Onko vuokralla asuminen järkevää?
Kävin tunteita herättävän keskustelun junassa toissa viikolla. Eräs tuntematon mieshenkilö kertoi tietävänsä paljon asunnoista ja asuntosijoittamisesta ja tästä innostuin suunnattomasti mielessäni (en tietenkään kertonut, että olen itsekin alan asiantuntija). Muutamalla tarkentavalla kysymyksellä oivalsin, että tosiasiassa olin keskustelemassa kovin omiin taitoihinsa uskovan, mutta oikeasti asioista valitettavan tietämättömän suupaltin kanssa…
Kyseinen mieshenkilö oli ehdottomasti sitä mieltä, että omaa asuntoa ei tässä markkinassa kannattanut enää hankkia, vaan vuokralla asuminen on järkevämpää. Näitä juttuja jokseenkin paljon laskeneena ja miettineenä valmiiksi rutinoituneet (ja marinoituneet) laskutoimitukset valtasivat mieleni. Mietin mielessäni, että mistähän aloittaisin asioiden suomentamisen tälle keskustelukumppanilleni. Päätin hieman viihdyttää itsenäni, ojensin kynän kyseiselle herralle ja pyysin tekemään laskelman paperille ja perustelemaan mielipiteensä…
Muutaman ensimmäisen muuttujan jälkeen laskelmat muuttuivat niin erikoiseksi, että tunsin velvollisuudekseni puuttua tilanteeseen.
Tein suuntaa antavan konkreettisen laskelman siitä, miltä viiden vuoden vuokralla asuminen näyttäisi verrattuna siihen, että omistaisi omistusasunnon.
Tässä piirrustukseni karkeasti:
Laskelmassa olen käyttänyt esimerkkinä vapaarahoitteista kerrostalo yksiötä Tampereen Hervannasta. Perusoletuksena , että asuntomarkkina toimii jokseenkin normaalisti. Laskelman muuttujat ovat mielestäni realistiset ja perustuvat siihen olettamukseen, että ostettavassa asunnossa ei ole tulossa seuraavan 10 vuoden aikana suurempia perusparannusremontteja. Asunnon ylläpitokustannukset sisältävät hoitovastikkeen ja pienet vuosittaiset vuosikorjaukset. Viiden vuoden jälkeen myisin asunnon itse eli asunnon jälleenmyynnistä ei syntyisi suurempia kustannuksia. Esimerkkilaskelma ei ole yleistettävissä, vaan antaa suuntaa-antavan arvion yhdeltä asuinalueelta.
Esimerkissä maksat asunnostasi vuokraa 500€ kuukaudessa ja keskimääräinen vuokran nousu on neljä prosenttia vuodessa. Maksaisit siis vuokraa 32 498€ viiden vuoden aikana. Ostaisit saman asunnon hintaan 70 000€, laittaisit siihen vaadittavan 21 000 euroa oman pääoman (30%) ja lainaisit loput 49 000€ pankilta vieraspääomana. Maksaisit pankilta lainaamastasi vieraspääomasta korkoa neljä prosenttia vuodessa. Asunnon hoitovastikkeita / ylläpitomaksuja maksaisit 2 000€ vuodessa.
Onko taloudellisesti kannattavampaa ostaa asunto vai asua vuokralla? Vastaus riippuu siitä, kuinka paljon asunto maksaa, kuinka paljon maksat vuokraa ja kuinka paljon sinun täytyy maksaa joka vuosi asunnon ylläpidosta.
Näiden realististen lukujen mukaan olisit olisit maksanut asuntolainaa 27 816€ viiden vuoden aikana.
Kun tarkastelet asunnon veroetuja ja asunnon arvonnousua huomaat, että itse asiassa VOITAT rahaa ostamalla asunnon. Jos asuntosi arvo nousee kolme prosentti vuodessa ja jälleenmyyt asuntosi itse (myyntikulut pienehköt, kun ei välityspalkkiota), asunnon arvonnousun jälkeinen arvo on 81,149. Asunnon ostosta saatava etu on siis 45 688 euroa / viisi vuotta – oma pääoma 21 000€
= 24688 euroa.
Minusta pitemmällä aikavälilä vuokralla asumista ei saa helpolla taloudellisesti järkeväksi! Oma asunto kannattaa mielestäni ostaa, kun tiedät, että asut samalla paikkakunnalla vähintäänkin kaksi – kolme vuotta. Kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen myötä saat myydä asuntosi ilman veroseuraamuksia.
Milloin vuokralla asuminen voi minun mielestäni olla perusteltua?
