Sijoittaako asuntoihin osakeyhtiön kautta vai yksityishenkilönä?

Monet asuntosijoittajat pohtivat, että kannattaako asuntoihin sijoittaa osakeyhtiön kautta henkilökohtaisen omistamisen sijaan. Asuntosijoittajien tavoitteet ovat erilaisia, joten ei ole olemassa oikeaa vastausta kumpi on järkevämpää, mutta etenkin useamman sijoitusasunnon omistavan asuntosijoittajan kohdalla asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta on asia, joka tulee nostaa esille.

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta – verotuksen näkökulma

Yksityishenkilön pääomatulojen verotus

Yksityishenkilön pääomatulojen verotus on yksinkertaista. Yksityishenkilö maksaa vuonna 2017 vuokratuloistaan ja myyntivoitoistaan pääomaveroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja sen ylimenevältä osalta 34 prosenttia. Yksityishenkilön verosuunnittelumahdollisuudet ovat melko rajalliset.

Aina tärkeä pyrkiä siirtämään veron maksamista niin kauas tulevaisuuten kuin mahdollista ja siihen yksityishenkilölläkin on mahdollisuudet. Omistamalla uudiskohteita, joissa on iso yhtiölaina ja sitä kautta isot pääomavastikkeet, pystyy veron maksamista siirtämään eteenpäin, koska taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat pääomavastikkeet ovat täysin vähennyskelpoisia vuokratuloista. Tällöin verotettavaa vuokratuloa ei välttämättä synny ollenkaan. Kolikon kääntöpuolena on, ettei silloin kassa kyllä juurikaan kilahtele isojen vastikkeiden takia ja myyntivaiheessa tulee isompi vero maksettavaksi.

Osakeyhtiön verotus ja verosuunnittelu

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta antaa asuntosijoittajalle  aivan toisenlaiset mahdollisuudet verosuunnitteluun minkä avulla kokonaisveroasteen voi saada alhaisemmaksi kuin yksityishenkilö. Tämä vaatii hieman suunnittelua, mutta pienellä perehtymisellä ja oman tilanteen kartoittamisella se on ehdottomasti vaivan arvoista.

Osakeyhtiö maksaa tuloksestaan 20 prosenttia yhteisöveroa. Yrityksen maksama vero on siis huomattavasti alhaisempi kuin yksityishenkilön. Haaste piilee kuitenkin siinä, että raha on edelleen yrityksessä ja sen siirtäminen omaan käyttöön ei olekaan niin yksiselitteistä kuin yksityishenkilöllä.

Selkeimmät vaihtoehdot rahan nostamiseen osakeyhtiöstä ovat palkanmaksu ja osingonjako. Verotuksellisesti järkevintä on miettiä ensisijaisesti tapoja, jotka ovat yritykselle kulua, mutta rasittavat omistajan henkilökohtaista verotusta alle 20%. Jos näin käy niin tällöin tulee suoraan säästöä veroissa, koska yrityksen on joka tapauksessa maksettava 20% yhteisöveroa.

Palkanmaksu on yritykselle kulua, joka pienentää yrityksen verotettavaa tulosta. Järkevintä palkanmaksu on silloin, kun henkilöllä ei ole muita ansiotuloja (tai ne ovat vähäisiä) ja tällöin kohtuullista palkkaa nostamalla ansiotulojen veroprosentti jää alhaiseksi. Tämän taulukon avulla pystyy hahmottelemaan tilannetta tarkemmin. Esimerkkinä mainittakoon, että alle 14 000€ ansiotuloilla veroprosentti jää alle kymmeneen. Noin 2000€ kuukausipalkalla veroprosentti nousee yli 20:en. Karkeasti voisi sanoa, että järkeväksi tulee nostaa palkkana ulos yhtiöstä noin 25 000-30 000€ vuodessa, jonka jälkeen voi miettiä osingon maksua. Tämä siis siinä tilanteessa, kun henkilöllä ei ole muita ansiotuloja ja hän haluaa nostaa yrityksestä ulos rahaa omaan käyttöönsä.

Palkka on yksityishenkilölle ansiotuloa eli mikäli henkilön ansiotulot ovat jo valmiiksi hyvänkokoiset, ei palkan nostaminen yhtiöstä ole järkevää, koska ansiotulojen progressiivisuuden vuoksi veroaste nousee turhan korkeaksi.

