Suomen Asuntosijoittajat ry julkaisee asuntomarkkinakatsauksen kahdesti vuodessa. Asuntomarkkinakatsauksen tavoite on kertoa lyhyesti mitä vuoden ensimmäisellä puoliskolla on tapahtunut sekä mitkä ovat huomioitavia seikkoja seuraavien kuukausien aikana ja miten kaikki tämä vaikuttaa sijoittamiseen asuntomarkkinoilla.
 

Tämä markkinakatsaus noteerattiin myös suomalaisessa mediassa: Talouselämä, Taloussanomat ja Kauppalehti

Tämä asuntomarkkinakatsauksen on kirjoittanut Matias Savolainen

Vanhojen asuntojen hintakehitys

Tilastokeskuksen mukaan vanhojen kerros- ja rivitalohuoneistojen hinnat laskivat koko maassa joulukuussa 0,3 prosenttia edelliseen kuukauteen verrattuna. Joulukuun 2011 ja joulukuun 2012 välisenä aikana hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla 5,2 prosenttia ja muualla Suomessa 2,4 prosenttia.

Vuoden 2012 viimeisellä vuosineljänneksellä kaikkien vanhojen asuntojen hinnat laskivat koko maassa 0,4 prosenttia edellisestä neljänneksestä. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 0,3 prosenttia. Muualla Suomessa hinnat laskivat 1,0 prosenttia. Vuoden 2011 vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat nousivat koko maassa 3,0 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 4,1 prosenttia muun Suomen hintatason noustessa 2,1 prosenttia.

Myytävien käytettyjen kohteiden määrä ja markkinointiaika

Etuoven markkinapuntarin mukaan myynnissä olevien vanhojen kerrostalohuoneistojen kohdemäärä on pysynyt korkeana vaikka onkin laskenut kesän 2012 huippulukemista. Kohdemäärän lasku johtuu pienempien myytävänä olevien asuntojen määrän laskusta. Perheasuntojen määrä on pysynyt korkealla ja on edelleen vuoden 2009 asuntonotkahduksen kohdemääriä korkeammalla tasolla.

Myytävien uudiskohteiden määrä

Myytävänä olevien uudiskerrostalokohteiden määrä on pysynyt korkealla tasolla. Etenkin myynnissä olevien uusien yksiöiden, kaksioiden ja kolmioiden runsas määrä herättää kysymyksiä. Uudiskerrostalokohteiden keskineliöhinta koko maassa on 3712 euroa ja Helsingissä 5408 euroa. Kesällä Helsingin keskihinta oli vielä 5502 euroa.

Yleinen hintatason kehittyminen

"Tilastokeskuksen mukaan asuntojen vuokrien vuosinousu oli vuoden 2012 kolmannella neljänneksellä 3,3 prosenttia. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat koko maassa keskimäärin 3,1 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat 2,0 prosenttia ja muualla Suomessa 3,7 prosenttia. Arava-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 3,5 prosenttia. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 0,2 prosenttia ja arava-asuntojen vuokrat 0,5 prosenttia.”

Lähde: Tilastokeskus

Vauhti hiipuu, vaaran merkit välkkyvät

Asuntomarkkinat viestivät hiljaisilla signaaleilla piilevistä vaaroista, joiden suhteen asunnonostajan on syytä olla varuillaan. Yleisesti asuntolainojen viitekorkoina käytetyt Euribor-korot ovat edelleen historiallisesti katsottuna erittäin alhaisella tasolla, vaikka ovatkin nousseet viimeisten viikkojen aikana.

Asuntosijoittajan kannalta katsottuna Suomen asuntomarkkinat vaikuttavat erityisen haastavilta. Vuokratuotot ovat valuneet ennätyksellisen alas ja suurin intressi sijoittaa asuntoihin on liittynyt erittäin alhaiseen lainarahan hintaan sekä muiden sijoituskohteiden vähemmän kiinnostavaan tuotto-odotukseen. Korkojen nousu sekä kiristyvä rahoituksen saanti ajaa nopeasti uudet runsaalla lainarahalla tehdyt sijoitukset epäedulliseen asemaan. Sijoittajan tulisi pitää tarkasti mielessä tuleviin peruskorjauksiin liittyvät riskit ja mahdolliset kustannukset. Mikäli näitä ei huomioida hankintavaiheessa riittävällä tarkkuudella, voi sijoitus muodostua kitkeräksi kokemukseksi.

Asuntosijoittamiseen liittyvät epävarmuustekijät sekä suoranaiset riskit ovat pääkaupunkiseudulla sekä suurimmissa kaupungeissa tällä hetkellä korkeammat kuin vuosiin. Korkea hintataso, tulevat peruskorjaukset, alhainen korkotaso sekä matala vuokratuotto ovat myrkyllinen yhdistelmä. Suuren hintariskin lisäksi sijoittajalla on merkittävä rahoitusriski, mikäli lainarahaa käytetään sijoitustoiminnan osana. Nykyisessä tilanteessa suosittelemmekin käteispuskurien kasvattamista sekä suurta varovaisuutta lainarahan käytössä. Suuremman omarahoitusosuuden vaihtoehtona on riittävän suuri likvidi vararahasto.

Pitkään omistettuihin sijoitusasuntoihin, joiden lainoitusaste on konservatiivinen, ei liity vastaavia riskejä kuin nyt tehtäviin hankintoihin. Kaikilla omaisuuslajeilla on oma syklinen kiertokulkunsa ja asunnot ovat olleet voitokkaita koko 2000-luvun nousevien vuokrien, laskevien korkojen, pidentyneiden laina-aikojen sekä nousevien hintojen seurauksena. Voimakas hintojen nousu on auttanut sijoittajaa selviämään peruskorjauskulujen ylitse, luoden illuusion asuntosijoittamisen helppoudesta. Korkeat korot, laskevat hinnat ja päälle osuvat peruskorjaukset ovat yhdistelmä, joka vakavoittaa useimpien vannoutuneempienkin asuntosijoittajien ilmeet. Vielä emme ole tässä tilanteessa, mutta tätä mahdollisuutta ei kannata sulkea pois mielestä.

Suomen Asuntosijoittajat ry
Facebook.com/asuntosijoittaminen