- Tilapäinen lyhytkestoinen asuminen
- Ei ole pääomaa / vakuuksia ostaa omaa asuntoa, vaikka Suomessa ensiasunto on käytännössä mahdollista ostaa jopa ilman omaa pääomaa
- Jos vuokra on poikkeuksellisen edullinen
- Asumalla vuokralla kimppakämpässä, asuinkustannukset jakaantuvat ja pienevät
- Lähiaikoina muutto mielessä eri paikkanunnalle
- Haluaa korkeampaa asumismukavuutta / parempaa sijaintia, mutta ei ole syystä tai toisesta mahdollista ostaa omaa asuntoa samalta paikalta. (vuokralla asuminen ei tietenkään kerrytä nettovarallisuutta)
- Verotukselliset seikat / -hyödyt (en mene nyt näihin tarkemmin)
Haluan tässä todeta, että onhan vuokra-asumissakin tottakai omat etunsa, mutta taloudellista näkökulmaa tarkasteltaessa edut eivät ole mielestäni kovinkaan hymyilyttävät.
Minusta asuinkustannuksia kannattaisi miettiä / laskea hyvinkin tarkasti, koska juuri asuinkustannukset lohkaisevat suurimman siivun maksamiemme verojen kanssa kukkaroistamme. Tämän saman ajatuksen siunasi lopulta myös keskustelun kanssani aloittanut "oppivainen herrasmies" 😉
Jos asut tällä hetkellä vuokralla, kannattaa antaa ajatus sille, että alkaisit asuntosijoittajaksi eli ostaisit oman asunnon vuokralla asumisen sijaan. Omistusasuminen on tutkitusti pidemmällä aikavälillä huomattavasti taloudellisesti kannattavampaa.
www.Facebook.com/asuntosijoittaminen
-
- Kuvankaappaus Hypon uusimmasta asuntomarkkinakatsauksesta Q2 / 2012
Toki myös omalla pääomalla on
Toki myös omalla pääomalla on pääomankustannus. Ts. vuokrallaeläjä voisi sijoittaa johonkin 21t€ viideksi vuodeksi.
Perintöverotus!
Ihan tähän ei kuulu, mutta harmittaa eli ketuttaa perintöverotuksen tekijä, joka Suomessa sitten vetää kohtuullisen siivun asunnostakin / asunnoista,
jotka jälkeläisille jäävät. En kylläkään ymmärrä, että miksi Suomessa ei mennä esim. Ruotsin malliin ja perintöverotus on 0%. Vaan
päinvastoin, perintöverotusta vain kiristettiin viimeksi.
Samaa mieltä!
Jollakin tavalla valtion kirstua täytyy kuitenkin kasvattaa, jotta tasapaino edes jollain tasolla säilyisi.
Tasapaino?
Eipä tasapainoiselta tunnu, kun perustavis työtä tehdessään, säästäessään, ja siten hankkimalla kerryttää kiinteää omaisuutta, joutuu siitä sitten
luovuttamaan valtiolle perintöverojenkin kautta muhkean osan.
Nimittäin hyvän talon ja vapaa-ajan asunnon hankkiminen helposti kerryttää satojen tuhansien, jopa miljoonankin euron kiinteän omaisuuden, josta sitten perintöverot lähtevät, kun aika jättää, kun vielä jälkeläisiäkin on huollettu työtämme jatkamaan ja BKT:tä synnyttämään Suomeen.
Verrattuna perustavis, joka ei saa mitään aikaiseksi.
Kannatan kulutusverojen korottamista ja perintöveron poistamista, on sitten tasapuolista. Ja minunlaisia on monia…
Laskutoimituksiahan nämä pitkälle vain ovat 😀 😀 😀
Jos taitoa riittää, niin sijoitetulle pääomalle voi tottakai saada parempia tuottoja myös muista omaisuuslajeista. Oman asunnon ostaminen on kuitenkin yleisesti ottaen mielestäni helpohko tapa kerryttää nettovarallisuutta, kun sijoittaminen jo käsitteenä on suhteellisen haastavaa useimmille taatelintallaajille…
Esimerkin faktat pitävät
Esimerkin faktat pitävät jokseenkin paikkaansa: Oikotieltä löytyi yksi asunto Hervannasta alle 70.000 eurolla. Yksiöiden vuokrapyynnit vapailta markkinoilta ovat noin 500eur/kk.
Näin paperilla homma vaikuttaisi toimivan. Tuo "ei remontteja 10 vuoteen" tosin hieman mietityttää kun katsoo Hervannassa myynnissä olevien asuntojen valmistumisvuosia. Lisäksi en osaa sanoa Hervannan populaation jakaumasta, mutta yhden visiitin sinne tehneenä tiedän siellä olevan runsaasti opiskelijoita sekä maahanmuuttajia.
– Opiskelijat tuskin suostuvat maksamaan Hervannan vapaiden markkinoiden hintaa 500eur/kk yksiöstä, vaan he hakeutuvat edullisempiin opiskelija-asuntoihin.
