Talous

Search

Sijoitusasunto. Syyt 6 – 8 miksi asuntosijoittaminen?

Edellisessä blogissa esittelin viisi syytä miksi hankkia sijoitusasunto.
Nyt kerron muutaman lisää. Eli, tässä tulee syyt 6 – 8, miksi asuntosijoittaminen. Hanki sijoitusasunto.

6. LAINAA HELPOMPI SAADA ASUNTOSIJOITUKSIIN

Pankki lainaa rahaa asuntosijoituksiin, jos pankin vaatimat ehdot täyttyvät. On huomattavasti helpompaa saada lainaa asuntosijoituksiin kuin muihin sijoitusmuotoihin. Oletko koskaan kuullut pankista, joka mielellään lainaisi rahaa kullan, biotekniikkaosakerahaston osuuksien, keräilykorttien tai postimerkkien ostamiseen? Pääosin niihin ei haluta lainata rahaa. Sen sijaan pankit mainostavat asuntolainoja. Itse asiassa pankit kilpailevat niillä. Pankkien bisnes on lainata rahaa. Ne eivät tietenkään lainaa kaikille, mutta ammattimaisia asuntosijoittajia lainoitetaan yleisesti ottaen mielellään.

Pankin perimä korko heijastaa riskiä, joka lainaan liittyy. Suuremmasta riskistä pankki perii korkeampaa korkoa. Pienempiriskisen lainan korko on pienempi. Jos kuluttaja ottaa luottoa vaikkapa huonekalujen ostamiseen, on pankin perimä korko suhteellisen korkea. Vastaavasti yrityksille pankit lainaavat pienemmällä korolla, koska riski on pienempi. Asuntosijoittaja saa lainan vieläkin edullisemmin, koska
oikein tehdyssä asuntosijoituksessa riski on sitäkin pienempi.

Pankin kannalta riski on pienempi, koska asunnoissa on yleensä hyvät vakuusarvot ja koska hyvin tehdyssä asuntosijoituksessa vuokratulo riittää kattamaan lainanhoitokulut. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö asuntosijoittaja voisi hävitä rahaa. Se heijastaa kuitenkin yleistä riskitasoa. Tämä on hyvä huomioida, kun puntaroi eri omaisuuslajeja keskenään.

7. KASSAVIRTA PITÄÄ PELISSÄ MUKANA

Vaikka suuret voitot tehdään aina arvonnousulla, kassavirta eli vuokratulo pitää asuntosijoittajan mukana pelissä. Ilman kunnollista vuokratuottoa ei voida käyttää velkavipua edes maltillisesti. Kassavirta onkin asuntosijoittajalle sama kuin verenkierto ihmiselle. Jos se lakkaa, menehtymisvaara on välitön.

Jos kassavirta on vahva, ei asuntosijoittajan tarvitse huolehtia ajoittaisista arvonlaskuista eikä innostua liikaa toisinaan tulevista arvonnousujen pyrähdyksistä. Tavoitteena voi olla vain lainasummien takaisin maksaminen ja siten oman varallisuuden kerryttäminen huolimatta arvon kehittymisestä hyvinä tai huonoina aikoina.

Näkökulma on siis siinä mielessä erilainen kuin osakesijoittajalla, jolle arvonnousu on pääsääntöisesti välttämätöntä, jotta sijoitus olisi mahdollisimman onnistunut. Harva osakesijoittaja sijoittaa yksinomaan osinkotulojen vuoksi, vaikka sekin on toki mahdollista.

Toisaalta kassavirta on sijoittajan turvana sen vuoksi, että se on työstä riippumaton tulonlähde. Eläkeaikana asuntosijoittaja voi nauttia vuokratulosta, joka on varsin tervetullut lisä muun eläketulon päälle. Jos asuntosijoittaminen on aloitettu varhain, hyödyttää kassavirta sijoittajaa jo sinä aikana, kun hän on työelämässä mukana. Se turvaa taloutta myös silloin, jos työttömyys kohtaa perheen toista tai molempia vanhempia. Pankilta voidaan tarvittaessa pyytää lainoihin lyhennysvapaita kuukausia, jotta menetettyä työtuloa voidaan paikata vuokratuloilla.

