Sijoitusten tuottoja laskettaessa on syytä kiinnittää huomiota kuluihin, tuottokorkoihin sekä vallitsevaan inflaation. Vasta tällöin tiedät todellisen inflaatio korjatun tuoton sijoituksellesi. Useimmat meistä tietävät mitä korko ja inflaatio tarkoittavat, mutta kertaus on opintojen äiti. Tässä Sijoittamisen perusteet-blogissa käymme läpi mikä on korko, miten se muodostuu, mikä vaikuttaa tuottoon sekä inflaation vaikutus sijoituksissa.

Korko

Wikipedia-tietosanakirja kertoo korosta seuraavaa:

Korko on rahan hinta eli rahalainan antajalle (eli sijoittajalle) maksettava korvaus ajalta, jolloin lainattu raha ei ole lainan antajan käytössä.

Eli kun pidät pankkitilillä ylimääräistä rahaasi, on siitä saatava korvaus (korkoa). Pankki maksaakin pankkitileille korkoa. Parempaa korkoa metsästäessä pitää huomioida, että ei ole olemassa ilmaista lounasta. Kun tuottokorko nousee, vastaavasti riskit pääoman pienentymiselle tai jopa menettämiselle kasvaa. Muistatko vuoden 2007-08 aikana, kun islantilaiset pankit tarjosivat Suomessa jopa lähes 6% pankkitilikorkoa? Samaan aikaan suomalaiset pankit tarjosivat vajaata 5% tai hieman enemmän – korkoero oli huikea. Kun yksittäinen pankki tarjoaa selkeästi markkinakorkoa suurempaa talletuskorkoa, yleensä se tarkoittaa pankin olevan vaikeuksissa. He yrittävät epätoivoisesti kerätä markkinoilta rahaa, jotta voisivat kuitata mahdollisia luottotappioita ja rahan pakoa pankista. Kun luottamus pankkiin menetetään, se kaatuu nopeasti. Tämä johtuu siitä, että pankilla ei oikeasti ole holveissaan tarpeeksi rahaa, jos kaikki sen tallettajat nostavat rahansa yhtäaikaa. Onneksi Suomen valtio antaa talletussuojan aina 100,000 euroon saakka. Ennen islantilaisen Glitnir-pankin kaatumista talletussuoja oli vain 25,000 euroa. Tässä yksi hyvä syy käyttää suomalaisia pankkeja suurempiin – väliaikaisiinkin talletuksiin. Olisi ikävä yllätys huomata, että pankki johon vaikkapa tallensit talokaupassa saamasi rahat olisi joutunut kriisiin ja tästä syystä et pääsekään rahoja nostamaan.

EKP ohjauskorko ja Euribor

Euroopan keskuspankki (EKP) säätelee markkinoita määrittämällä ohjauskoron. Ohjauskorko määrittelee, miten kallista tai halpaa pankkien on lainata rahaa keskuspankista. Pankkien keskenään sopimien lainojen korko taas määrittelee markkinakoron eli Euribor-koron. Jokainen asuntolainaan hakenut tietää Euribor-koron, mutta harvempi oikeastaan ymmärtää miten se muodostuu tai miten markkinat siihen vaikuttavat. Asuntolainoja myöntävät pankit ovatkin iskeneet kultasuoneen ja kauppaavat yleisesti ottaen turhanpäiväisiä ja kalliita korkokattoja, lainaturvia ja muita asuntolainaajan turvallisuus hakuisuuteen tähtääviä lisäarvotuotteita. Loppujen lopuksi tulos kuitenkin on, että asuntolainaaja maksaakin suurempaa korkoa pankille ja turva ei yleensä olekaan niin hyvä, miltä se aluksi kuulosti.

Kun sijoitat tai ostat jotain, niin ÄLÄ IKINÄ OSTA MITÄÄN MITÄ ET YMMÄRRÄ. Eli jos lainaturva tai muu pankkirouvan kauppaama suoja tuntuu hyvältä, mutta et sitä ymmärrä – on se todennäköisesti turha ja kallis. Tämä kultainen sääntö pätee kaikkiin muihinkin sijoittamiseen. Itsekin kohtaan usein sellaisia sijoituskohteita, joiden ansaitsemislogiikka en ymmärrä lukemisenkaan jälkeen. Jos tuote ei muutamassa minuutissa aukea minulle, pidän sijoista yleisesti ottaen liian monimutkaisena ja siksi huonona sijoituksena. En ikinä halua sijoittaa sellaiseen, mitä en ymmärrä.

Kun taantuma tekee tuloaan, yleensä Euribor-korkot laskevat. EKP pyrkii nopeuttamaan kasvua (pankkien lainausta) laskemalla ohjauskorkoa. Kun talous alkaa uudestaan nousemaan, EKP nostaa ohjauskorkoaan hillitäkseen liian nopeaa kasvua. Syystä tai toisesta lähes aina tapahtuu ylilyöntejä, eli elämme taloussykleissä. Ensin mennään kuin vuoristonradalla alas, sitten pohjalta taas ylös, kunnes taas valmistaudutaan seuraavaan syöksyyn.

Kysymys: Mihin korkoon sitoisin asuntolainan tällä hetkellä?

