Asuntojen hinnat saavat mielen pullolleen kysymyksiä

Asuntojen hintojen kehitystä pohtiessa on hyvä katsoa, miten hinnat ovat kehittyneet aikojen saatossa. Kuvaajassa on asuntojen hintojen reaalihintojen kehitys vuodesta 1970 lähtien. Ensisilmäyksellä nähdään, että hinnoilla on ollut taipumusta vaihdella melko voimakkaasti. Suuria nousuja on seurannut tasaisin aikavälein korjausliike.

Keskeisin huomio kuitenkin on, että asuntojen neliöhinnat ovat lähes 90 prosenttia korkeammalla kuin vuonna 1970. Asunnot ovat siis suhteessa muuhun elämiseen nähden kallistuneet lähes kaksinkertaisen hintaisiksi.

Miksi asuminen on kallistunut näin voimakkaasti? Onko syytä pitää nykyistä hintatasoa oikeutettuna? Miksi asuntojen hinnat olisivat jonkinlainen poikkeus ja niiden tulisi vain nousta?

Kuvaajassa on asuntojen hintojen kehityksen neljän vuoden liukuva keskiarvo, jota voi käyttää hintatrendin karkeana suunnannäyttäjänä. Vuonna 2007 tehtiin hintahuippu ennen viimeisintä korjausliikettä. Tämä tapahtui reaalihintojen ollessa samalla tasolla kuin 80-luvun lopun hurjina vuosina. Syksyllä 2011 hinnat ovat hieman laskeneet, mutta ovat edelleen korkeammalla kuin 80-luvun lopun vuosina.

Koko maan lukuja tarkasteltaessa jää uupumaan paljon tärkeää yksityiskohtaista tietoa. Asuntojen hintakehitykset vaihtelevat voimakkaasti asuntotyypeittäin sekä kaupungeittain. Tätä voi kätevästi tarkastella esimerkiksi Etuovi.com -palvelun Markkinapuntarilla. Tarkkaavainen sijoittaja havaitsee, että asuntojen hinnat saattavat vaihdella vuodenkin sisällä hyvin voimakkaasti. 10 % heilunta neliöhinnoissa on aivan tavallista ja selittyy osin eri aikaan tapahtuneiden kauppojen kohteiden eroavaisuuksista. Osin kyse on kuitenkin ihan oikeasta hintaheilunnasta.  

Asuntojen hintoja ovat ajaneet ylöspäin lainarahan saannin helpottuminen 2000-luvun alussa, alhainen korkokanta ja huomattavasti pidentyneet laina-ajat. Näitä voidaan pitää talouskasvua merkittävämpinä hinta-ajureina. Jokainen varmasti on miettinyt joskus hiljaisina hetkinä, minne asti hinnat voivat kohota? Tähän ei kaiketi kenelläkään ole todellista vastausta tarjota. Niin kauan, kun ihmiset hintatasosta huolimatta ovat valmiita asunnon ostamaan, niin kauan hintataso säilyy. Kodin ostaminen on hyvin emotionaalinen asia, ja osin hintataso koetaan tästä syystä ”annettuna”.

Yleisen hintatason oikeellisuutta hyvin harvoin lähdetään kyseenalaistamaan, sillä oman kodin lumo ajaa useimmiten järjen edelle. Jossain vaiheessa vastaan tulee kuitenkin päivä, jolloin hintatason realistisuutta pohditaan. Tämä tapahtuu ainakin suurten taloyhtiöremonttien iskiessä päälle sekä talouden hidastuessa. Muutokset korkovähennysoikeuteen, asunnon myyntivoittoverottomuuteen sekä rahoituksen saantiin ovat eräitä muutoksen liikkeelle panevia voimia.  

Matias Savolainen

 

4 thoughts on “Asuntojen hinnat saavat mielen pullolleen kysymyksiä

  1. Asuntojen hinnat menevät sikasyklin mukaan

    Sanoi jo aikoinaan Pekka Korpinen (Kriisit ja pitkät syklit, , Työväen Taloudellinen Tutkimuslaitos, 1981)

    Elias Oikarisen väitöskirjan mukaan Suomen asuntohintojen kehitys on hyvin ennustettavaa ainakin suhteellisen lyhyellä aikavälillä.

    ”Korkotason kohoaminen ja osakemarkkinoiden heilahtelu ennakoivat, että asuntojen hinnannousu on ainakin väliaikaisesti rauhoittumassa”, Oikarinen ennustaa.

    http://www.porssisaatio.fi/artikkelit/tutkimus-asuntosijoittaminen-ei-aina-tuo-hajautushyotya

    Tai Pauliina Luukkosen gradun kysymykseen ”Onko pääkaupunkiseudulla asuntokupla?” vastaus on Vaikuttaakin siltä, että pelot asuntokuplan olemassaolosta ovat aiheellisia.

