Tässä artikkelisarjassa tulen esittelemään 10 reseptiä asuntosijoittajaksi. Artikkelisarja on tarkoitettu matkansa alussa oleville sijoittajilla, mutta tavara toki tiukkenee, kun artikkelisarja pääsee lähtökuopistaan pidemmälle.

1. OMAT NUMEROT JA YLIJÄÄMÄINEN TALOUS

Asuntosijoittamisen lähtökohta on omien numeroiden, eli oman taloudellisen tilanteen tunteminen.

Älä missään tapauksessa lähde sijoittamaan asuntomarkkinoille, jollet tiedä, miten ja mihin rahasi kulutat nykyisessä tilanteessasi. Opit parhaiten tarkastelemaan kulutustottumuksiasi ja sitä, mihin rahasi oikeasti menevät, kun otat härkää sarvista ja teet perusteellisen selvityksen tuloistasi ja menoistasi. Tällaista selvitystä kutsutaan tuloslaskelmaksi. Varaa aikaa ja kirjaa siis paperille tarkkaan jokainen saatu euro ja kulutettu killinki. Oman henkilökohtaisen tuloslaskelman ja taseen voit näppärästi tehdä maksutta myös osoitteessa: www.Asuntolaskuri.fi

Kuvakaappaus aloittelevan sijoittajan henkilökohtainen tuloslaskelma ja tase voisi näyttää esimerkiksi tältä (www.asuntolaskuri.fi )

Kaikki tuntemani menestyneet sijoittajat tuntevat tarkasti oman tuloslaskelmansa ja taseensa. Ennen kaikkea he tietävät, mihin kuluttavat. On välttämätöntä olla kärryillä, mihin ja minkä verran rahaa tarkalleen ottaen kuukausitasolla kuluu.

Mikäli olet jaksanut lukea blogia jo näin pitkälle, olet todennäköisesti tosissasi oman talouden kohennussuunnitelmiesi kanssa. Näin ollen kuulunet siihen joukkoon, joka tutustuu hyviin ideoihin, peilaa niitä omiin suunnitelmiinsa ja valitsee ne, joita lähtee toteuttamaan. Moni lukee kirjoja, mutta jatkaa kuitenkin elämäänsä aivan kuten tähänkin asti. Tieto muuttuu viisaudeksi vasta, kun muutamme toimintaamme.

Useimmat ihmiset eivät ole koskaan tehneet omaa tuloslaskelmaa ja tasetta, eivätkä tämän vuoksi ole tietoisia siitä, mihin heidän rahansa kuluvat. On vaikea vähentää menoja, jos et tiedä, mihin raha katoaa ja mitä nyörejä voisi täten kiristää. Sanotaan, että jollet tiedä missä olet ja minne haluat mennä, niin luultavasti pyörit paikoillaan. Ja juuri näin se menee.

Lähtökohtana koko asuntosijoitustoiminnalle on omien numeroiden tarkka tunteminen. Ilman sitä on haastavaa lähteä liikkeelle.

Vinkki: Oman kulutuksen saa näppärästi selville printtaamalla nettipankista edellisen puolen vuoden tiliotteet. Laske, erittele ja kategorisoi tarkasti, mihin raha oikeasti kuluu. Useimmat yllättyvät todellisuudesta. Mikäli käytät käteistä rahaa, toimii tämä toki ainoastaan suuntaa antavasti. Suosittelenkin siirtymään kokonaan muovirahan käyttöön, sillä vasta silloin näet tarkasti, mihin rahasi käytät.

Vinkki: Omia kulutustottumuksia voit näppärästi seurata ja budjetoida myös verkkopankistasi mahdollisesti löytyvän oman talouden seurantaohjelman avulla. Suosittelen myös tutustumaan Valmennusyhtiö Varapuu:n: www.varasuunnitelma.fi -ohjelmistoon. Se on rakennettu nerokkaasti, sijoittajaa ajatellen ja valmentaen.

Ylijäämäinen talous tarkoittaa sitä, että jäät kuukausittain plussalle, eli sinulla on enemmän tuloja kuin menoja. Taloutesi on oltava ylijäämäinen, jotta se toimii pidemmällä aikavälillä.

Jos taloutesi ei ole tällä hetkellä ylijäämäinen, on ensimmäinen tehtäväsi saada se sellaiseksi. Voit tehdä tämän vähentämällä kuluja tai vastaavasti nostamalla tuloja. Yleensä vaihtoehdoista ensimmäinen, eli kuluista karsiminen, on huomattavasti helpompi vaihtoehto, tai ainakin nopeammin toteutettavissa.

