Asunnon ostaja: Suomi vs. Saksa 5-0
Suomessa omistusasuminen on juurtunut kansan luihin ja ytimiin. Vuokra-asumista pidetään pitkässä jänteessä kalliina ja omaa asuntoa suotavana. Tilastot kertovat suomalaisten mieltymyksistä. Yli 65% asuntokunnista majailee omistusasunnossa. Vastaavasti Saksassa kupit ovat toisinpäin kallellaan. Noin 60% sakuista asuu vuokralla.
Saksassa nyt vajaat 1,5 vuotta asuttuani päätin tutkia olisiko syytä hankkia oma asunto. Useat suomalaiset ovat kysyneet minulta, että joko sinulla on oma kämppä. Vastaavasti kukaan saksalainen ei ole udellut samaa asiaa. Tehtyäni selvitystä asunnon ostamisesta en ihmettele saksalaisten suhtautumista.
Asuntopolitiikassa Suomi vie Saksaa viisi nolla. Alla poiminnat eri kohdista.
1. Asuntolainan korkojen verovähennys
Kuten tunnettua suomalaista hellitään verovähennyksillä. Ensiasunnon ostaja saa vähentää 30% asuntolainan koroista verotuksessa, muut 28%.
Saksassa moista systeemiä ei tunneta.
2. Myyntivoiton verovapaus
Suomessa kuulee ajoittain nuorten pariskuntien puhuvan, että “asutaan nyt se pari vuotta ja katsotaan sitten jos myisi pois”. Suomessa kahden vuoden asumisen jälkeen mahdollisesti tulleen myyntivoiton voi kääriä kokonaan liiviinsä. Verottaja ei tuottoon puutu.
Saksassa asuntoa pitää omistaa 10 vuotta, jotta verottaja kohtelee omistusasujaa lempeämmin.
3. Välittäjän kulut
Suomessa tyypillisesti asunnon myyjä maksaa välityspalkkion, mikäli kauppa tehdään välittäjän kautta. Kiinteistövälittäjä ei ostajan kukkarolle kampea.
Saksassa asunnon ostamisesta ei ole tehty herkkua. Lähes kaikki asunnot menevät välittäjän kautta
ja ostaja maksaa välityspalkkion. Suuruus vaihtelee kaupungeittain, mutta luonnollisesti halutuilla alueilla on kovempi taksa. Berliinissä, Frankfurtissa ja Hampurissa provisio liikkuu neljän ja kuuden prosentin välillä, yleisin taksa Hampurissa on 5,75%. Münchenissä pääsee kolmella prosentilla.
Alle 120 000 eurolla ei ihmeellistä asuntoa Hampurista hankita. Heti kättelystä vähintään kuusi tonnia menisi välittäjän taskuun – mietinpä vielä kahdesti.
4. Varainsiirtovero / Asunnonostovero
Suomessa ensiasunnon ostaja on vapautettu varainsiirtoverosta. Muilla napsahtaa 1,6% kauppahinnasta veroa. Siedettävä summa maksettavaksi.
Saksassa käytetään nimitystä Grunderwerbsteuer, joka on tässä yhteydessä vapaasti käännettynä “asunnonostovero“. Vero vaihtelee bundeslandin mukaan. Mm. Berlinissä, Frankfurtissa ja Hampurissa vero on 4,5%. Suurimmassa osassa Saksaa vero on 3,5%. Ylimääräinen viisi tuhattako vielä pitäisi maksaa välityspalkkion päälle? Ei kiitos.
5. ASP-säästäminen
ASP on alle 30-vuotiaille ensiasunnon ostajille suunnattu tukijärjestelmä. Systeemi koskee vain rajallista joukkoa, mutta on loistava etu. ASP:ssa pankki maksaa 1 %:n verottoman koron lisäksi 4 %:n extrakoron tilin avausvuodelta ja viideltä seuraavalta vuodelta.
ASP-lainan hyvänä etuna on myös valtion korkotuki. Valtio maksaa korosta 3,8 %:n yli menevän osuuden 70 prosenttisesti 10 ensimmäiseltä lainavuodelta. Korkotukilainan enimmäismäärä on Helsingissä tosin 145 000, muualla sitäkin vähemmän, joten koko lainaa se ei useimmissa tapauksissa kosketa.
Valtiolla oli vielä porkkana tämän vuoden alussa, että mikäli säästät vuosina 2010 ja 2011 kaikkina neljänneksinä ASP-tilille ja ostat asunnon, saat 3 000 euron asuntosäästöpalkkion vuoden 2011 lopussa.
