Miksi pankit pakottavat lyhentämään asuntolainoja?
Helsingin Sanomat esitti sunnuntaina kuusi radikaalia lamalääkettä taantuman päihittämiseksi (kts.Sokkihoitoa lamaan). Näistä ensimmäinen oli "Vuoden maksuvapaa asuntolainoihin". Tuollaista järjestelyä ei käytännössä oikein voi ainakaan kovin helposti pankkien kanssa sopia, mutta eihän se sinänsä estä ajatusleikkiä. Isompi erikoisuus ehdotuksessa onkin mielestäni tuo määräaika: kuinka todennäköisesti tuollainen hetkellinen kikka auttaisi pidemmällä tähtäimellä? Ehdotus nostatti kuitenkin mieleeni kysymyksen, jota olen pohtinut aiemminkin.
Helsingin Sanomat esitti sunnuntaina kuusi radikaalia lamalääkettä taantuman päihittämiseksi (kts.Sokkihoitoa lamaan). Näistä ensimmäinen oli "Vuoden maksuvapaa asuntolainoihin". Tuollaista järjestelyä ei käytännössä oikein voi ainakaan kovin helposti pankkien kanssa sopia, mutta eihän se sinänsä estä ajatusleikkiä. Isompi erikoisuus ehdotuksessa onkin mielestäni tuo määräaika: kuinka todennäköisesti tuollainen hetkellinen kikka auttaisi pidemmällä tähtäimellä? Ehdotus nostatti kuitenkin mieleeni kysymyksen, jota olen pohtinut aiemminkin.
Ruotsissa on yleisenä käytäntönä, että asuntolainoja ei lyhennetä lainkaan. Monesta suomalaisesta tämä tuntuu oudolta, mutta itse olen ihmetellyt oikeastaan päinvastaista: miksi meillä on ainoana käytäntönä se, että laina ennemmin tai myöhemmin tulisi maksaa kokonaan pois? Toki Ruotsissakin on juuri esitetty ajatus siitä, että lainaa pitäisi maksaa siihen asti, että lainan määrä olisi korkeintaan puolet asunnon arvosta (Kts. Ruotsin finanssivalvonta lainavaatimuksista: Uusia asuntolainoja on lyhennettävä"), mutta tuokin on vain finanssivalvonnan esitys, eikä se muuttaisi kovin paljon sitä perusasetelmaa, että laina on tyypillisesti tarkoitettu pysyväksi.
Mikä on synnyttänyt tämän asuntolainakulttuurien eron? Ruotsin bostadsrätt ei poikkea suomalaisesta omistusasumisesta juurikaan, joten se ei kelpaa perusteluksi. En keksi juuri muita erityisiä syitä erolle kuin sen, että Ruotsi voi päättää korkotasostaan itse. Mutta ei se muuta sitä, että tuloihin ja muuhun varallisuuteen nähden liian iso velkataakka on vaarallinen, kun taas kohtuullinen velkataakka monesti vain hyväksi. Toisin sanoen miksi esimerkiksi 90%:n suuruinen ja/tai tuloihin nähden suuri asuntolainavelkataakka on ok, kunhan sitä lyhennellään pikkuhiljaa, mutta pientä 10% asuntolainavelkataakkaa ei kuitenkaan saa jättää pysyväksi kaveriksi?
Eikö välimallin ratkaisu olisi järkevin? Jos asuntolainan lyhennys lopetettaisiin vaikka tuohon 50%:n kohdalle, vapautuisi enemmän varoja kulutukseen ja muihin investointeihin, eikä ansaittua rahaa tarvitsisi niin täysimääräisesti sitoa asuntojen seiniin. Mikseivät pankit tarjoa tällaista vaihtoehtoa? Eikö se olisi niillekin vain hyväksi, sillä saisivathan se siinä samalla paljon pidempiaikaisen laina-asiakkuuden? Vai estääkö Suomen lainsäädäntö tai finanssivalvonta? Eihän kukaan voi kieltää maksamasta lainaansa pois, mutta eikö olisi niin pankkien, asuntovelallisten kuin yhteiskunnankin etu, jos sitä ei olisi pakko tehdä?
Käänteinen asuntolaina voi olla hyvä, jos aikoo elää pitkään
Käänteinen asuntolaina ei toimi kaikissa tapauksissa
Käänteinen asuntolaina antaa mahdollisuuden nostaa rahaa omaa asuntoa vastaan (ottaa asuntoa vastaan velkaa). Siitä on apua joillekin. Käänteistä asuntolainaa saa käsittääkseni ainakin suurten kaupunkien kerrostaloasuntoja vastaan. Kuningaskuluttaja on vertaillut tarjontaa. Mutta pankit ovat tietääkseni aika varovaisia näiden tuotteiden kanssa.
Maailman vanhimmaksi elänyt ranskalainen nainen, Jeanne Calment, nosti muistaakseni noin 60 vuotiaana käänteisen asuntolainan, jonka ehdoissa luki, että hän saa asua ilmaiseksi asunnossa koko lopun elämäänsä. Hän eli yli 122 vuotta ja näki täysissä voimissaan kaksi vuosisataa.
Asunnon takaisinmaksun viivästäminen onnistuu joissakin tapauksissa
Minun käsittääkseni useimmat pankit suostuvat siihen, että asuntolainan takaisinmaksua viivästetään sitten, kun asuntolainasta on maksettu takaisin merkittävä osa (esim. 70%). Mutta näissäkin tapauksissa pankit ovat varovaisia ja pankille täytyy ilmoittaa syy, miksi takaisinmaksua viivästetään ja pankki harkitsee, hyväksyykö se takaisinmaksun viivästämisen. En usko, että lainaa voi jättää kokonaan maksamatta.