Asuntosijoituksilla voi päästä tilanteeseen, jossa on taloudellisesti riippumaton. Taloudellinen riippumattomuus on sitä, että työstä riippumattomat tulot ylittävät elinkustannukset. Tämä voi olla perheen pitkän tähtäimen tavoite, kun asuntosijoittamista lähdetään opettelemaan ja suunnittelemaan. Ajatus taloudellisesta riippumattomuudesta viimeistään eläkkeelle siirryttäessä tuntuu turvalliselta. Tällöin ei tarvitsisi olla sen varassa, pystyykö velkainen ja alijäämäinen julkinen sektori toteuttamaan riittävää eläketurvaa kunnollisesta terveydenhuollosta puhumattakaan.

Suurin perustelu taloudellisen riippumattomuuden tavoitteluun on se, että ihminen voi elää elämäänsä syvimpien arvojensa mukaisesti.

 

8. VEROHYÖDYT TUKENA

Suomessa omistusasumista tuetaan, vaikka viime vuosina etuja onkin leikattu. Sama koskee myös sijoitusasunnon omistamista. Verohyödyt ovat asuntosijoittamista ajatellen mainiot.

Saadusta vuokratulosta saa nimittäin vähentää kaikki tulonhankkimiseen liittyvät, hyväksyttävät kulut. Vasta kaikkien kulujen jälkeisestä jäännöksestä maksetaan pääomavero.

Vähennykset vuokratulosta:

  • Tulonhankkimislainan korot kokonaisuudessaan
  • Hoitovastike
  • Rahoitusvastike (jos taloyhtiö tulouttaa sen tilinpäätöksessä)
  • Asunnon vuosikorjauskulut. Asunnon vuosikorjauskuluja ei saa kuitenkaan vähentää vuosittaisesta vuokratulosta, jos pintaremontti tehdään välittömästi asunnon hankinnan jälkeen ennen kuin asuntoon on otettu vuokralainen. Tässä tapauksessa pintaremontti lisätään asunnon hankintamenoon ja sen saa vähentää vasta, kun asunnon aikanaan myy, eli luovutusvoiton yhteydessä.
  • Kodinkoneiden uusimiset
  • Matkakulut asuntoon tehdyistä tarkastuksista, osallistumisesta yhtiökokouksiin jne.
  • Vuokralaisen hankinnasta aiheutuvat kulut (lehti-ilmoitukset, vuokravälityspalkkiot)
  • Vuokranperintäkulut
  • Vesimaksut
  • Sähkömaksut
  • Vakuutusmaksut
  • Mahdollinen kiinteistövero
  • Verovähennyskelpoisia ovat osittain myös oman asuntolainan korot ja mahdolliset opintolainan korot
  • Opintomateriaalit, kirjat, seminaarit ja valmennukset, jotka liittyvät asuntosijoittamiseen
  • Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu

Jos verovähennyksiä on enemmän kuin pääomatuloja, on mahdollista tehdä niin sanottu alijäämähyvitys palkkatulojen verosta. Ja jos senkin jälkeen jää vielä vähennettävää, vahvistaa verottaja tappion, jota voi hyödyntää pääomatulojen verotuksessa seuraavat kymmenen vuotta.

Perusparannusmenoja ei verotuksessa voi vähentää kerralla. Sen sijaan vuosikorjauskulujen osalta tämä on mahdollista. Vuosikorjausmenoja ovat normaalit asunnon kulumiseen liittyvät korjaukset ja hankinnat. Perusparannusmenoja ovat suuremmat muutos- ja uudistustoimet, joilla on tarkoitus nostaa asunnon tasoa. Perusparannusmenot voi vähentää 10 vuoden aikana tehtävin tasapoistoin.

Sijoitusasunnon oston yhteydessä maksettavaa varainsiirtoveroa ja kiinteistönvälittäjän palkkiota ei voi vähentää vuokratuloista kuluina, vaan ne otetaan huomioon vasta luovutusvoiton yhteydessä.

