Ammattimaisessa kiinteistöjen kehitystoiminnassa on tapana käyttää yhtiömuotona kommandiittiyhtiötä ja tämän muotoisia sijoituksia tarjotaan toisinaan myös piensijoittajille. Esimerkiksi CapMan, Taaleri,  ja ICECAPITAL ovat tarjonneet Kommandiittiyhtiömuotoisia kiinteistösijoitusvaihtoehtoja. Mutta miten kommandiittiyhtömuotoinen kiinteistösijoitus toimii ja miksi sitä käytetään?

Kommandiittyhtiössä on tyypillisesti yksi vastuullinen yhtiömies (ostettavaa kiinteistöä kehittävä taho) jolla on valta tehdä päätöksiä. Sijoittajat ovat äänettömiä yhtiömiehiä, joiden vastuu ja riskit rajautuvat heidän sijoittamaansa pääomaan. Kommandiittiyhtiön yhtiösopimuksessa määritellään miten suuren korvauksen vastuullinen yhtiömies projektista saa. Yleensä korvaus koostuu kiinteästä osasta sekä osuudesta kyseisen kiinteistönkehitysprojektin voitosta. Loppu voitosta kuuluu sijoittajille heidän sijoittamansa pääoman suhteessa.

Kommandiittiyhtiö on tyypillisesti määräaikainen ja yhtiö puretaan ja rahat jaetaan kun kiinteistönkehitysprojekti päättyy.

Kommandiittiyhtiömuotoisella kiinteistösijoittamisella on selkeitä etuja:

• kommandiittiyhtiön määräaikaisuus ja purkamisen helppous tekee siitä otollisen yhtiömuodon kestoltaan rajattuihin kiinteistösijoitusprojekteihin
• yhtiösopimuksessa voidaan yksinkertaisella ja selkeällä tavalla sopia voiton jakamisesta kiinteistöä kehittävän aktiivisen tahon ja sijoittajien välillä
• kommandiittiyhtiö on kustannuksiltaan huomattavasti edullisempi kuin esimerkiksi Finanssivalvonnan valvonnan alla oleva kiinteistösijoitusrahasto; valvontabyrokratia on raskasta ja kallista
• kommandiittiyhtiö on myös keveämpi ja joustavampi kuin osakeyhtiö
• institutionaaliset sijoittajat (esim. vakuutusyhtiöt) eivät kaikki saa käyttää velkavipua kiinteistösijoituksissaan, mutta sijoittamalla kommandiittiyhtiön kautta tuo kielto voidaan kiertää; kommandiittiyhtiö voi ottaa velkaa

Verottaja suhtautuu kommandiittiyhtiöön joviaalisti. Se ei välttämättä verota kommandiittiyhtiötä erillisenä toimijana, vaan jakaa yrityksen tulot osakkaiden kesken ja verottaa tuloja suoraan asiakkaiden tulona. Yrityksen purkautuessa ei silloin synny enää erillistä myyntivoittoveroa.

Tavallisen kuluttajan ei kannata mennä mukaan Kommandiittiyhtiömuotoisiin rahastoihin

Kommandiittiyhtiö soveltuu oikein käytettynä erittäin hienosti kiinteistön kehitystoimintaan ja muihin määräaikaisiin taloudellisiin hankkeisiin.

Kommandiittiyhtiötä sijoitusmuotona on kuitenkin mahdollista väärinkäyttää. Kommandiittiyhtömuotoista rahastoa ei valvo käytännössä kukaan ja sijoittajan on siksi erittäin tärkeä tutustua tarkoin siihen yhtiösopimuspaperiin johon nimensä laittaa.

Muitakin vaaroja on. Joskus näkee rakenteita, joissa on kaksi kommandiittiyhtiötä päällekkäin. Sijoittajat omistavat yhtä kommandiittiyhtiötä, josta varat sitten sijoitetaan siihen kommandiittiyhtiöön, jossa toiminta tapahtuu. Tämän tyyppiset rakenteet tekevät sijoittajalle täysin mahdottomaksi valvoa tai edes tietää miten paljon kuluja toiminnassa on.

Vaaroista johtuen ei ole suositeltavaa, että kuluttaja-asiakkaat menisivät mukaan kommandiittiyhtiömuotoisiin hankkeisiin tai rahastoihin. Kukaan ei näissä tapauksissa suojele kuluttajaa epäreilulta kohtelulta.

Lisää tietoa:

• https://www.yrittajat.fi/yrittajan-abc/perustietoa-yrittajyydesta/yritysmuodot-ja-vastuut/kommandiittiyhtio-317662
• https://fi.wikipedia.org/wiki/Kommandiittiyhti%C3%B6