Asuntosijoittamisella on mahdollista kerryttää mukavasti passiivista tuloa ja lisäksi taitavalla asuntosijoittajalla on mahdollisuudet todella hyviin tuottoihin. Olen listannut alle 10 merkittävää syytä, miksi asuntosijoittaminen kannattaa.

1. Vakaa ja säännöllinen tulo

Asuntosijoittamisen etu moneen muuhun sijoitusmuotoon on sen antama säännöllinen kuukausittainen tulo. Parhaassa tapauksessa sama vuokralainen asuu sijoitusasunnossa kymmeniä vuosia nakuttaen vuokria tasaisesti tilille. Vuokrasopimukset kannattaa tehdä aina vähintään vuoden mittaisiksi, koska näin varmistat vuokratulon vähintään vuodeksi eteenpäin. Mikäli vuokralainen lähtee ennen vuokrasopimuksen päättymistä, sanktiona on yleensä kuukauden vuokran suuruinen sakko.

2. Lainarahan hyödyntäminen

Asuntosijoittamisessa lainarahan käyttö on verrattain matalariskistä sekä sen saanti suhteellisen helppoa. Pankit arvostavat kiinteää vakuutta, joten asuntosijoittaminen on heille mieluinen sijoitusmuoto rahoitettavaksi. Pankit antavat lainaa yleensä 70-80% asunnon hankintahinnasta, joten omaa rahaa tarvitsee sijoittaa yleensä vähintään 20-30%.

Lainarahan hyödyntäminen on asia mikä tekee asuntosijoittamisesta hyvin tuottoisaa, koska velkavivun käytöllä on valtava vaikutus oman pääoman tuottoon. Lainarahan käyttöön liittyy myös riskejä, tutustu asuntosijoittamisen riskeihin artikkelissa 10+1 keskeisintä riskiä asuntosijoittamisessa.

3. Sijoitusasunnon voi ostaa alle markkinahinnan

Asuntosijoittamisessa on mahdollista ostaa kohteita alle markkinahintojen. Esimerkiksi osakesijoittamisessa jokainen joutuu maksamaan osakkeesta pörssinoteerauksen verran, asuntosijoittamisessa asia on toisin. Pitkässä juoksussa on ensiarvoisen tärkeää pyrkiä löytämään hyviä kohteita ja maksaa niistä markkinahintaa vähemmän. Voitto tehdään ostettaessa, ei myytäessä.

Alle markkinahintainen sijoitusasunto on mahdollista löytää esimerkiksi myyjän tilanteesta johtuen. Esimerkiksi avioerotilanteessa tai kuolinpesältä ostettaessa myyjän tärkein intressi saattaa vain olla nopea myynti, jolloin hinnassa voi helposti hyötyä muutamia tuhansia euroja. Tai sitten työn perässä muuttava tai kahden asunnon loukussa oleva voi myös hakea nopeaa kauppaa ja on valmis tinkimään hinnassa.

Toinen mielenkiintoinen ero suhteessa osakkeisiin on tukkuhintojen ero. Osakemarkkinoilla yrityksen koko osakekannan ostava yritys joutuu monesti maksamaan preemion eli pörssinoteerauksen verran sekä hieman päälle. Asuntosijoittamisessa asia on päinvastoin. Esimerkiksi kokonaista kerrostaloa ostettaessa saadaan yleensä tukkualennus, jolloin yksikköhinta (hinta/yksi asunto-osake) on matalampi, esimerkiksi 5-20% alle markkinahintojen.

4. Tuottolähteitä on kaksi

Asuntosijoittamisessa tuottoa voi saada kahdella tavalla, vuokratulona ja arvonnousuna. Nämä kaksi tuottokomponenttia useimmiten yhdistyvät eli samalla, kun saat kassavirtaa vuokratulojen muodossa, nousee myös asunnon arvo. Esimerkiksi osakkeissa, raaka-aineissa, arvometalleissa, rahastoissa tai korkosijoituksissa saattaa tuotto perustua vain pelkkään arvonnousuun tai kassavirtaan.

Minä en ainakaan ole vielä koskaan kuullut pankkitalletuksen arvon nousevan tai fyysisen kultaharkon jakavan kassavirtaa. Sen sijaan sijoitusasunnon arvo todennäköisesti nousee ajan kuluessa, mutta sitä odotellessa saat taskuusi myös kassavirtaa kuukausittain vuokrien muodossa.

5. Pystyt vaikuttamaan sijoitusasunnon tuottoon

Asuntosijoittamisessa voit helposti vaikuttaa sijoituksesi tuottoon. Olemme itse tehneet parhaat arvonnousut sellaisissa kohteissa, jotka eivät ostettaessa näyttäneet kovinkaan houkuttelevilta. Tällaiset asunnot ovat usein epäsiistejä, niissä saatetaan olla tupakoitu, lattiassa on vanha muovimatto ja kalusteet ovat vanhoja. Omistusasujat pysyvät yleensä tällaisista kohteista loitolla. Kaikki nämä ovat kuitenkin vain pintatekijöitä, joiden alta saattaa paljastua erittäin hyvä sijoitusasunto. Taloyhtiön kuntoon ja asunnon sijaintiin sinulla on todella huonot vaikutusmahdollisuudet, mutta nämä ovat sellaisia asioita, joihin voit itse vaikuttaa.