Vaikka asunnon arvo vuosittain nousisikin, tarvitsee asunnon arvonnoususta maksaa veroa vasta, kun asunto myydään. Tämä seikka paljastaa sen mielenkiintoisen verohyödyn, että saadulla asunnon arvonnousulla on mahdollista lainoittaa seuraavan sijoitusasunnon omapääoma ilman, että veroja maksetaan välissä.
 

Asuntosijoittaminen

 

Marko Kaarto

11 thoughts on “Sijoitusasunto. Syyt 6 – 8 miksi asuntosijoittaminen?”

  1. Tein minäkin blogipäivityksen tänään (kirja-arvostelu)

    Hei, kiva blogi sinulla. Lisäsin sinut blogini lukulistalleni. T puolimiljoonaapaaomaa.blogspot.fi

     

    1. Kiitos mainoksesta!

      Kiitos mainoksesta! Juuri tällaista tänne Piksuun kaivataankin.

      Piksun toimitus: Voisiko tällaiset mainokset poistaa ja neuvoa niiden kirjoittajia siirtymään esim. Markon omaan blogiin? Tai vaikka Suomi24.ään?

      1. Markon on alansa asiantuntija ja kirjoitukset ovat erinomaisia

        Markon artikkelit ovat erittäin tervetulleita Piksuun. Kriteerimme hyvälle artikkelille ovat:

        • Sisältää paljon sijoittajan kannalta oleellista asiallista tietoa ja näkemystä ja on joskus jopa hauskasti kirjoitettu
        • Artikkelin sisältö ei sisällä mainontaa. Se on kirjoitettu kertomisen ilosta.
        • Lopussa on kerrottu kirjoittajan sidonnaisuudet aivan niin kuin kansainvälisen kauppakamarin ohjeisto (Markkinoinnin_kansainvaliset_itsesaantelyohjeet.pdf)  ja julkisen sanan neuvosto edellyttävät. Sidonnaisuuksien kertominen toimii mainontana, jos artikkeli on hyvä, niin kuin Markon tapauksessa. Artikkeli osoittaa että Marko on alansa asiantuntija ja silloin lukijat kiinnostuvat Markon palveluista. Tämä on hyvä asia. Marko on sen ansainnut. Tämä on eräs piksun lisäarvoista jonka haluamme tarjota taitaville kirjoittajille.

  2. Lainan helppous

    Arvopaperimarkkinoilta saa erittäin helposti lainaa ja lainakorko kaikkine kuluineen on samaa luokkaa kuin Saksan valtion maksama korko. Sitä saadaan osakejohdannaisiin ja eritoten futuureihin. Katso vaikka eri aikaan päättyvien futuurien hintojen erotus. Tuo erotus on aika-arvo ja se antaa korkoprosentteja joihin ei pääse yksikään asuntosijoittaja. Voit jopa suojata osakesijoituksesi maksimi tappion ostamalla optioita. Tästäkin suojasta joutuu maksamaan. Tyypillisesti maksimivelkasuhde johdannaismarkkinoilla on 1 osa rahaa ja 10 velkaa. Tietenkin tuolla vivulla on iso mahdollisuus hävitä omat rahat ja myös lainattua rahaa, mutta velkaa saa osakkeisiin jopa enemmän kuin on järkevää ottaa. Noissa isoissa indeksijohdannaisissa on se hyvä puoli, että niiden kanssa et jää loukkoon. Niistä pääsee aina eroon, eri asia on sitten saako niistä tuottoa. 

  3. Kiitos verovähennyslistauksesta

    Esitäytetyn veroilmoituksen päivitykseen verolistaus tuli hyvään aikaan

  4. Kuluista/verohyödyistä

    Kohta 8: Sijoittamisen kulut ovat siis sittenkin verohyötyjä? Aivan mahtava logiikka! En olekaan tehnyt koskaan tappiota, vaan olen aina vain saanut verohyötyä. Muissakin sijoituslajeissa saa vähentää kuluina vaikka mitä, joten ei tuo nyt mikään asuntosijoittamisen etu ole.

    Jarno kommentoi hyvin lainan saamista. Sen lisäksi esim. Nordnetilta saa prosentin korolla lainaa salkkua vastaan. En usko, että kukaan saa niin halvalla asuntolainansa korkoa.

