Asuntojen hinnat ovat kohtuullisia
Asuntojen hinnat ovat maakuntakeskuksissa hieman laskeneet ja tämä on saanut monet pelkäämään isompaa korjausliikettä. Onko tälle perustetta?
Suurelle huolelle ei Suomen Pankin tilastojen perusteella näyttäisi olevan perustetta. Asuntojen hinnat ovat suhteessa palkkatasoon lähellä pitkän ajan keskiarvoa ja asuntojen vuokratuotot ovat nekin kohtuullisia.
Hinnat suhteessa rakennuskustannuksiin ovat sen sijaan reippaan puoleisia. Tämäkään ei ole saanut rakentajia liikkeelle, ja uudisrakentaminen on hiljaista. Syynä taitaa olla rakentajien varovaisuus. Rakentajat pelkäävät mahdollista hintojen laskua, ja että rakennetut asunnot jäävät myymättä. Epävarmuus hidastaa taloudellista toimeliaisuutta.
Asuntoinvestointi tarjoaa pitkäaikaista turvaa. Asuntokuplat eivät ole niin yleisiä eikä niin rajuja kuin osakekuplat, ja pitkän aikavälin tuotto voi silti olla hyvää. Viimeiset viisitoista vuotta ovat hyvä esimerkki. Asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti ja varman näköisesti samalla kun osakkeiden reaalihinnat ovat tarjonneet heikkohermoista hirvittävän vuoristoradan ilman kunnon reaalituottoa.
Vuokratuotot ovat asuntojen ja kiinteistöjen hinnannousuista huolimatta edelleen kohtuullisia. Asuntoinvestoinnille saattaa saada mukavaa 3…4% vuosituottoa. Tämä on varsin kohtuullista kun asuntolainojen keskikorko on 2% luokkaa. Velkavetoisellekin asuntosijoitukselle saa siis hieman riskipreemiota. Vuokratuotto vertautuu kilpalukykyisesti osakkeista saatavaan osinkoon. Ainoana haittapuolena on vuokra-asunnoista seuraava työkuorma. Vuokralaisia lähtee ja tulee, vuokranmaksua pitää seurata ja toisinaan täytyy tehdä pientä pintaremonttia. Tämä on se hinta jonka vakaasta tuotosta joutuu maksamaan.
Indeksi
"Hinnat suhteessa rakennuskustannuksiin ovat sen sijaan reippaan puoleisia. Tämäkään ei ole saanut rakentajia liikkeelle, ja uudisrakentaminen on hiljaista. Syynä taitaa olla rakentajien varovaisuus."
Olen hieman eri mieltä. Uudisrakennuksen hinta on:
Rakennuskustannuksista (R) + Tontti (T) + Rakentajan vaatima tuotto (P)
Kun katsomme rakentajien tuloksia niin tuo tuotto ei ole noussut joten jäljelle jää tontin hinta tai saatavuus.
Toinen asia tai pieni kommentti on, että mielestäni sinä vertaat asuntojen hintoja pörssin hintaindeksiin. Pitäisi verrata osakkeiden osalta kokonaistuottoindeksiin missä ovat myös osingot mukana.
Pörssin ja asuntojen hintaindeksiä oli verrattu toisiinsa
Käytin pörssin hintaindeksiä ja vertasin sitä asuntojen hintaindeksiin.
Tähän oli syynsä. Pörssin hintaindeksissä ei ole mukana osinkoja ja asuntojen hintaindeksissä ei ole taas vuokratuottoa. Ajattelin että nämä riittävällä tarkkuudella kompensoivat toisensa.
Tuoton vertailu,
Tuottojen vertailu on vaikeaa, se ei ole pelkkää prosenttilaskua. Oletetaan, että tuon tilaston alkuhetkellä vuonna 1981 asuntoja oli n kpl ja niistä on laskettu tuo indeksin arvo ja vaikka ostin ne kutsuen niitä ASUNTO1981. Niiden hinnat ovat nyt 100 aivan kuten tuossa indeksi aloitetaan. Tuoreimmat näistä 100 rahan asunnoista ovat nyt 34 vuotta vanhoja ja koska ne mitoitettiin kestämään 50 vuodeksi ne tarvitsevat puskutraktoria tai täydellisen remontin vuonna 2031. Suuri osa noista asunnoista on jo purettu tai ovat muuten vaan arvottomia. Tuossa indeksissä on luultavasti arvioitu aina tarkkailu hetken asuntojen hintaa eikä vuoden 1981 asuntojen hinnan kehitystä. Tuoreimmatkin asunnot vuodelta 1981 ovat teknisesti nykyään vanhentuneita ja ovat luultavasti kehittyneet huonommin kuin tuo indeksi. Alueellista eroa voi olla, jos jostakin alueesta on tullut kovin haluttu. Mutta jos vertaat pörssi-indeksiin se on aina sama jos sijoitat indeksirahastoon ja tätä harhaa ei tapahdu.
Ja onko tuo pörssi-indeksi aivan oikein tuohon piirretty? Onko Helsingin pörssi-indeksi vielä 70% (noin 900–>300) alle tuon 2000 luvun piikin? Tietenkin pörssissä oli Nokia ja Sonera jotka vääristävät tuota, mutta kuitenkin. Pörssin oletustuottoja kun katsotaan on hyvä tutkia hieman laajempia indeksejä ja ainakin rajata joidenkin massiivisten yritysten painoa.
Eri omaisuusluokkia on aina hyvä vertailla, mutta vertailuissa tarvitsee olla tarkkana. Logaritmiset asteikot olennainen osa myös pitkiä vertailuja.
Demografian vaikutus asuntojen hintoihin voi yllättää
Syntyvyyden kautta Suomen väkiluku ei kasva vaan supistuu, maahanmuutto saattaa tasoittaa tilannetta.
Kun asunnoista on väkimäärän kasvun myötä jatkuvaa kysyntää, tämä tukee automaattisesti hintoja.
Jos väkimäärä sen sijaan laskee, asuntojen hinnat voivat paikallisesti suorastaan romahtaa.
Lisääpä Kai tarkasteluun mukaan suomalaisten määrä, vallankin ennusteet tulevasta.
Vs
http://www.piksu.net/artikkeli/suomen-v%C3%A4est%C3%B6-ylitt%C3%A4%C3%A4-parin-vuoden-p%C3%A4%C3%A4st%C3%A4-55-miljoonan-rajan