Yllättävän suuren muutoksen saa aikaiseksi jo pelkällä lattian laminoinnilla, uusilla seinäpinnoilla, jalkalistoilla ja siivouksella. Pelkästään näillä suhteellisen pienillä ja edullisilla toimenpiteillä asunnon arvo saattaa nousta tuhansilla ja kuukausivuokra kymmenillä euroilla. Lisäksi esimerkiksi keittiön kaappien ovien vaihto sekä välitilan uusiminen saattaa tehdä keittiöstä kuin uuden, jolloin arvo saattaa nousta jo todella paljon. Yhdessä parhaista asuntosijoituksistamme teimme yli 20 000 euron arvonnousun 3 000 euron remontti-investoinnilla!

6. Vuokramarkkinoiden vakaus

Monet saattavat olla aloittamatta asuntosijoittamista asuntojen hintojen muutoksia peläten. Pitkällä tähtäimellä mukana olevalle asuntosijoittajalle hintojen heilahtelut ovat mielestäni toissijainen juttu. Ajatellaan, että ostat sijoitusasunnon ja aiot pitää sitä salkussasi 20 vuotta, jonka jälkeen myyt sen. Periaatteessa on aivan sama millä tasoilla asuntojen hinnat matkan varrella käyvät. Heilahteluita asuntojen hinnoissa tulee, mutta pitkässä juoksussa suunta on ylöspäin.

Pitkän tähtäimen asuntosijoittajalle tärkeintä on asuntojen vuokrataso. On turvallista tietää, että vuokramarkkinat ovat erittäin vakaat. Asuntojen arvot saattavat heilahdella, mutta vuokra-asuntojen kysyntä tuskin koskaan vähentyy niin oleellisesti, että vuokrat laskisivat merkittävästi. Tilastokeskuksen mukaan asuntojen vuokrat ovat tippuneet vuodesta 1970 lähtien vain yhtenä vuotena (1987), jolloin vuokrat tippuivat 0,5%. Keskimäärin vuokrat ovat nousseet noin 3-4 prosenttia vuodessa. Alueellisia eroja toki on, joten on todella tärkeää valita asunto oikeasta paikasta, sillä joka paikassa vuokrat eivät nouse eikä vuokralaisia ole tarjolla.

7. Hyvää tuottoa maltillisella riskillä

Sijoittaja luonnollisesti etsii rahoilleen kohdetta, joka antaa sijoitetuille rahoille mahdollisimman hyvän tuoton mahdollisimman pienellä riskillä. Asuntosijoittamisessa hyvältä sijainnilta hyvästä talosta ostetun asunnon kelvollisena vuokratuottona voidaan pitää 5-6 prosentin tuottoa. Joskus voi löytyä helmiä, joissa vuosittainen vuokratuotto on jopa 8-10 prosenttia. Aina ei kannata kuitenkaan tuijottaa pelkkää vuokratuottoa, sillä siinä voi piileä vaaran paikat.

Kuuden prosentin vuokratuotto ei sinällään kuulosta erityisen suurelta, mutta omalle pääomalle saatavaa tuottoa voi nostaa velkavivun avulla. Esimerkiksi 50-70% velkavivulla voi omalle sijoitetulle rahalle saatavan tuoton nostaa helposti yli 10 prosenttiin, mahdollisesti jopa 20 prosenttiin asti!

Asuntosijoittamisessa on omat riskinsä, ainakin suurella velkavivulla sijoitettaessa. Täytyy vain tietää mitä tekee ja välttää pahimmat virheet. Asuntosijoittamisen riskiä rajaa kuitenkin erittäin vakaat vuokramarkkinat. Asuntojen hinnat heiluvat jonkin verran, mutta hintatason heilahtelut ovat maltillisia ja hitaita, verrattuna esimerkiksi osakemarkkinoihin. Alueelliset erot hintaheilahteluissa voivat toki olla suuria. Tältä pystyy suojautumaan hyvin sillä, että ostaa sijoitusasunnon vain kasvavista kaupungeista ja kysytyiltä alueilta.

8. Vipuvoimien käyttö

Asuntosijoittamisessa puhutaan aina velkavivusta, jolla sijoituksen tuottoa voi kasvattaa. Velkavipu on asuntosijoittajan tärkein työkalu, mutta se ei suinkaan ole ainut ulkopuolinen vipuvoima, jota voi hyödyntää. Olen itse aloittanut keskitason palkalla ja ilman alkupääomia, joten on sanomattakin selvää, että joskus on pakkokin hyödyntää ulkopuolisia vipuvoimia päästäkseen vaurastumisessa ja asuntosijoittamisessa hyvään vauhtiin.

