistat, niin sinä joudut (maksat vuokran verotetulla rahalla) ja vuokranantaja joutuu maksamaan monessa välissä veroja. Yritysmaailmassa ei tätä vinoutumaa ole ja siksi lähes kaikki yritykset ovat vuokralla. Asuntosijoittajat eivät ole ahneita, ne ovat mielestäni jopa liian vähän ahneita. He luottavat pitkälle siihen, että asuntojen hinnat eikä vuokrat voi laskea. Asuntosijoitukset ovat normaalisti erittäin vivutettuja ja se sisältää paljon riskejä joista suurin on pakkorealisointivaara. Katsokaa Amerikan asuntomarkkinoita tai ehkä vielä selkeämmin asian näkee Irlannissa. Turvamarginaali asuntosijoituksessa on pieni. On monia asuntosijoittajia joilla ei ole omaa rahaa asunnossa kuin 10 % – 20 % jos sitäkään. Onko järkeä? Ei sijoitus parane yhtään jos sen tekee velalla. Tuotot paranevat, mutta tappiomahdollisuus kasvaa vielä enemmän. Kumpi tekee paremman sijoituksen jos minä ostan omalla rahalla 300 000 euron sijoitusasunnon ja NN ottaa 300 000 euron velan ja ostaa saman asunnon? Sijoitus on täysin sama ja aivan yhtä hyvä, mutta NN tekee rahoitusbusinesta lisäksi. Jos tällä rahoituksella on hyvä tuotto-/riskisuhde, niin NN:llä on parempi tuotto kuin minulla. Tällä ei suoraan ole mitään tekemistä sen asuntosijoituksen kanssa. Sama tuotonlähde meillä on.

         

        T. jarno

  2. Kommentti

    Hei,

     

    Hyvä kirjoitus. Kiitos siitä.

     

    Sen verran haluaisin kommentoida, että inflaatiota laskettaessa yksilön tulee toki muistaa laskea myös henkilökohtainen inflaatio, ja verrata sitä yleiseen inflaatiotasoon. Yksilötasolla voi kuitenkin tehdä pieniä käytännön ratkaisuja, jotka vievät henkilökohtaista inflaatiota poispäin yleisestä inflaatiotastosta. Poikkeaman suuruus ja suunta määräytyvät tietysti tehtyjen ratkaisujen ja niiden "voimakkuuden" perusteella.

    1. Inflaatio

      Inflaatio onkin mielenkiintoinen, sillä olet oikeassa siinä, että jokaisen tulisi hahmottaa oman elämän kustannusten kehitys. Se kuinka oman rahan ostovoima käyttäytyy juuri niissä hyödykkeissä, palveluissa yms, joita itse käyttää. Harvan elämä on suora kopio inflaatiota kuvaavaan korin tuotteista.

      Todellinen useimpiin kohdistuva inflaatio on huomattavasti suurempi kuin esimerkiksi elinkustannusindeksin kuvaama hintojen muutos.

Comments are closed.

Related Posts

Sijoittaminen

EToron pörssilistautuminen

Eräs sijoittajan tärkeimmistä työkaluista urallaan on oikea kaupankäyntialusta. Oikean kaupankäyntialustan valitsemalla kykenet helpottamaan elämääsi ja sijoitusten tekemistä uskomattoman paljon, kun taas valitsemalla väärän alustan, rajoitat

Sijoittaminen

Norwegianin unelma haihtui

Monet piensijoittajat, etenkin kokemattomat, ravaavat kuraojaan kaatuneiden yhtiöiden perässä osakekurssin sukellettua taloudellisen tilanteen mukaisesti.

Halpuus houkuttaa, kuten surkeisiin kauppoihin aina ajautuvaa Sulo Viléniä takavuosien hittikomediassa Tankki