Pankkivalvonnasta vastaava Fiva esitti asuntolainoille luottokattoa, joka vaatisi 10-20 prosentin omarahoitusosuutta. Katon tavoite olisi asuntokuplan ja pankkikriisin kehittymisen ehkäisy. Fiva ei näe tilannetta vielä kriittisenä, mutta haluaa reppuunsa riittävät eväät markkinoiden ylikuumentumisen varalta. Elinkeinoministeri Jan Vapaavuori (kok) tyrmää luottokaton, koska asunto- tai luottomarkkinat eivät ole ylikuumentuneet. Pankkisektori on samaa mieltä. Fiva pitää päätöstä uhkarohkeana.

Yksi peruste tyrmäykselle on, että ilman rikkaita vanhempia kynnys omistusasuntoon kasvaisi liian korkeaksi. Peruste on sinänsä vahva: on vaikea maksaa vuokraa ja säästää. Eivätkä asuntokuplien takana yleensä ole niinkään ensiasunnon ostajat kuin kiinteistöbuumit, jotka perustuvat pikavoittojen tavoitteluun. Mutta aivan yksioikoinen ei asia ole.

Vaikka Suomi ei ehkä pode hillitöntä buumia, ovat asuntojen hinnat nousseet jo kymmenen vuotta selvästi nopeammin kuin kustannusindeksi ja palkat. Kuten Suomen asuntosijoittajat ry varoitti Piksussa vähän aika sitten julkaistussa puolivuotiskatsauksessaan, sijoittajalle asuntomarkkinat sisältävät jo huomattavia riskejä. Niille on valunut runsaasti rahaa, koska korot ovat matalat, ja vaihtoehtoiset sijoituskohteet koetaan huonosti tuottaviksi ja riskipitoisiksi. Vuokratuotot ovat valuneet ennätyksellisen alas suhteessa asuntojen hintaan.

Kotia ostavan näkökulma on hiukan toinen kuin sijoittajan. Jos asunnon osto ei nosta kustannuksia kestämättömiksi, kasvattaa investointi varallisuutta ja laskee pitkällä tähtäimellä kustannuksia. Heikot vuokratuotot kuitenkin kertovat, että asuntojen hinnat ovat korkealla. Se luo riskejä kaikille ostajille, ei vain sijoittajille. Ne voivat realisoitua kotinsa ostaneelle tilanteessa, jossa asunto on pakko myydä.

Asuntoluottojen maksuajat ovat venyneet. Matalan korkotason ohella se houkuttaa monet hankkimaan tulotasoon nähden kalliita koteja. Kotitalouksien velka-aste on jo selvästi korkeampi kuin 1980-luvun lopussa, pankkikriisin kynnyksellä. Korkojen ei tarvitse nousta ylettömästi, kun moni kotitalous tuskailee lainojensa kanssa.

Saatamme nauttia matalista koroista vielä kauan, sillä ohjauskorko ei nouse aikoihin euroalueen vaikeuksien vuoksi. Toisaalta siinä lymyää riski Irlannin ja Espanjan tapaan. Niiden hehkuvat asuntomarkkinat olisivat tarvinneet kireämpää rahapolitiikkaa, mutta EKP:n linjan sanelivat suurten maiden tarpeet. Se on pienten maiden erityisriski yhteisvaluutassa. Suomen asuntomarkkinoiden ylikuumentuminen ei hetkauttaisi EKP:ta varoituksen sanoja enempää. EKP:n varoituksiin suhtaudutaan yleensä yliolkaisesti kaikilla suunnilla. Kreikan ylivelkaantumisesta se varoitti vuosia, mutta se ei kiinnostanut enempää kreikkalaisia kuin heidän luotottajiaan. Eivät asuntokuplatkaan mustasta aukosta ilmesty. Markkinoiden itsesääntely osoittautuu kerta toisensa jälkeen onnettomaksi.