Tärkeimpänä vipuvoimana (heti pankin jälkeen) pidän kumppaneita. Kannattaa hankkia 1-2 luotettavaa kumppania (esimerkiksi sisarukset, sukulaiset, ystävät), joiden kanssa aloitat asuntosijoittamisen. Kimpassa toisten kanssa on paljon helpompi päästä vauhtiin kuin itsekseen. Kimppasijoittamisessa on myös se hyvä puoli, että riski jakaantuu.

Muita ulkopuolisia vipuvoimia on esimerkiksi toisten raha, toisten vakuudet, toisten resurssit ja osaaminen sekä toisten kontaktit. Itse olen hyödyntänyt omassa asuntosijoittamisessani kaikkia edellä mainittuja vipuvoimia.

9. Sijoituksen hallittavuus

Asuntosijoittamisessa langat on vahvasti omissa käsissäsi ja mahdollisuudet vaikuttaa omilla toimillasi sijoituksen tuottoon. Asuntosijoittamisessa et ole kovin paljon markkinoiden armoilla etkä riippuvainen muiden päätöksistä. Esimerkiksi pörssiyhtiön osakkeenomistajana sinulla on heikot mahdollisuudet vaikuttaa yrityksen suuntaan, jolloin yrityksen tulevaisuus ja näin ollen sijoituksesi tuotto on täysin riippuvainen toisten päätöksistä.

Asuntosijoittajana sinulla on useita mahdollisuuksia vaikuttaa sijoituksesi tuottoon. Ensimmäisen asia on asunnon ostovaihe. Voit päättää, millaiselta alueelta ja millaisesta talosta ostat sijoitusasunnon. Hintaneuvotteluissa sinulla on ensimmäinen hyvä mahdollisuus vaikuttaa sijoituksen tuottoon, koska voit neuvottelupsykologian avulla nipistää ehkä jo muutaman tonnin.

Tämän jälkeen voit vaikuttaa sijoituksen tuottoon asunnon remontoinnilla. Järkevillä pintaremonteilla nostat asunnon arvoa, nostat vuokraa, parannat vuokrattavuutta ja vaikutat vuokralaiskandidaattien tasoon.

Asunnon vuokraaminen on tärkeä vaihe, koska vuokraamisvaiheessa on useita eri tekijöitä, joilla voi olla vaikutus sijoituksesi kokonaistuottoon pitkällä aikavälillä. Vuokraamisvaiheessa voit vaikuttaa vuokran suuruuteen sekä varmistaa jatkossakin hyvän vuokrattavuuden ja markkinoita korkeamman vuokratason.

Pystyt vaikuttamaan sijoitukseesi myös taloyhtiön yhtiökokouksissa. Monesti on niin, että taloyhtiön kokouksissa käy vain kourallinen väkeä, jolloin sinulla on hyvät vaikutusmahdollisuudet taloyhtiötä koskevissa päätöksissä. Jos haluat olla oikein aktiivinen, kannattaa pyrkiä taloyhtiön hallitukseen, jolloin vaikutusmahdollisuudet ovat vielä suuremmat. Tärkein hyöty tässä on se, että pystyt vaikuttamaan talossa tehtäviin remontteihin.

10. Kontaktit

Asuntosijoittamisessa isosti menestymisen avain ovat kontaktit. Parhaat sijoituskohteet eivät koskaan päädy julkisille markkinoille asti vaan useimmiten parhaat kaupat tehdään valmiiden kontaktien kautta. Kannattaa olla aktiivinen ja käydä mahdollisimman paljon käydä asuntonäytöissä, olla yhteydessä välittäjiin ja myydä itse sijoitusasuntoa. Näin opit paljon ja luot samalla verkostoa. Kenties löydät luottovälittäjän, joka on sinuun yhteydessä hyvän sijoituskohteen ilmaantuessa ennen julkiseen myyntiin laittoa.

Itse löysin aikoinaan peruskiinnostavan yksiön ja päätin soittaa ennen mahdollista tarjousta taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle. Selvisi, että hallituksen puheenjohtaja olikin itse asunnon myyjä ja lopulta kävi niin, että teimme samalla kertaa kaupat vielä toisestakin vastaavanlaisesta yksiöstä samasta talosta ilman välittäjän kuluja ja vielä pienellä ”tukkualennuksella”. Myyjä teetti remontit molempiin asuntoihin ja hoiti vuokralaiset sinne, joten saimme yksillä kaupoilla kaksi hyvää pikkuyksiötä hyvästä talosta ilman remonttihuolia ja valmiiksi vuokrattuina!

Samalla saimme erittäin arvokkaan kontaktin, jonka kanssa teemme varmasti kauppaa ja yhteistyö jatkossakin. Tämä oli hyvä opetus siitä, että kaikki oli kiinni vain yhdestä ainoasta puhelinsoitosta, joka olisi voinut jäädä tekemättäkin, joten aina kannattaa ”pörrätä” vähän joka suuntaan, koska ikinä et tiedä mitä tulee vastaan!

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja toimii tällä hetkellä täysipäiväisesti intohimonsa eli asuntosijoittamisen parissa. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Katso muut asuntosijoittamisen artikkelit osiosta asuntosijoittaminen. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai tutustua hyviin sijoitusasuntoihin.