Sijoitusasuntokupla Suomeen?
Viime viikkoina olemme saaneet lukea talouslehdistä useammastakin uudesta Suomeen sijoittavasta asuntorahastosta. Niin Ålandsbanken, OP kuin FIM:kin ovat tuoneet oman vaihtoehtonsa asuntosijoittajille jo olemassa olevien vaihtoehtojen rinnalle. Itseäni tämä innokkuus hieman hirvittää. Asuntojen hinnat ovat historiallisesti korkeimmalla tasolla ja markkinoille ryntää uusia tekijöitä kysyntäpuolelle ja vielä isojen markkinointi- ja myyntikoneistojen voimin. Kasvava kysyntä johtaa helposti hintojen nousuun, jos tarjontaa ei tule lisää ja kukapa sitä nyt alennushinnoin lähtisi myymään kuumaa tavaraa. Hintojen nousun myötä vuokratuotto kutistuu entisestään ja sijoituksen riski kasvaa. Jos vuokratuotto pienenee, kaikki odotukset ovat arvonnousussa. Oikeastiko Suomessa asuntojen hinnat vielä nousevat, kun jo nyt kaikki puhuvat, kuinka kallista täällä on? Asuntokantaa rasittaa myös iso korjausvelka, joka tulee realisoitumaan enemmin tai myöhemmin. Ja mikä pahinta suomalaiset myyvät asuntoja toisilleen. Se on kuin laittaisi rahaa taskusta toiseen.
2000-luvun alussa pienten asuntojen vuokratuotot pääkaupunkiseudulla olivat lähemmäs kymmenen prosenttia. Asuntojen hinnat ovat reilussa kymmenessä vuodessa nousseet merkittävästi. Vuokrat ovat myös nousseet, mutta tahti ei ole ollut niin hurja. Tämän vuoksi vuokratuotot ovat laskeneet 3-4 prosentin tasolle.
Pääkaupunkiseudun vuokratuottojen laskiessa katseet ovat siirtyneet maakuntien kasvukeskuksiin. Vuokratuotto on ollut näissä korkeampaa kuin pääkaupunkiseudulla johtuen pääosin siitä, että odotettava arvonnousu on matalampi kuin pääkaupunkiseudulla. Vaikka vuokratuotto on laskennallisesti korkeampi, pitänee erityisesti kiinnittää huomiota vuokrattavuuteen. Tyhjät kuukaudet saattavat aiheuttaa päänvaivaa, jos niitä ei ota huomioon laskelmissa. Tämän lisäksi taloyhtiöön tehtävät peruskorjaukset voivat yllättää ei kalleudellaan vaan suhteellisella osuudellaan asunnon hinnasta. Remontit saattavat olla pääkaupunkiseudun hintatasoa hieman edullisempia, mutta ne saattavat edustaa merkittävää osaa koko asunnon hinnasta. Näitä kustannuksia voi olla vaikea lisätä asunnon hintaan. Esimerkiksi 15 000 euron remontti on 30 prosenttia 50 000 euroa maksavasta asunnosta, kun taas 150 000 euron asunnosta se edustaa vain 10 prosenttia. Suurissa kaupungeissa on ihan ok asua kerrostalossa, kun taas pienillä paikkakunnilla omakotitaloasuminen on usein kodin ostajille se juttu. Ennen sijoittamista on hyvä huomioida, kuinka omistusasuntomarkkinat toimivat kohdealueella. Itselleni tulee väistämättä mieleen ajatus, ovatko suomalaisten rahat parhaassa mahdollisessa paikassa juuri näillä pienemmillä paikkakunnilla. Jostain syystähän asuntojen hinnat ovat pysyneet suhteellisen maltillisina näillä paikkakunnilla tähänkin asti, joten sijoittajan kannattaa tarkasti miettiä, kuinka paljon kassavirtaa sijoitus tuottaa, ja paljonko arvonnousulle on annettu painoarvoa sijoituspäätöstä tehtäessä.
Jokainen omaisuuslaji on aika ajoin pop, jolloin ihmiset kokevat, että siihen on turvallista ja tuottavaa sijoittaa. Asia on kuitenkin aivan päinvastoin. Romahduksen jälkeen sijoittaminen on huomattavasti turvallisempaa, koska silloin arvotustasot ovat järkevällä tasolla. Kun joku omaisuuslaji on todella suosittu, arvostustasot ovat yleensä jo nousseet pitkän matkaa ja riski siinä samalla. Maailma on syklinen ja kaikella on aikansa. Kesän jälkeen tulee syksy ja syksy taittuu talveksi.
