Omistusasuminen kannattaa aina, vai kannattaako?

Tuttavani kysyi minulta useampi vuosi sitten, eikö teidänkin kannattaisi ostaa oma asunto. Mietin itsekseni, että eikö repullinen vuokra-asuntoja millään riittäisi korvaamaan puuttuvaa omaa asuntoa? Hän niin kuin moni muu suomalainen on vankkumattomasti sitä mieltä, että oman asunnon omistaminen on lähtökohtaisesti kannattavin asumismuoto.

Kun vertaillaan vuokra- ja omistusasumista, yleinen toteamus miksi vuokralla ei kannata asua on se, että siinä maksaa jollekin toiselle eikä itselle. Tämä on selvä asia meille kaikille. Kuitenkin vaikka asuisit vuokralla, voit olla mukana asuntomarkkinoilla hyötyen asuntojen hinnan noususta sekä vuokratuloista. Tässä on koko asian juju. Jos pystyt keräämään itsellesi isommat kassavirrat vuokratuloina suhteessa asumisesi kustannukseen, säästät selvää rahaa. Lisäksi pääomasi eivät ole parkkeerattuja yhteen asuntoon, joka saattaa olla joissakin markkinatilanteissa hyvinkin epälikvidi vaan oma asuminen sekä sijoituskohteet joustavat paremmin taloustilanteiden mukaan. Voit vaihtaa asuntoa yleisen vuokratason laskiessa tai muuttaa helpommin työn perässä toiselle paikkakunnalle.

Otetaan yksi esimerkki:

Lähde: Oikotie.fi 24.4.2012

Olet ostamassa Töölön asuntoa, johon on tulossa putkiremontti. Remontin hinnaksi lasketaan 1000 euroa neliö. Asunnon kokonaishinnaksi tulisi näin 500 000 euroa. Jos kuitenkin sijoittaisit 500 000 euroa sijoitusasuntoihin ja saisit tuottoa 6 %, olisi kassavirta vuodessa 30 000 euroa ja verojen jälkeen 21 000. Asuisit Töölössä vuokralla 1690 eurolla, joka tekee vuodessa 20 280 euroa. Ero ei ole kovin suuri, mutta omistusasumisessa täytyy ottaa huomioon myös omasta pussista maksettava vastike eli tässä tapauksessa se tekee yhteensä 3504 euroa vuodessa. Pelkistettynä idea on, että asu kolmella prosentilla ja saa seitsemän prosentin tuotto.

Joissakin tapauksissa omistusasuminen on edullisempaa asumista kuin vuokra-asuminen, mutta on hyvä tiedostaa mistä maksaa ja kuinka paljon. Ihmisillä saattaa lähteä mopo käsistä asuntokaupoilla totaalisesti. Asunnosta maksetaan aivan mahdottomia summia sen arvoon nähden, huoneistoa remontoidaan usealla kymppitonnilla ja sisustukseenkin uppoaa useampi tuhatlappunen. Oman asunnon hintalappu saattaa nousta niin ylös, että yhteenlaskua ei edes uskalleta tehdä vaan on helpompi vain tokaista: ”Kyllä oman asunnon omistaminen kannattaa aina.” Jos joku miettii miksi asunnot ovat niin kalliita Suomessa, niin yksi keskeinen syy voi olla juuri tämä lause.

Vaurasta viikkoa
Terhi

9 thoughts on “Omistusasuminen kannattaa aina, vai kannattaako?

  1. Vuokratulot

    En oikein ymmärtänyt tuota ideaa. Jos itse olet vuokralla ja omistat vuokra-asuntoja niin etkö joudu vuokratuloista maksamaan veroa? Eli jos vuokraisit saman asunnon itsellesi ja maksaisit siitä itsellesi vuokraa, niin verottaja veisi jotain välistä. Sama asia on jos asut samantapaisessa asunnossa Töölössä vuokralla kuin on oma vuokra-asuntosi niin peli on kannattamatonta verojen vuoksi (ja muiden vuokralaiseen liittyvien riskien vuoksi). Sijoittaminen velaksi ei kai asiaa muuksi muuta, koska voithan ottaa velkaa myös omaa asuntoasi vastaan.