    ”…osakesijoittajalla, jolle arvonnousu on pääsääntöisesti välttämätöntä…” Eipä ole. Osakkeen hinta heijastelee tulevia osinkoja diskontattuna nykyarvoon. Osakkeista saa aivan samalla tavalla kassavirtaa osinkojen muodossa. Vuokratuloon verrattuna osinkojen verotus on kevyempää. Se on todellinen veroetu verrattuna mainittuu kohtaan 8. Osakkeita voi myös myydä ja rahat saada niistä tililleen kolmen päivän odotuksen jälkeen. Aika hyvä turva sekin työttömyyden tai yllättävien menojen kannalta, eikö? Lainan lyhennysvapaata mainostetaan mahdollisuutena, mutta sehän on täysin riippuvainen pankin mielenlaadusta, eikä siihen voi lopulta itse vaikuttaa. Jos pankki ei suostu lompakon ollessa tyhjä, ei asuntosijoittaja voi tehdä asialle mitään ja joutuu mieron tielle.

    1. Kassavirtaa

      Osakkeista saat myös kassavirtaa aivan sen verran kuin haluat. Myyt osakkeita kuukausittain juuri sen määrän kuin haluat ja näin saat kassavirtaa. Asunnot ovat hyvä sijoitus jos niiden arvo nousee, mutta niin ovat osakkeetkin. Ei noita voi suoraan verrata, mutta osakkeissa on suurempi oletustuotto kuin asunnoissa. Asuntojen hintojen pysyvyys perustuu pitkälti niiden huonoon likviditeettiin. Jos jokaiselle asunnolle pitäisi määritellä joka päivä sellainen oikea hinta millä joku on sen valmis ostamaan ja myymään, niin heiluntaa syntyisi aivan samoin kuin osakkeissa. REIT rahastoissa määritellään tuo hinta ja ne heiluvat siinä missä muutkin osakkeet.  

      https://www.ishares.com/us/products/239544/ishares-real-estate-50-etf

      Tuossa näet kokonaistuoton kuinka USA kiinteistöihin sijoittamalla on pärjännyt 10 vuoden aikana. Aikanaan oli paljonkin tappiolla, mutta on noussut. Kannattaa lukea nobelisti Shilleriä ja huomaa ettei tuo asuntosijoittaminen välttämättä ole mikään tuottoautomaatti, vaan kiinteistöt voivat muuttua jopa negatiivisiksi. Finanssikriisin jälkeinen aika on ollut poikkeuksellisen hyvä aika asuntosijoittamiselle.

      http://www.findikaattori.fi/fi/92

      Ei tuo asuntojen hintojen nousu ole mitenkään selvää kuten tuosta linkistä nähdään. Ei ole osakkeidenkaan hintojen nousu ole mikään luonnon laki. Tässä on 115 vuoden realiosaketuotto EU /EFTA maissa. Siinä huomataan että on pitkiä aikoja milloin ei ole saanut tuottoa. 

      Tietenkin osakkeissakin, kuten asunnoissa ja kiinteistössäkin, jos ostaa osakkeita tai asuntoja halvemmalla kuin on tuotteen arvo pääsemme ylituottoon. Mutta jos Suomessa väestö vanhenee ja vähenee niin asuntojen lisätarve vähenee ja siten asuntopula pienenee. Riittää kun vanhoja asuntoja ylläpidetään. Eihän maallakaan enää asu niin paljon ihmisiä, että kauhean suurta kasvua saataisiin sieltä kaupunkeihin.

      1. Jäikö kuva pois?

        Tässä on 115 vuoden realiosaketuotto EU /EFTA maissa…

      2. Kämmäsin!

        Nyt pitäisi kuva näkyä. Laitoin jotenkin kuvan väärästä paikasta ja se ei tullut enää näkyviin. Yleensä en enää lähettämisen jälkeen tekstiäni katso, koska tulen tekstini vuoksi vain niin huonolle päälle -;) Pitäisi katsoa! Kiitos.

  6. Ei vastausta

    Näihin kommentteihn olisi mukava saada näkemyksiä Suomen asuntosijoittat ry:n hall.pj Kaarroltakin kun on keskustelun avannut.

Comments are closed.

Related Posts