Sinun on siis tunnettava oma taloutesi eli omat numerosi, jotta voit vaikuttaa niihin. Tällöin sinun on mahdollista miettiä ja laskea, kuinka voisit vähentää kulujasi, jotta sinulle jäisi enemmän sijoitettavaa. Alkuun tässä karsimisprosessissa pääsee hyvin esimerkiksi kilpailuttamalla pankki-, tietoliikenne- ja vakuutuspalvelut vuosittain. Tämän voi ottaa tavaksi ja tehdä säännöllisesti vaikkapa joka vuoden tammikuun ensimmäisellä viikolla. Pienellä vaivannäöllä löydät varmasti useita turhia tai suhteellisen turhia ja karsimiskelpoisia kulutuksen kohteita. Pienellä tarkkaavaisuudella kuukausittaisesta kulutuksesta voi leikata helposti muutamia kymppejä, satoja tai jopa tuhansia euroja, riippuen siitä, kuinka runsaaksi rahan ulosvirtaus on päässyt äitymään.

Vinkki: Hyviä tapoja kilpailutukseen:

1. Ota esille nykyinen sopimuksesi.
2. Lähetä sopimuksesi (skannattuna) sähköpostitse kilpaileviin yhtiöihin ja pyydä tarjousta.
3. Saatuasi kilpailijoiden tarjoukset, lähetä paras tarjous nykyiselle palveluntarjoajalle ja totea:”Pääsetteköhän tämän alle, jotta ei tarvitsisi vaihtaa yhtiötä?”

Kun olet saanut oman taloutesi ylijäämäiseksi, on seuraava tehtäväsi saada itsellesi rahoituspuskuri.

1.1. KORKOA KOROLLE -PERIAATE

Ammattimaiset asuntosijoittajat ovat hyvin tarkkoja saatujen tuottojen suhteen ja kiinnostuneita siitä, kuinka tuottoa voisi edelleen parantaa ja pitää riittävällä tasolla. Korkoa korolle -periaate on mielenkiintoinen ja erittäin vahva elementti pidemmällä tarkastelujaksolla.

Kuvakaappaus korkoa korolle -efekti, kun vuosittainen tuottoprosentti on 7% ja sijoitettu oma pääoma 30 000 euroa.

Kuten kuviosta voimme todeta, käyttäytyy korkoa korolle -periaatekäyrä hieman erikoisesti. Ensin tuloksia ei näy juurikaan, eikä mitään tunnu tapahtuvan. Mutta kun alkaa tapahtua, tapahtuu kunnolla.

Esimerkki: Sijoitat 1 000 €. Kuinka tuotto muuttuu pidemmällä aikavälillä, kun tarkastellaan asiaa eri tuottoprosenteilla ja korkoa korolle -periaatteen mukaisesti? Tarkasteltava aikajakso on 36 vuotta.

Tuotto:                                                  Kertynyt kokonaissumma (noin euroa):
2 %                                                        2 000
5 %                                                        5 800
7 %                                                      11 400
10 %                                                    30 900
12 %                                                    59 100
15%                                                   153 200

Kuten huomaamme, erot ovat valtavia. Korkoa korolle -periaatteen vaikutus on siis syytä tiedostaa. Muutaman prosentin tuottoerot vaikuttavat valtavasti euromääräisiin eroihin pidemmällä tarkastelujaksolla.

Esimerkki: Olet nyt 30-vuotias ja sijoitat joka päivä 10 euroa (300 €/kk). Saat sijoittamallesi rahalle 10 % vuosittaisen tuoton ja 35 vuoden kuluttua korkoa korolle -periaatteen mukaisesti sinulla olisi eläkkeelle jäädessä yli 1 000 000 euroa tililläsi (laskelma ei huomioi maksettavia veroja). Tästä summasta omaa rahaa on 126 000 € (300 €/kk) 35 vuoden ajan, ja loput olet saanut korkoa korolle -periaatteen vaikutuksen ansiosta.

Asuntosijoittajan on syytä tiedostaa korkoa korolle -periaatteen voimakas lumipalloefekti pidemmällä tarkastelujaksolla. Muutaman prosentin muutokset tuotossa ovat pidemmällä aikavälillä huomattavat.

Tämä artikkelisrja jatkuu seuraavassa blogikirjoituksessa…
 

MarkoKaarto.fi