ASP-järjestelmä voi lisätä hintojen nousua vuoden 2011 lopulla kun moni ASP-säästäjä joutuu tekemään asuntokaupat saadakseen valtion antaman säästöpalkkion.
Saksassa, varovaisten ja riskiä karttavien ihmisten maassa, aniharva alle kolmekymppinen edes miettii vakavissaan asunnon ostoa kokemuksieni perusteella. Henkilökohtaisesti en myös näe järkeä nyt asunnon ostossa. Jos olisin Suomessa, tilanne olisi todennäköisesti toisinpäin.
Kaikki edellämainitut viisi seikkaa suosivat suomalaista asunnonostajaa. Kolikolla on myös kääntöpuolensa. Ne puskevat hintoja ylöspäin. Saksasta asiaa katsoen hinnat ovat Helsingissä pöyristyttäviä. Kasvukeskuksissa Kehä-3:n ulkopuolella hinnat ovat siedettäviä ja huomattavasti järkevämmät. Suomen asuntopolitiikka on rakennettu omistusasumisen varaan. Saksassa vuokra-asuminen on huomattavasti yleisempää. Kumpi parempi? Mielipiteitä on monia.
Lähteet: Immobilienscout, KTI Kiinteistötieto Oy, Tilastokeskus, Valtiokonttori, Welt
Suomessa omistusasuminen on juurtunut kansan luihin ja ytimiin. Vuokra-asumista pidetään pitkässä jänteessä kalliina ja omaa asuntoa suotavana. Tilastot kertovat suomalaisten mieltymyksistä. Yli 65% asuntokunnista majailee omistusasunnossa. Vastaavasti Saksassa kupit ovat toisinpäin kallellaan. Noin 60% sakuista asuu vuokralla.
Saksassa nyt vajaat 1,5 vuotta asuttuani päätin tutkia olisiko syytä hankkia oma asunto. Useat suomalaiset ovat kysyneet minulta, että joko sinulla on oma kämppä. Vastaavasti kukaan saksalainen ei ole udellut samaa asiaa. Tehtyäni selvitystä asunnon ostamisesta en ihmettele saksalaisten suhtautumista.
Asuntopolitiikassa Suomi vie Saksaa viisi nolla. Alla poiminnat eri kohdista.
1. Asuntolainan korkojen verovähennys
Kuten tunnettua suomalaista hellitään verovähennyksillä. Ensiasunnon ostaja saa vähentää 30% asuntolainan koroista verotuksessa, muut 28%.
Saksassa moista systeemiä ei tunneta.
2. Myyntivoiton verovapaus
Suomessa kuulee ajoittain nuorten pariskuntien puhuvan, että “asutaan nyt se pari vuotta ja katsotaan sitten jos myisi pois”. Suomessa kahden vuoden asumisen jälkeen mahdollisesti tulleen myyntivoiton voi kääriä kokonaan liiviinsä. Verottaja ei tuottoon puutu.
Saksassa asuntoa pitää omistaa 10 vuotta, jotta verottaja kohtelee omistusasujaa lempeämmin.
3. Välittäjän kulut
Suomessa tyypillisesti asunnon myyjä maksaa välityspalkkion, mikäli kauppa tehdään välittäjän kautta. Kiinteistövälittäjä ei ostajan kukkarolle kampea.
Saksassa asunnon ostamisesta ei ole tehty herkkua. Lähes kaikki asunnot menevät välittäjän kautta
ja ostaja maksaa välityspalkkion. Suuruus vaihtelee kaupungeittain, mutta luonnollisesti halutuilla alueilla on kovempi taksa. Berliinissä, Frankfurtissa ja Hampurissa provisio liikkuu neljän ja kuuden prosentin välillä, yleisin taksa Hampurissa on 5,75%. Münchenissä pääsee kolmella prosentilla.
Alle 120 000 eurolla ei ihmeellistä asuntoa Hampurista hankita. Heti kättelystä vähintään kuusi tonnia menisi välittäjän taskuun – mietinpä vielä kahdesti.
4. Varainsiirtovero / Asunnonostovero
Suomessa ensiasunnon ostaja on vapautettu varainsiirtoverosta. Muilla napsahtaa 1,6% kauppahinnasta veroa. Siedettävä summa maksettavaksi.