Minustakin joustavuus olisi hyvä näissä asioissa. Kyllä lainaehtoja pitäisi olla mahdollista neuvotella uudelleen.
Kai
Vaihtoehtoja
Niin, on käänteinen asuntolaina joskus tosiaan hyvä vaihtoehto. Vaikka suomalaisia saattaa ruotsalainen käytäntö kummeksuttaa, on käänteinen asuntolaina mielestäni eksoottisempi tuote kuin pelkkä asuntolainan lyhentämättä jättäminen.
Lyhennysvapaita toki saa monesti helpostikin, mutta käsittääkseni tyypillisesti (joskaan ei aina) niistä joutuu erikseen maksamaan vaikka sitä haettaisiin vain lyhyelle jaksolle.
Arvonnousu
Mikäli asuntojen arvo nousee nimellisesti vaikka 7%/vuosi niin tällöin automaattisesti ilman lyhennyksiä asunnon lainoitusate laskee exponentiaalisesti hyvinkin nopeasti myös ilman lyhennyksiä. Tällöin täysin lainotetun asunnon lainoitusaste on 20 vuoden päästä enää 25%. Tietenkin asia menee myös toisinkinpäin. Mikäli asunnon hinta laskee niin lainoitusaste kasvaa vaikka lainaa lyhennettäisiin. Tuossa on riskinsä ja ilmeisesti Ruotsissakin aletaan ajattelemaan, että asuntojen hinnat ovat kohtuuttomia ja niissä on laskupainetta. Tanska on varoittava esimerkki.
Kompromissina osittainen lyhennyspakko
Aika kova odotus tuo 7%/vuosi, mutta näinhän se on joka tapauksessa periaatteessa. Lähtökohtaisesti varsinkin asunnon nimellinen arvo vain nousee inflaation myötä, joten niinhän se lainoitusosuuskin laskee alkuperäiseen lainasummaan nähden. Mutta kyllä tuo Ruotsin finanssivalvonnan esittelemä pakko lyhentää 50%:iin kuulostaa minustakin järkevältä kompromissilta.
Ruotsi
Ruotsilla on iso asuntolainapommi, mikä odottaa räjähtämistä. Toivottavasti se jää suutariksi.
Ruotsilla on kansantalouteen nähden kohtuuttoman suuri pankkisektori. Nyt Ruotsissa on noin 3,5% korko 10 vuoden lainalle.
Ruotsin kotitalouksilla on lähes 300% kansantuotteesta velkaa kun esim. Suomessa on huomattavasti vähemmän. Ja kun velat ovat kiinteäkorkoisia, niin korkojen nousussa tappio jää jonkun muun kuin velanottajan.
Ja korot lähtevät luultavasti nousemaan kun katsomme inflation pitkää kuvaa.
Kun nämä pankit jotka ovat levittäytyneet Pohjois-Eurooppaan kohtaavat pankkikriisin korkojen noustessa, Ruotsin talous ajautuu ongelmiin kattaessaan pankkiensa velkoja. Kuten EKP:n Irlannille lähettämistä kirjeistä huomaamme, että jokaisen maan on katettava omat pankkinsa tai muut ovat hyvin vihaisia. Islannille annettiin synnit anteeksi maan pienuuden vuoksi.
Tuolla 50% ehdolla suojellaan Ruotsin valtiota pankkikriisiltä. Tästä on puhunut jo pitkään mm. IMF ja Ruotsin keskuspankki. Ja pankkien tilanne estää Ruotsin osallistumasta valuuttasotaan ja maan tehokkaaseen elvyttämiseen.
Kun asunnon arvon nousee jatkuvasti
Tosi veijari ajatus tuo, että kun asunnon arvon nousee jatkuvasti niin lainaa ei tarvitse lyhentään ollenkaan. Kuinkahan toimii esim. tämän päivän Salossa ex. nokialaisten omakotitaloissa.
On se outo ala tuo kiinteistöliiketoiminta: vanhetessaan rakennukset muuttuvat arvokkaammiksi.
Käyttöikä
Onhan asunnoilla suunniteltu käyttöikä. 1970-luvulla kerrostalojen ei ollut tarkoituskaan kestää kuin 30 vuotta, nyt asunnot mitoitetaan kestämään 50 vuotta. Nuo 1970-olevat asunnot jos ovat ilman täydellistä remonttia vielä käytössä ovat huonosti rakennettuja. Niiden olisi pitänyt jo kulua käyttökelvottomiksi.
Jos kaupunki kasvaa, kuten Helsinki, niin sen maan hinta nousee. Tällöin vaikka talo huononesi kokonaisuus voi muuttua kalliimmaksi, koska rotiskosi ympäristö muuttuu kalliimmaksi. Onhan se sama asia betonissa, kun uusi betoni kallistuu, niin vanhakin betoni kallistuu. Eli kun tulee asuntobuumi mikä nostaa rakennustarvikkeiden hintoja niin vanhat asunnot nousevat mukana.
Ei arvonnousu ole välttämätön lyhentämättömyyttä ajatellen.
Ajatus on "veijari" ainakin silloin, jos se sisältää arvon reaalisen nousun, mutta ei välttämättä muuten. Veijarius voi toki tulla myös siinä, jos pitää arvonnousua väistämättömänä (esim. tuo Salo). Mutta ei se, nouseeko arvo tai ei, ole varsinaisesti suoraan sidoksissa siihen, onko perusteltua, että laina pitäisi maksaa loppuun asti pois.