    1. Useimmiten pienissä

      Useimmiten pienissä asunnoissa on korkeampi vuokratuotto kuin suuremmassa. Esimerkiksi jos asut itse 4h + keittiö ja omistat neljä kappaletta 1h + keittiö, voit saada enemmän vuokratuottoja verojen jälkeen kuin maksat itse vuokraa. Yritin havainnollistaa tätä tekstissä olevassa laskuesimerkissä.

      1. Asuminen verotuksellisesti edullisempaa.

        Nuo isojen asuntojen vuokrat ja myyntihinnat ovat hyvä havainnollistaja, etkä luultavasti valinnut noita myöskään tarkoitushakuisesti. Tuo 1000 euroa per neliö remonttiin tuntuu kyllä melkoisen suolaiselta summalta varsinkin jos haetaan vain samantasoista asumismukavuutta kuin noissa vuokraesimerkeissä. Juttusi kaipaisi myös toisen puolen esimerkkiä, eli sitä, mistä tuo 6%:n vuokratuotto muodostuu, vastikkeet kun menee vuokra-asunnoistakin. Esimerkin puutteesta huolimatta pienet asunnot ovat sinänsä kiistattomasti neliövuokraltaan kalliimpia kuin isommat. Vaikka ostohinnatkin ovat pienissä selvästi kalliimpia saattaa tosiaan olla niin, että niiden vuokratuottokin on parempi kuin isommissa, joten siinä on sinänsä perustelu vuokralla-asumiselle. 

        Tuossa jää kuitenkin huomioimatta erinäisiä asioita. Ensinnäkin omassa asuminen on verotuksellisesti edullisempaa, sillä vuokratuloista joutuu maksamaan veroa. Lisäksi omassa asuessa voi nauttia asuntolainan verovähennyksestä, vaikka se onkin laskemassa 75%:iin. Kolmantena tekijänä pankit taitavat tyypillisesti haluta korkeampia marginaaleja sijoitusasuntoja varten otettuihin lainoihin. En usko, että pienten asuntojen vuokratuottojen korkeus riittää kompensoimaan näitä kaikkia tekijöitä. 

        Omaa asumista puoltaa raha-asioiden ulkopuolelta sitten vielä asumisen turva: harva haluaa huvikseen muutella ympäriinsä -varsinkaan, jos se muuttotarve sanellaan ulkopuolelta. Toisekseen vuokra-asuntojen ja vuokralaisten hamstraaminen käy enemmän työstä kuin pelkkä asuminen. Toisaalta jos taas on tarve muuttaa, vuokra-asumista puoltaa muuttamisen esteet asunnonvälittäjien välityspalkkioista typerään varainsiirtoveroon, jota ollaan nyt vielä ikävä kyllä nostamassakin. Toisaalta useimmille oman asunnon omistaminen ei ole vaihtoehto sille, että hamstraisi pieniä vuokrakämppiä vuokrattavaksi, vaan sille, että itse asuisi vuokralla. 

         

        Eli summa summarum: jos ei ole tiheää tarvetta muuttaa, kannattanee asua itse omistamassaann asuntoja, vaikka vuokrailisikin lisäksi muita asuntoja. Jos taas on tiheä tarve tai halu muuttaa, voi vuokrakämppien hamstraaminen olla fiksumpaa.

      2. Vuokralla vai omistuasunnossa

        Esimeksissä taidettiin käyttää vuokratuottoa vuokratuottoa vastikkeen jälkeen. Sitä minä ainakin käytän kaikissa laskelmissani. On totta, että omistusasunnon korkovänennysoikeus on kiinnostava. Omistusasunnon korot ovat vähennyskelpoisia myös vuokratuotosta. Oman asumisen päätäntävallan option hinnoittelua ei kaiketi tällaisessa laskuesimerkissä voi kovinkaan helposti hinnoitella.

