Asumisen 5 oivallusta
Asuminen ja asunnot ovat aihepiiri, joka saa tunteet helposti pintaan. Onhan se ymmärrettävää, sillä asunto on useimmille elämän suurin yksittäinen hankinta. Suuret päätökset ovat lähes kaikki tunnepäätöksiä, jotka rationalisoidaan eli selitellään itselle järkeviksi jälkikäteen.
Huomaan saavani värikästä palautetta aina sohaistessani suomalaisten pyhää lehmää, eli omistusasuntoa. Jotta asumiseen saadaan vähän perspektiiviä, olisi käytössä oltava jokin kehikko, mihin tämä aihe pudotetaan. Aikanaan itse sain herätyksen lounastaessani silloisen tulevan yhtiökumppanini kanssa.
Asumisen oivalluksen portaat voidaan ajatella seuraavalla tavalla.
Ensimmäinen oivallus on, että miksi asua roskiksessa, kun voi asua vuokralla.
Toinen oivallus tapahtuu laskukoneen välityksellä. Miksi maksaa vuokraa, kun samalla rahalla voi maksaa omaakin asuntolainaa pois.
Asuminen ja asunnot ovat aihepiiri, joka saa tunteet helposti pintaan. Onhan se ymmärrettävää, sillä asunto on useimmille elämän suurin yksittäinen hankinta. Suuret päätökset ovat lähes kaikki tunnepäätöksiä, jotka rationalisoidaan eli selitellään itselle järkeviksi jälkikäteen.
Huomaan saavani värikästä palautetta aina sohaistessani suomalaisten pyhää lehmää, eli omistusasuntoa. Jotta asumiseen saadaan vähän perspektiiviä, olisi käytössä oltava jokin kehikko, mihin tämä aihe pudotetaan. Aikanaan itse sain herätyksen lounastaessani silloisen tulevan yhtiökumppanini kanssa.
Asumisen oivalluksen portaat voidaan ajatella seuraavalla tavalla.
Ensimmäinen oivallus on, että miksi asua roskiksessa, kun voi asua vuokralla.
Toinen oivallus tapahtuu laskukoneen välityksellä. Miksi maksaa vuokraa, kun samalla rahalla voi maksaa omaakin asuntolainaa pois.
Kolmas oivallus syntyy kun omistusasunto on ostettu ja vakuuksia on hankkia sijoitusasunto omistusasunnon rinnalle. Miksi en ostaisi asuntoa, jonka vuokralainen maksaisi puolestani pois ja saisin vielä lisäksi vähentää omankin asuntoni lainan korkoja vuokratulosta. Aika kuluu kuitenkin, niin laitetaan se tekemään työtä puolestamme.
Neljäntenä herää kysymys siitä, miksei myisi omaa asuntoa pois, muuttaisi vuokralle isoon asuntoon, jonka suhteellinen vuokra on huomattavan alhainen asunnon arvoon nähden ja ostaisi pieniä hyvin tuottavia asuntoja omasta asunnosta saamillaan varoilla. Ideana on asua kolmella prosentilla ja saada tuottoa seitsemän. Kaikki tämä väli on hyvää itsellemme. (Älä juutu prosentteihin. Ne ovat vain peukalosääntö)
Viimeisessä vaiheessa ajatus jalostuu, ja ymmärretään, että voisi asua vuokralla työsuhdeasunnossa, maksaa vuokran bruttopalkalla ja maksaa lisäksi hyvin kohtuullisen verotusarvon samalla kun omat rahat ovat kiinni pienissä hyvin tuottavissa asunnoissa.
Tämän kehikon avulla on helpompi ymmärtää asumiseen liittyviä ratkaisuja ja sitä, miksi joku saattaa asua vuokralla omistusasumisen sijaan. Minulla on hyvin harvoin tarkoitus osoittaa jotain tapaa toista paremmaksi. En käy kampanjointia kummankaan asumismuodon puolesta. Haluan vain herättää ajattelemaan.
Omistusasumisessakin on mahdollista tehdä loistavia vetoja. Useat ovat kasvattaneet omaisuuttaan sen kautta. Vuokralla taasen on hyvin harvoin järkevää asua, mikäli ei satu omistamaan vuokralla olevia asuntoja tai kiinteistöjä. Kaikki on tapauskohtaista. Tärkeintä on vain tehdä tietoisia päätöksiä ja ymmärtää, millaisesta maailmankuvasta käsin näitä ratkaisuja on tullut tehtyä. Mikäli tunne on vienyt järjeltä jalat alta, on tervettä tunnustaa se itselle. Kaikki muut sen kuitenkin ovat jo tienneet. Näin voimme ponnistaa kohti parempaa tulevaisuutta.
Ei siis muuta kuin lehtiroskista valtaamaan!
Matias
3 thoughts on “Asumisen 5 oivallusta”
Comments are closed.
Kuudes ja seitsemäs oivallus
"Viimeisessä vaiheessa ajatus jalostuu, ja ymmärretään, että voisi asua vuokralla työsuhdeasunnossa, maksaa vuokran bruttopalkalla ja maksaa lisäksi hyvin kohtuullisen verotusarvon samalla kun omat rahat ovat kiinni pienissä hyvin tuottavissa asunnoissa. "
Kuudes oivallus taas on kysyä, miksi valtiovalta on määrittänyt keskeisten alueiden asuntojen verotusarvon työsuhdeasuntona niin järjettömän alas.