Toinen vaihtoehto on nostaa yrityksestä osinkoa. Osingon maksu ei ole yritykselle kulua toisin kuin palkan maksu eli se ei vähennä yrityksen verotettavaa tulosta. Osan osingoista pystyy kuitenkin nostamaan kevyesti verotettuina. Yhtiön matemaattisesta arvosta kahdeksaa prosenttia vastaavan summan voi nostaa yhtiöstä ulos kevyesti verotettuina osinkoina, joista 25 % on henkilölle veronalaista pääomatuloa eli veroprosentiksi tälle osuudelle jää 7,5 %. Osakkeen matemaattinen arvo on edellisen kalenterivuoden viimeisen tilinpäätöksen mukaan laskettu yhtiön nettovarallisuus.

Esimerkki:

• Yhtiön matemaattinen arvo 100 000€
• Kevyesti verotettuja osinkoja voi nostaa 8% eli 8 000€
• Verotettavaa pääomatuloa 25% eli 2000€, josta veroprosentti 30% eli veroa 600€, joka on 7,5% nostetusta osingosta

Tuon kahdeksan prosentin rajan jälkeen osingosta 75% on veronalaista ansiotuloa. Yksityishenkilö voi saada tällä prosentilla osinkoa 150 000€ vuodessa. Ylittävältä osuudelta 85 prosenttia on veronalaista pääomatuloa.

Jos palkanmaksun jälkeen haluaa nostaa enemmän rahaa ulos yrityksestä, olisi järkevää nostaa kevyesti verotetut osingot vuosittain, edellyttäen, että siihen on mahdollisuuksia. Korkeammin verotettuja osinkoja ei ole verotusmielessä järkevää nostaa korkeamman kokonaisveroasteen vuoksi.

Erittäin hyvä vaihtoehto myös on jättää kertynyt voitto yritykseen nostamatta sitä ollenkaan ulos. Tällainen tilanne on ehkä järkevintä silloin, kun henkilöllä on palkkatuloa työstään tai muuten ei ole tarvetta nostaa rahaa elämisen tarpeisiin. Tällöin maksettavaksi tulee vuosittain vain 20 prosentin yhteisövero, joka on selkeästi matalampi kuin yksityishenkilön 30 prosenttia. Isommissa summissa ero on vielä suurempi, koska yksityishenkilön pääomatuloprosentti nousee 34%:iin 30 000€ ylittävältä osuudelta. Yritykseen jää enemmän uudelleen sijoitettavaa, kun verottaja ei lohkaise siitä vuosittain isoa siivua pois. Tätä toistettaessa useita vuosia kasvaa ero korkoa korolle ilmiön vuoksi erittäin merkittäväksi.

Yhteenveto asuntoihin sijoittamisesta osakeyhtiön kautta verotuksen näkökulmasta:

Yhteenvetona voisi todeta, että verotuksen näkökulmasta osakeyhtiön perustaminen tulee kysymykseen, mikäli asuntosijoitustoimintaa on tarkoitus tehdä pitkällä tähtäimellä eikä alkuvaiheessa ole tarvetta nostaa rahoja ulos yrityksestä. Toisaalta sijoitusstrategialla on tähän merkittävä vaikutus. Mikäli omistat esimerkiksi pelkästään uudiskohteita, joissa on isot pääomavastikkeet, ei verotettavaa tuloa juurikaan synny, jolloin osakeyhtiön kautta sijoittaminen ei tuo verohyötyä. Sitten taas jos käyt asunnoilla paljon kauppaa ja haet nopeita arvonnousuja esimerkiksi remontoimalla asuntoja, on yhtiön kautta sijoittaminen verotuksellisesti tehokkaampaa.

Avasimme yllä verotuksen näkökulmasta oleellisimpia eroja yksityishenkilön ja osakeyhtiön välillä sekä esittelimme muutamia vaihtoehtoja nostaa rahaa ulos yrityksestä verotehokkaasti. Jokaisen tilanne ja tavoitteet ovat kuitenkin erilaiset ja niiden perusteella on tarkasteltava mikä tapa tulee verotuksen näkökulmasta järkevimmäksi vaihtoehdoksi.

Jos asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta alkoi kiinnostaa, kannattaa ensimmäiseksi etsiä käsiinsä osaava kirjanpitäjä, jonka kanssa voi yhdessä miettiä parasta vaihtoehtoa. Täytyy myös huomioida, että verotus muuttuu jatkuvasti ja tilannetta esimerkiksi viiden vuoden päähän on mahdotonta arvioida.

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja toimii tällä hetkellä täysipäiväisesti intohimonsa eli asuntosijoittamisen parissa. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai tutustua hyviin sijoitusasuntoihin.