        Tämän viikkoisissa keskusteluissani pankissa selvisi, että pankit todellakin haluavat enemmän marginaalia sijoitusasuntojen lainoista. Nordeassa ero on 0,25 prosenttiyksikköä.

        Remonteissa näyttäisi Helsingin kantakaupungissa olevan tyypillistä sähkötöiden yhdistäminen suureen peruskorjaukseen. Näissä remonteissa hinnat helposti kohoavat 700-1000 euroa neliöhintoihin ja taloissa, joissa on paljon linjavetoja hinnat voivat olla jopa 1600 euroa neliöltä, kuten tässä valitettavalla tavalla päästii läheltä juuri todistamaan.

        Kokonaisuuden kannattavuus täytyy laskea torikauppiaan tyylillä. Mitä rahaa tulee ja menee huomioiden verotuksen tuomat muuttujat. Itse olen havainnut tämän mallisen ratkaisun taloudellisesti järkeväksi varsinkin kun muuttaminen ei ole tunnetasolla vaikeaa. Osa vuotta kuluu muutoinkin toisilla mailla, joten Suomen osoitteen muutos vuokranantajan satunnaisesta pyynnöstä ei varsinaisesti hetkauta.

        Samaan aikaan on totta, että toisilla alueilla omistusasunto saattaa kasvattaa arvoaan nopeammin kuin omistuksessa olevat sijoitusasunnot. Tämä tekee vertailun vaikeaksi. Kuitenkin asumisen katsominen tällaisten kakkuluiden lävitse antaa uuden sävyn kokonaisuuteen.

        Mielestäni tämä alkaa muodostua vieläkin mielenkiintoisemmaksi, mikäli sijoitusasuntojen sijaan otetaan yhtälöön mukaan sopivasti valitut kaupalliset tilat, joiden vuokratuotto voi olla vielä huomattavasti korkeampi vaikkakin riskitkin ovat erilaiset. Niitä lienee turha sotkea tähän vaikka oma kiero mieleni haluaikin.

        Loppuun voi todeta, että hyvää keskustelua aiheesta. Sitä todella tarvitaan ja on miellyttävää seurata.

        Matias

      3. Asuntotulo on veroton

        "Esimeksissä taidettiin käyttää vuokratuottoa vuokratuottoa vastikkeen jälkeen."

        Niin, kyllähän vuokratuottoa laskiessa pitää tietysti vastike ottaa huomioon. Tuossa vain ei sitä varsinaista esimerkkiä ollut, joten kiinnostaisi nähdä, millä luvuilla tuo 6% oli arvioitu. En ole pahemmin pienten asuntojen markkinoita seurannut, mutta oma mututuntuma olisi, että sellaisilla 120 000 euron asunnoilla saisi pyöreästi 600 euron vuokraa, mistä 100 euroa menee vastikkeeseen, mikä tarkoittaisi 5%:n tuottoa. Ilman lainaa tuosta jäisi verojen jälkeen 3,5%, joten ison asunnon "asuntotulo" olisi nettomääräisesti 30% parempi, vaikka se olisikin ennen veroja 10% pienempi kuin pienasuntojen vuokrissa.  

         

         

        Sitä minä ainakin käytän kaikissa laskelmissani. On totta, että omistusasunnon korkovänennysoikeus on kiinnostava. Omistusasunnon korot ovat vähennyskelpoisia myös vuokratuotosta. 

        Niin, mutta noissa vähennyksissä on yksi ratkaiseva ero.  Vuokrattaessa vähennetään vuokratuloista, mutta omassa asunnossa asuttaessa vastaava asuntotulo on ilmaista, ja ne vähennykset tulevat tämän päälle kohdistuen muihin tuloihin edeten muista pääomatuloista ansiotuloihin.

         

         

        Tämän viikkoisissa keskusteluissani pankissa selvisi, että pankit todellakin haluavat enemmän marginaalia sijoitusasuntojen lainoista. Nordeassa ero on 0,25 prosenttiyksikköä.