Vastaus: On mahdotonta ennustaa koron kehitystä, mutta voin arvailla. Korkojen kehitys on vähän kuin sään ennustaminen. Odotettavissa on loppuvuona matalempia korkoja ehkä jopa ohjauskoron lasku. Erittäin matalien korkojen kausi saattaa kestää vielä muutamia vuosia. Mitä useampi vuosi mennään eteenpäin, sitä varmempaa on, että korkot tulevat nousemaan (normalisoitumaan). Tällöin 6-10% korko on hyvinkin todennäköinen. Jos et ole 20-30-vuoteen myymässä asuntoa, nyt olisi hyvä ottaa pisin mahdollinen kiinteä korko. Sen sijaan jos harkitset asunnon myyntiä 5-vuoden sisään, korko voisi olla 3kk tai 12kk Euribor. Väliinjääville voisi miettiä osan lainan sitomista pidempään ja osan lyhyenpään Euroboriin (esim. 3kk – ja 5v kiinteä tms.).

Inflaatio

Muistamme vielä taloussyklit, eli nousukautena korot nousevat ja laskukautena korot laskevat? Tästä pääsemmekin hyvin inflaatioon. Nykyaikainen talousyhteiskuntamme on rakennettu täysin lainarahan varaan. Kun lainarahaa on paljon saatavilla, se nostaa hintoja – eli inflaatio nousee. Kun hinnat nousevat työläiset vaativat lisää palkkaa – palkat nousevat, joka taas mahdollistaa lisää lainarahaa ja lisää inflaatiota.

Tässä kohtaa voimme kysyä, onko Sinun "suurin sijoituksesi oma asuntosi" ja nautit siitä, kun sen arvo nousee vuosi vuodelta?

Kun hinnat ja palkat nousevat vuosi vuodelta, ja jos asuntosi arvosi pysyisi samana, niin silloinhan asunnon inflaatio korjattu hinta laskisi. Asuntojen arvonkehitys pitääkin aina suhteuttaa yleisen hintatason eli inflaation kehitykseen. Tilastokeskus pitää kirjaa sinun puolesta asuntojen sekä hintojen kehityksestä. Näitä onkin hyvä vilkuilla muutama kerta vuodessa. Kun omaa asuntoa alkaa miettimään, niin siitähän tulee kuluja, eikä tuloja. Toki omistusasuminen on yleensä fiksua, mutta älä pidä omaa asuntoa sijoituksena vaan pikemminkin mahdollisuutena.

Todellinen sijoitustuotto = tuotto – kulut – inflaatio

Esimerkki todellisesta tuotosta:

10,000 euroa on talletettu Seligsonin korkorahastoon vuonna 2008 (3v sitten). Kulut rahastossa ovat 0,28% vuodessa. Ei merkintä tai lunastuskuluja. Tänään jos talletus nostetaan, pitää laskea mitä sijoitus tuotti kulujen ja inflaation jälkeen.

2009 – Tuotto 11,70% (sis. kulut 31,28€) – inflaatio -0,7% – todellinen tuotto: +12,4%

2010 – Tuotto 7,5% – (sis. kulut 33,52€) – inflaatio – +1,2% – todellinen tuotto: +6,3%

2011 – Tuotto 0,2% – kulut 33,50€ – inflaatio +3,8% – todellinen tuotto: -3,6%

Tuotto yhteensä +15,1% (tuotto 1510€) – tietysti voitto osuudesta menee vielä 28% osuus verottajalle. Verottaja tosin laskee tuoton ilman inflaatiota, mutta onneksi kulut voi vähentää voitoista.

PS. Käytin inflaatio lukuina elokuu 2009, 2010 ja 2011 lukuja. Korkorahaston arvot löydät Seligsonin sivulta.

Nousukausina korkorahastojen tuoma todellinen tuotto kulujen ja inflaation jälkeen saattaa olla negatiivinen. Laskukautena inflaatio taas  saattaa olla jonkin aikaa negatiivinen – eli hinnat laskevat. Tällöin puhumme deflaatiosta. Korkorahastoissa korkojen nousu on myrkkyä – tästä johtuu varsin heikko tuotto vuonna 2011.Yleensä hintojen lasku on normaaleilla markkinoilla lyhyt aikaista ja korjaantuu muutamassa kuukaudessa. Tämä näkyy parhaiten kysynnän ja tarjonnan lakina, esimerkiksi asuntojen hinnat vaihtelevat suhdanteiden mukaan. Tilastoista näemme, että inflaatio on viimesinä kuukausina alkanut hidastua. Samaan aikaan ihmisten luottamus talouteen heikkenee ja ruokkii epävarmuutta markkinoille. Kun lainaamisen ja kuluttamisen ilo vaihtuu säästämiseen ja epävarmuuteen, olemme ihan varmasti laskukaudessa.

Tuottojen ja korkojen opetus onkin, että sinun pitää olla pitkäjänteinen ja oppia kuinka sijoituksesi käyttäytyvät missäkin taloussyklin vaiheessa. Hetkellinen negatiivinen tuotto voi olla jossain tilanteessa normaalia, mutta eikö ole mukavampaa tietää jo etukäteen, milloin sijoituksissa on todennäköistä lasku tai nousu.

Käyn seuraavassa osassa läpi paremmin osakemarkkinoiden syklejä ja niiden luomia trendejä. Osakemarkkinat käyttäytyvätkin hieman monimutkaisemmin, joten on syytä tarkastella niitä omassa jaksossa.