– Muut potentiaaliset vuokralaiset ovat mahdollisesti sellaisia joiden vuokra kustannetaan yhteisestä kassasta. Toki näille vuokraaminen on myös yksi strategia.
Hervannassa asuntobisneksen pyörittäminen voi siis olla jokseenkin kannattavaa neliöhintojen ollessa 2000eur/m2 ja vuokrien tasolla 15eur/m2/kk. Vuokratuotto vastikkeen jälkeen voi olla ehkä 7%. Maltillisella velkavivulla pääsee jo ihan järkeviin tuottoihin mikäli itse vuokraus sujuu hyvin ja taloyhtiössä ei tule ongelmia
Jos katsastetaan hieman pääkaupunkiseudun tilannetta, niin huomataan että neliohinnat ovat helposti 5000eur/m2 ja vuokrat 20eur/m2. Vuokratuotto vastikkeen jälkeen on about 4% – hieman yksiötä suuremmissa asunnoissa vuokratuotto tippuu 2,5-3%:iin.
Se, että kannattaako vuokrausbisnes 3%:n vuokratuotolla on jokseenkin selvää; ei tuosta saa kannattavaa bisnestä pitkässä juoksussa mitenkään.
Kannattaako sitten ostaa oma kun price to rent on >25 tai yli 30? Tuollaiset tasot kuulostavat ainakin minun korvaani kuplalta ja jättäisin asunnon ostamatta, etenkin kun tasot on saavutettu äärimmäisen löysällä rahapolitiikalla sekä ennätysmatalalla korkotasolla.
Hyviä pointteja!
Kyllähän asuntosijoittamisessa vuokratuotot ovat tippuneet viime vuosina ja hyviin diileihin ei tahdo päästä muutakuin suhteilla ja ostamalla kerralla enemmän. Olen tässä asiassa kanssasi täysin samaa mieltä.
Tämän artikkelin tarkoitus oli herättää ajatuksia omistusasumisesta suhteessa vuokra-asumiseen.
Tämä esimerkkilaskelma on mielestäni kuitenkin realistinen. Myyntihinnathan ovat korkeammat kuin toteutuneet kauppahinnat. Valitsin Hervannan esimerkkialueeksi, koska olen tehnyt alueella paljon asuntokauppaa ja tunnen alueen mielestäni erinomaisesti.
Minusta esimerkin Hervannan alueella jo viiden vuoden opiskeliaikana voi mukavasta vaivihkaa kasvattaa omaa nettovarallisuutta sillä, että omistaa asunnon eikä ole vuokralla.
Kyllä minustakin pääkaunkiseudun 3 – 4 prosentin vuokratuotot alkavat olla jo aikas hymyilyttäviä eli asuntosijoittaminen ei tällä ole kovinkaan houkuttelevaa…
Esimerkkiasuntosi antaa väärän kuvan yleisestä tilanteesta
Täytyy muistaa, että sinun esimerkistä ei voi vetää mitään yleistä johtopäätelmää asiasta. En tunne Tamperetta, mutta olen ymmärtänyt, että Hervanta on 70-luvun lähiö joka ei nauti kovinkaan hyvää mainetta asumisviihtyvyydessä. Ilmeisesti kuitenkin läheiset opiskelupaikat nostavat vuokratasoa. Eli lienet valinnut esimerkiksi ns. poikkeuksellisen tilanteen opettaessasi junakaveria.
Tilanne muuttuu aikalailla jos vertailet vaikka Pääkaupunkiseudulla (kehä 3 sisällä) perheasunnon (4h + k) ja vastaavan asumisoikeusasunnon kustannuseroja. Oletko tehnyt vastaavaa vertailua perheasuntojen osalta?
Olet oikeassa 🙂
Olet oikeassa siinä, että käyttämääni esimerkkiä ei voi yleistää maanlaajuisesti, se antaa kuitenkin realistisen kuvan todellisuudesta Hervannan alueelta.
Valitsin Hervannan esimerkkialueeksi siksi, että tunnen alueen erinomaisesti. Hervannasta asuinalueena saattaa monella olla mainitsemiesi kaltaisia negatiivisia mielikuvia, mutta alue on muuttunut edukseen. Hervanta on valittu muun muassa maan parhaaksi lähiöksi vuonna 2003. Olet oikeassa myöskin siinä, että iso osa asuntokannasta on rakennettu juuri 1970-luvulla, mutta reilusti myös jälkimmäisillä vuosikymmenillä.
Lukemat muuttuvat, kun paikkakunnat ja hintaluokat muuttuvat, tottakai. En ole tehnyt vertailevaa laskentaa asumisoikeusasuntoon, se voisi olla mielenkiintoista tehdä…
Kiitos hyvistä näkökulmista 🙂