        Jep. Ei eron välttämättä noin iso tarvitse olla, mutta kyllä eroa taitaa aina käytännössä jonkin verran löytyä. Tietysti absoluuttisten lainan määritelmien tekeminen on muutenkin hankalaa. Jos omistaa kaksi asuntoa, joista toinen oma asuinpaikka ja toinen vuokrakämppä, miten laina kohdistuu näihin kahteen asuntoon?

         

        Remonteissa näyttäisi Helsingin kantakaupungissa olevan tyypillistä sähkötöiden yhdistäminen suureen peruskorjaukseen. Näissä remonteissa hinnat helposti kohoavat 700-1000 euroa neliöhintoihin ja taloissa, joissa on paljon linjavetoja hinnat voivat olla jopa 1600 euroa neliöltä, kuten tässä valitettavalla tavalla päästii läheltä juuri todistamaan.

        Katsopas, taisin lukea tuon alkuperäisen jutun hieman väärin. Katselin, että oli kyse itse tehtävästä asunnon kunnon kohotuksesta. Kyllähän putket taitaa pahimmillaan jo aika lähelle 1000 euroa mennä ja siihen päälle vaikka julkisivua, niin tuleehan siitä. Noita remontteja tulee kuitenkin myös vuokrattaviin kämppiin, että pitäähän se niissäkin huomioon ottaa.

      4. Me ollaan oltu tyytyväisiä vuokranantajia

        Meillä on perheessä pari pientä vuokra-asuntoa. Olen ollut tyytyväinen.

        Jos vuokra on oikein mitoitettu niin vuokralaisetkin viihtyvät. Kannattaa aina palvella vuokralaisia ja tehdä ne pienet jutut mitä pyydetään niin sitten kaikki menee hyvin.

        Ja niistä vuokra-asunnoista on ollut sopivasti harrastetta. Tulee harvakseltaan ihan pientä remonttia ja vuokrasopimusten uusimista. Perheessä on ollut aina joku, jolle tämä asuntojen kanssa puuhaaminen on ollut mieluisaa ja tuonut lisäksi luotettavaa tasaista tuloa. 

        Pieni asuntosijoittaja

  2. Hyvä Terhi,
    Jos ostan 500 000

    Hyvä Terhi,

    Jos ostan 500 000 euron asunnon, on siinä vakuusarvo pankin hyvälle asiakkaalle 400 000. Sitä voin käyttää vakuutena sijoitusasuntoihin "no money down". Tuolla 6% tuotolla saisin 24 000 kassavirran vuodessa. Oman asunnon vastikkeen ja verojen jälkeen käteen jää 14 280 euroa. Se on muuten 400% enemmän kuin vuokralla asuessa.

    T. Antero

     

    1. 500 000

      Tästä tulikin mieleeni, että harva on niin fiksu, että ostaessaan käteisellä 500 000 euron asunnon, käyttää tätä vakuutena ja hankkii lainarahalla sijoitusasuntoja. Tämähän on huomattavan fiksu veto. Esimerkissä kaiketi kuitenkin ajateltiin tilannetta, jossa omistusasunnon ostossa käytetään velkarahaa. Mikäli kuitenkin on puoli miljoonaa takataskussa, yhtälö muuttuu mielenkiintoiseksi kun vertaa sitä tilanteeseen, jossa edelleenkin muuttaa vuokralle ja käyttää 500 000 euroa omarahoitusosuutena, jolloin pääsee ostamaan sijoitusasuntoja noin 1,5 mio eurolla. Lyhyellä matematiikalla tämän tuotto lyö laudalta kyllä omistusasumisen. Toki tulee huomioida se arvo, jonka laskee sille, että asuu omistusoikeudellisessa asunnossaan. Kukaanhan ei todellisuudessa mitään omista, mutta hallinnoi. Omistusasunnosta ei tietenkään joudu muuttamaan toisten käskystä kuin vuokra-asunnosta, mutta tämä lieneekin esimerkin ulkopuolinen aspekti.

      1. Vielä paremmalle tuotolle

        pääset kun ostat 0,5 miljoonaa + 1,5 miljoonaa velkaa pörssiosakkeita.

Comments are closed.

Related Posts

WP Twitter Auto Publish Powered By : XYZScripts.com