Kerroin kuukausi sitten tavoitteestani tuplata perheemme vuokratulot ensi vuoden loppuun mennessä. Toinen lapsemme syntyi kaksi viikkoa sitten, joten nyt on rutkasti aikaa ajatella ja ideoida, kun päivät soljuvat neitiä nukuttaessa ja ruokkiessa.

Olen seurannut aktiivisesti pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoita viime vuosikymmenen alkupuolelta lähtien. Vuosikymmenen vuokra-asuntomarkkinaa on riivannut sama ongelma. Pieniä vuokra-asuntoja on vähän ja vuokrat ovat korkealla tasolla. Tämä tietenkin houkuttaa asuntosijoittajaa. Kysyntää riittää ja tuottokin on hyvä, vai onko?

Tällä hetkellä maailmantaloudessa näkyy saman sävyisiä pilviä horisontissa kuin vuoden 2007 vuoden lopussa ja 2008 vuoden alussa.  Ei voi välttyä ajatukselta, että olisimme menossa kohti uutta taantumaa. Meillä on käsissämme jälleen velkaongelma ja valitettavasti vielä pahempi kuin edellisellä kerralla. Osakemarkkina on jo taipunut. Keskuspankkien toimet pitää korot matalalla viittaavat sinnikkäisiin haasteisiin, mutta ongelmat eivät vielä kuitenkaan näy reaalitaloudessa. Tummien tunnelmien ja pitkäkestoisten talousvaikeuksien olisi luullut heiluttavan asuntojen hintoja myös  Suomessa. Kova korkoelvytys on kuitenkin pitänyt rahan virtaamassa asuntomarkkinoille. Olemassa olevat sijoituksemme tuottavat hyvin, mutta salkun laajentaminen onkin jo haasteellisempi tehtävä. Mietin onko vuokrissa nousuvaraa ja miten käy asuntojen hintojen tulevaisuudessa?

Laskin omien asuntojeni vuokrien nousseen keskimäärin 6 % vuodessa. Kohonneiden hoitokustannusten myötä reaalivaikutus ei ole näin suuri, mutta miten on vuokralaisten vuokranmaksukyvyn laita? He eivät mieti prosentteja vaan euroja. Muutaman kympin nousulla voi olla merkittävä vaikutus kuukausibudjetissa. Ollaanko jo nyt äärirajoilla vuokranmaksukyvyssä?

Vuokrien lisäksi asuntojen hinnat ovat hypänneet pilviin, joten korkeista vuokrista huolimatta vuokratuotot ovat matalia. Voisiko asuntosijoittaja saada preemionsa arvonnoususta?  Monen monta taloyhtiötä joutuu tulevaisuudessa remonttivasaran alle, joten asuntosijoittajan on oltava tarkkana tulevien peruskorjauskustannusten kanssa ja valmis kantamaan tätä riskiä sijoituksessaan. Kun nämä kustannukset otetaan huomioon laskelmissa, monestakaan kohteesta ei kannata maksaa listahintaa, jotta tekisi loistavan sijoituksen. En itse henkilökohtaisesti usko asuntojen hintojen huimaan nousuun, mutta jo korkeaa hintatasoa pitää yllä matalat korot, omistusasunnon ostajat ja osakemarkkinoilta pakeneva ”rauhallisempaa” menoa rakastava raha sekä tallettajat, jotka haluavat saada pankkitiliä parempaa tuottoa pääomilleen.

Uusien vuokra-asuntojen rakentaminen ei ole näillä rakennuskustannuksilla halpaa puuhaa, joten vuokratuotot jäävät matalaksi. Valmiiksi korkea vuokrataso ei innosta tuotannon lisäykseen. Kun neliösäännötkään eivät tue pienien asuntojen rakentamista, taidamme siis painiskella tästäkin eteenpäin saman ongelman kanssa – vähän pieniä asuntoja korkeilla vuokrilla. Minä jään seuraamaan entistä tarkemmin markkinaa, jotta voin tehdä sen yhden loistavan sijoituksen. Nimittäin yksi asunto kerrallaan riittää.

Tuottoisia sijoituksia
Terhi

www.vaurasnainen.fi