Tuottoista kesää
Terhi
www.vaurasnainen.fi
Tuskin lisää kuplaa vaan tarjoaa paremman vaihtoehdon
No mahtaako tuo sentään lisätä kysyntää ja sitä kautta kuplahintoja, sillä tuskin sitä rahaa mistään lisää tulee tai kanavoituu asuntosijoittamiseen? Tuo lienee vain vaihtoehto suoralle sijoittamiselle sijoitusasuntoihin vai miten on. Minäkään en ole pitänyt järkevänä asuntosijoittamista siinä piilevien paikallisten riskien sekä vuokralaisriskien vuoksi. Kuka takaa ettei ostetun asunnon viereen rakenneta vaikkapa haisevaa kaukolämpövoimalaa tai ettei talosta paljastu rakennusaikaisia virheitä juuri oston jälkeen tms. asunnon arvoa laskevia ongelmia ilmene? Sijoittamalla tuollaiseen rahastoon, joka ostaa asunnot ympäri maata, riskit sen sijaan hajautuvat tehokkaasti, lähes minimoituvat. Totta kai kustannuksetkin saattavat olla suuremmat, mutta sehän on tavallaan vain myös "vakuutus", joka on maksettava, jos haluaa pienentää yllä mainittuja riskejä.
Jukka-Pekka Kokko
Tileillä makaavat miljardit plus muut rahapurot
Kymmenen vuotta sitten koettiin, että asuntosijoittaminen on harvojen herkkua. Nyt siitä puhuu melkein kaikki. 2009 vuoden jälkeen markkinoille on tullut suuri määrä ihmisiä, jotka kokevat, että pankkitileillä ei tuottoa saa (mikä onkin ihan totta) ja ovat pohtineet missä rahat olisivat seuravaksi parhaassa paikassa ja ovat sijoittaneet pääomansa asuntoihin. Tämä on osaltaan vaikuttanut siihen, että pienten asuntojen hinnat ovat nousseet, koska kysyntää on. Ja lisää rahaa piisaa, suomalaisilla on tunnetusti kymmeniä miljardeja tileillä. Joihinkin rahastoihin pääsee mukaan satasilla, kun ennen vaadittiin kymmeniä tuhansia. Lisäksi monet ovat karsastaneet asuntosijoittamista juuri sen vaivan vuoksi. Rahastot tarjoavat helpon tavan tulla mukaan markkinoille. Uskon, että rahastot myös ottavat lainaa, jolla vivuttavat sijoituksia. Monta potentiaalista rahapuroa siis löytyy vielä.
Itse suosittelen sijoittamista yleisesti, kunhan on ensin säästänyt vararahaston. Vaikka asuntosijoittaminen on leipälajini ja suurin osa omaisuudestani on kiinni asunnoissa, itse en näe Suomeen sijoittamista enää tarpeeksi houkuttelevana.
Jos ajattelee sijoittajan kannalta, nämä rahastot olisi pitänyt tulla markkoinoille jo kymmenen vuotta sitten. Nyt ne tulevat kypsille markkinoille. Myynti on varmasti helpompaa, koska asuntosijoittaminen on kuuma aihe ja suurin osa ymmärtää, mistä on kysymys. Tosin suurin upside tehtiin jo.
Velka
Minä(kin) pelkään asuntojen velkapommia. Vuonna 2011 kymmenellä prosentilla velallisista kotitalouksista oli yli kolmekertaa vuositulojensa verran velkaa. Se ajaa helposti ongelmiin jos korot nousevat muutaman prosentin ja työttömyys uhkaa. 1990-luvun alussa monet ajautuivat vaikeuksiin huomattavasti pienemmillä velkamäärillä.
Toinen mahdollisuus : sijoita muiden maiden asuntoihin
On hyvä että nyt on tullut myös suomalaisille mahdollisuus sijoittaa ulkomaisiin asuntoihin erillisten osakeyhtiöiden kautta, kuten Confido Capitalin markkinoimat Berliinin rahastot ja Amerikan edullisiin omakotitaloihin Hamilton & Cooper Properties kautta. Niissä näyttää olevan suurempi nousupotentiaali ja siten tuotot toisella tasolla.