    http://hsepubl.lib.hse.fi/EN/ethesis/pdf/12523/hse_ethesis_12523.pdf

    1. Hyviä tutkimuksia

      Useimmiten asuntojen arvostustasoja arvioitaessa unohtuu tulevat peruskorjaustarpeet. Tämä muuttaa vuokra/hinta vertailua merkittävällä tavalla. Asuntojen hintasyklin suhteuttaminen pitkien korkojen sykliin antaa kuvaa tutkimusten suuntaista kuvaa melko paksusta arvostustasosta. Pääkaupunkiseudun vuokratuotto on tällä hetkellä 1-1,5 % yksikköä 10 vuoden valtionlainan yläpuolella. Korkojen nousun myötä asuntojen vuokrien tulisi nousta voimakkaasti, jotta hinnat voisivat pysyä nykyisillä arvostustasoilla. Tämä kuitenkin on hyvin epätodennäköistä, sillä se vaatisi alempien tuloluokkien voimakasta palkkainflaatiota. Riippumatta tarkastelukulmasta, asuntomarkkina näyttää kalliilta.

      1. Sijoituksen arvo

        Kaikkien sijoituksien arvo on niistä saatavien tuottojen nykyarvo, aika loogista. Asuntojen tuotto on vuokratuotto-omistuksesta tulevat kustannukset, eli niiden hinta on suoraan riippuvainen vuokratuotosta ja kääntäen verrattuna omistuksen kustannuksiin. Asunnoilla on oikeaa käyttöä, päinvastoin kuin finanssisijoituksilla, tämä ei kuitenkaan asiaa muuksi muuta. Koska aina voidaan mennä vuokralle, tosin siinä on pieni ero koska omistusasuminen koetaan turvallisemmaksi. Asuntojen hinta koostuu kolmesta elementistä eli tontti, rakennuskustannukset + korvausgryndausriskistä. Rakennuskustannukset ovat melko vakioita ympäri Suomea eli asuntojen hintaerot selittyvät maapohjan hintaeroilla. Jotta näkisimme mahdollisen kuplan (=väärin hinnoittelun) niin pitäisi verrata vuokratuottoja ja asuntojen hintoja. Minulla on sellainen näppituntuma, että asunnot ovat ylihinnoiteltuja, mutta ei niin paljon kuin metsämaa. Ylipäätään maanhinta on Suomessa liian korkea, mutta en ole tämänkään asian asiantuntija.

    2. Olen jonkinaikaa seuraillut

      Olen jonkinaikaa seuraillut Turussa olevien kerrostaloasuntojen hintoja ja varsinkni hoitovastikkeita. Suuri osa täällä myynnissä olevista kerrostaloista, tuntuu olevain varsinaisia remonttiloukkuja. Asunnot ovat viimeisen päälle rempattu yleensä IKEA halpiskalustein sekä halvalla laminaatilla tai parketilla. Taloyhtiössä sen sijaan on monesti edessä isoja putkiremontteja, julkisivuremontteja ja muita pakollisia remppoja. Hoitovastikkeet perusperheen 80 neliön asunnoista heiluvat 190-400 euron/kk välissä. 60-70 luvun asunnot ovat varsinaisia loukkuja ja hoitovastikkeet ovat nousseet järjettömiin hintoihin. Onko kyse sitten taloyhtiön halusta viivästyttää remontteja, jolloin isoja korjauksia on joudutte tekemään nopeasti ja suunnitelematta isolla rahalla. Monet 70-luvun kerrostalot ovat tulleet tiensä päähän ja niitä ei koskaan ollut kenties tarkoituskaan asuttaa yli 40-vuotta. Nyt remontit maksavat extra-paljon, kun betonia pitää repiä ja rakenteita korjailla. Jos 20-vuoden laina-ajalla saa noin 140000 euroa pankista (tällä saisi perusalueelta 80-90 m2 perheasunnon Turusta), kuukausi erä noin 650 eur/kk ja vastike päälle 400 eur/kk, niin aika karmeat ovat asumiskulut. Vastikkeissa on lisäksi joka vuosi nousupainetta. Omien laskemieni mukaan omakotitalo tulee monesta halvemmaksi asua, mitä kerrostaloa-asunto. Varsinkin jos ei ole peukalo keskellä kämmentä ja pystyy perusremontit/ylläpidon tekemään itse (talo maalaus, sajaojat, katto yms.). Kerrostalossa huolto- ja remontit teetetään aina ammatti-miehillä ja ison talon julkisivu remontti maksaa helposti parikin miljoonaa euroa.

Comments are closed.

Related Posts

Sijoittaminen

Osakeseurannan päivitys

https://www.sinisaariconsulting.com/StockAnalysisTool.html

Lisäsin kaksi uutta välilehteä:

EVA, laskee pääomien tuottojen lisäksi tunnusluvun EVAMargin. Laskukaava löytyy Info-välilehdeltä. Lisätietoja tästä kaavasta

https://www.mckinsey.com/business-functions/strategy-and-corporate-finance/our-insights/comparing-performance-when-invested-capital-is-low#

Earnings_Season, yhteenveto tuloskaudesta.

 

 

WP Twitter Auto Publish Powered By : XYZScripts.com