Kun kupla puhkeaa, alkavat hintojen lasku, työttömyys ja luottotappiot ruokkia toisiaan. Irlannissa ja Espanjassa asuntoluottojen korot nousivat useita prosentteja yli euriborien, koska pankkien oli vaihdettava kaasupoljin käsijarruun. Ylitarjonnan vuoksi pakkomyyntien hinnat jäävät usein reippaasti alle velkarasituksen – jos asunnolle ostaja edes löytyy. Suomi kuuluu harvoihin teollisuusmaihin, joissa asuntojen hinnat eivät ole laskeneet finanssikriisin myrskyissä. Korjausliike voi iskeä meillekin. Jos siihen kytkeytyy työttömyyden ja korkojen nousu, käsissä on äkkiä velkakriisi. 

Pankkivalvonta on luotu muiden toimijoiden tasapainoksi. Pankkien työtä on luottojen myyminen, ja matalien korkotuottojen aikana paine volyymien nostamiseen on kova. Se on tyypillinen tilanne, jossa hintakuplat syntyvät. Vaikka pankeissa nähtäisiin kehityksen menevän huolestuttavaan suuntaan, on jokaisen konttorinjohtajan ensisijainen tähtäin omassa markkinaosuudessa. Jarruttajia arvostetaan vasta kriisien iskiessä.

Kansalaiset haluavat omistaa kotinsa. Asuntojen hintojen nousu vetää markkinoille keinottelijat. Kun asunto käy vakuudeksi täydestä hinnastaan, velkavetoinen ostaminen on helppoa. Poliitikot rajoittavat haluttomasti asuntomarkkinoita, koska se jäähdyttää taloutta. Sille taputtaa harva äänestäjä.

Jos kuplan merkit ovatkin ilmassa, niistä mieluusti vaietaan, ettei synny paniikkia. Ongelman toivotaan ratkeavan itsestään. Mutta kupla synnyttyä hoito on myöhässä. Hankitut velat eivät katoa. Näin kävi lukemattomille nuorille perheille 80-luvulla. Nyt tosin kahden asunnon loukkuun jääminen on vaikeampaa, koska moni pankki vaatii edellisen asunnon myyntiä luototuksen ehtona.

Pankkikriisiä ehkäisee pankkien vakavaraisuus, joka on Suomessa tiettävästi hyvä. Mutta asiakkaiden ylivelkaantumista ja velkakriisiä se ei estä, jos asuntojen hinnat lähtevät laskuun samaan aikaan työttömyyden ja korkojen nousun kanssa. Tästä on jo merkkejä ilmassa – asuntokauppa on hiipunut, eivätkä euroalueen ongelmat ole ohi.

Finanssialan mukaan asuntojen hintojen nousuun auttaisi tarjonnan lisääminen. Mutta se on väärä lääke, jos taustalla ei ole asuntopula, eikä sitä ole asuntosijoittajien mukaan, vaan kohteita on runsaasti tarjolla. Tarjonnan lisääminen vain kiihdyttäisi hintojen laskua, ja toisi rakentajille ja rahoittajille nipun ongelmia kysynnän hiipuessa. Ei hintojen nousu Espanjassa ja Irlannissakaan johtunut tarjonnan puutteesta, vaan spekulatiivisesta buumista, joka johti ylitarjonnan kautta hintojen romahdukseen.

Asuntokuplan ennalta ehkäisyyn saattaa olla luottokattoa parempia välineitä, mutta Fivan pakista niitä tuskin hirveästi löytyy. Ei niitä näytä olevan hallituksellakaan, koska se vain levittelee käsiään, ja vatkuttaa markkinoiden olevan vakaa. Saa nähdä, kuinka kauan. En maalaa piruja, mutta 80-luvun kokeneena ja muiden maiden asuntokuplia seuranneena en ole lainkaan yhtä rauhallinen, eivätkä näytä olevan ammattimaiset asuntosijoittajatkaan.