Seitsemäntenä oivalluksena voi aasinsillan kautta huomata, että myös kilometrikorvauksista maksetaan enemmän kuin olisi tarpeen. Kannattaa siis ajella keskustan työsuhdeasunnosta kilometrikorvauksilla kauas ja tienata paljon verotonta lisätuloa ja nylkeä järjestelmää.
Nollasummapelejä voi pyöritellä monelta kantilta
Kirjoituksesi ajatus on ihan hauska. Vasta-ajatus: Samahan se on tehdä ylitöitä tuo sama aika, jonka muuten käyttäisi erilaisten omistusasumiskäytäntöjen pyörittelyyn. Siten voitto ainakin itselle on varmaa, eikä oletuksia tarvita. Lisää nollasummakirjoittelua: http://www.kotteronsijoitustoilailuja.blogspot.com/
Valtiovalta ja asuntosijoittaja
Omistusasumista tuetaan monella tapaa. Suurin tuki on laskennallisen omistusasumisen tulo, mikä on verotonta. Tarkoitan sitä verotuksellista eroa mikä syntyy riippuen asunnon omistajasta. Saat asua itse omistamassa asunnossa verovapaasti kun jos joku muu omistaa asunnon (eli vuokranantaja), niin hän maksaa tulostaan veroa, mutta omistaja ei maksa. Tämä tuki on useampi miljardi vuodessa ja sen verottaminen on poliittisesti liki mahdotonta.
Matiakselta hyvää pohdintaa. Siinä pohdinnassa ei kuitenkaan huomioitu asuntokannan hinnan vaihtelua.
http://www.stat.fi/til/ashi/2011/12/ashi_2011_12_2012-01-27_kuv_005_fi_001.gif
Tässä on vanhojen asuntojen reaalihintaindeksi. Huomataan, että esimerkiksi finanssikriisissä (2008-2009) pääkaupunkiseudulla keskimäärin asuntojen hinnat laskivat keskimäärin noin 10 %. En tiedä hintojen muutoksien keskihajontaa (en viitsi laskea sitä kun en ole asuntosijoittaja, Matias tietänee), mutta joidenkin asuntojen hinnat laskivat varmasti 20% ja jotkut taas eivät lainkaan. Korkea vuokratuotto tarkoittaa, että asuntojen ostajat eivät halua asua pitkään alueella (iso vaihtuvuus) tai markkinat eivät usko asuntojen hintojen nousuun. Jos markkinat ovat oikeassa, eli hinnat eivät nouse, alue pikkuhiljaa rapautuu ja tuotto huononee. Liiketiloilla pitää olla hyvät vuokratulot, koska 20 vuotta vanha toimistotila on jo kaatopaikkatavaraa. Mitenhän nyt käy kun Nokia lähtee pois monesta toimistolinnasta? Kyse on aivan samasta kuin korkea osinkotuotto, siksi osakkeella on korkea osinkotuotto, koska markkinat eivät usko yrityksen hyvään tulevaisuuteen. Kuten tuosta linkin takana olevasta kuvasta huomaamme, niin pääkaupunkiseudun asuntojen kovempi hintojen nousu on tullut myös kovemmalla asuntojen hintojen heilunnalla. Jos asuntosijottaja on looginen, niin pääkaupunkiseudun asuntoja ostaessa ei pidä asuntoa vivuttaa niin paljon kuin muun Suomen asuntoja ostettaessa. Ja asunnot eivät anna oikein minkäänlaista turvaa rahoillesi. Tuossa 1970-luvun alusta olevassa kuvassa on vuodesta 1973-1997 jakso milloin vanhojen kerrostalohuoneistojen hinnat ovat reaalisesti pysyneet paikoillaan. Jos vielä olisi kuva, miten on kehittynyt hinta kerrostalohuoneistolle mikä oli vuonna 1973 'vanha' niin keskimäärin sen arvo olisi nolla, koska se on purettu (tontin arvo on jäänyt). Uusikin vuonna 1973 alkaa olemaan purkukunnossa, koska tuolloin rakennetut kerrostalot rakennettiin kestämään 30 vuotta.
On loogista että asumiseen käytetään yhä pienempi osa tuloista. Tätä tarkoittaa vaurastuminen. Pienempi osa tuloista asuntoihin tarkoittaa myös sitä, että asuntojen hinnat kehittyvät huonommin kuin yleinen palkkakehitys. Meillä on enemmän rahaa käyttää vapaa-aikaan, autoihin tai harrastuksiin. Asuntosijotitaminen on todennäköisesti tulevaisuudessa huonoa sijoittamista, vaikka on silläkin aikansa. Se on hyvin sidonnaista lainojen saantiin ja korkotasoon. Mitähän tulee vaikuttamaan asiaan pankkien vakavaraisuusvaatimuksien muutokset?
Itse en ole asuntosijoittaja ja en oikein ymmärrä sen logiikkaa. Eihän sijituskohde parannu sillä jos sijoittaja ottaa velkaa. Se vaikuttaa sijoittajan riskipositioon, ei itse sijoituskohteeseen. Voisiko joku asuntosijoittaja selittää niin että normaali raaka-ainekeinottelijakin ymmärtäisi tuon logiikan? Treidata asuntoja ei oikein voi, koska kulut ovat niin suuret.