Saksassa käytetään nimitystä Grunderwerbsteuer, joka on tässä yhteydessä vapaasti käännettynä “asunnonostovero“. Vero vaihtelee bundeslandin mukaan. Mm. Berlinissä, Frankfurtissa ja Hampurissa vero on 4,5%. Suurimmassa osassa Saksaa vero on 3,5%. Ylimääräinen viisi tuhattako vielä pitäisi maksaa välityspalkkion päälle? Ei kiitos.
5. ASP-säästäminen
ASP on alle 30-vuotiaille ensiasunnon ostajille suunnattu tukijärjestelmä. Systeemi koskee vain rajallista joukkoa, mutta on loistava etu. ASP:ssa pankki maksaa 1 %:n verottoman koron lisäksi 4 %:n extrakoron tilin avausvuodelta ja viideltä seuraavalta vuodelta.
ASP-lainan hyvänä etuna on myös valtion korkotuki. Valtio maksaa korosta 3,8 %:n yli menevän osuuden 70 prosenttisesti 10 ensimmäiseltä lainavuodelta. Korkotukilainan enimmäismäärä on Helsingissä tosin 145 000, muualla sitäkin vähemmän, joten koko lainaa se ei useimmissa tapauksissa kosketa.
Valtiolla oli vielä porkkana tämän vuoden alussa, että mikäli säästät vuosina 2010 ja 2011 kaikkina neljänneksinä ASP-tilille ja ostat asunnon, saat 3 000 euron asuntosäästöpalkkion vuoden 2011 lopussa.
ASP-järjestelmä voi lisätä hintojen nousua vuoden 2011 lopulla kun moni ASP-säästäjä joutuu tekemään asuntokaupat saadakseen valtion antaman säästöpalkkion.
Saksassa, varovaisten ja riskiä karttavien ihmisten maassa, aniharva alle kolmekymppinen edes miettii vakavissaan asunnon ostoa kokemuksieni perusteella. Henkilökohtaisesti en myös näe järkeä nyt asunnon ostossa. Jos olisin Suomessa, tilanne olisi todennäköisesti toisinpäin.
Kaikki edellämainitut viisi seikkaa suosivat suomalaista asunnonostajaa. Kolikolla on myös kääntöpuolensa. Ne puskevat hintoja ylöspäin. Saksasta asiaa katsoen hinnat ovat Helsingissä pöyristyttäviä. Kasvukeskuksissa Kehä-3:n ulkopuolella hinnat ovat siedettäviä ja huomattavasti järkevämmät. Suomen asuntopolitiikka on rakennettu omistusasumisen varaan. Saksassa vuokra-asuminen on huomattavasti yleisempää. Kumpi parempi? Mielipiteitä on monia.
Lähteet: Immobilienscout, KTI Kiinteistötieto Oy, Tilastokeskus, Valtiokonttori, Welt
Paljon tietoa – vähän ymmärrystä
Onpa kummallista että et ole puolentoistavuoden jälkeenkään tajunnut miten Saksan asuntomarkkinat toimivat. Tietenkin saksalaiset omistavat asuntoja, mutta verotuksen takia he eivät asu omistamissaan asunnoissa. Vaan asuvat jonkun toisen omistamassa asunnossa vuokralla. Tästä on itse asiassa paljonkin etua. Voi hakea sijoitusasuntonsa paljon joustavammin, kun se ei ole tarkoitettu perheen (muuttuviin) tarpeisiin. Jos joutuu muuttamaan paikkakunnalta toiselle, ei tarvitse myydä asuntonsa, vaan lopettaa vuokrasopimuksen ja vuokraa asunnon toiselta paikkakunnalta. Olet varmasti huomannut että Saksan asuntovuokramarkkinat ovat paljon laajemmat ja tehokkaammat kuin Suomen. Ja ehkä siitä syystä myös asuntojen hinnat ovat paljon edullisemmat kuin Suomessa.
Suomessa asunnon omistamisesta on tullut sellainen mantra, että arvioimme muita markkinoita siitä lähtökohdasta miten hyvin ne vastaavat suomalaisen – verottajalle mahdollisimman vähän – lähestymistä, kun muualla lähtökohta saattaa olla asukkaalle mahdollisimman edullinen asuminen.
Taurus
Sijoitusasunnot harvojen hupia
Kiitos Taurus kommentistasi!
Tähän on pitänyt vastata jo aikoja sitten, mutta se jäi. Parempi kuitenkin myöhään kuin ei milloinkaan.
Käsitykseni mukaan vuokralla asuminen ja samanaikaisesti sijoitusasunnon omistaminen on yllättävänkin harvinaista – toki yleisempää kuin Suomessa. Tuntumani perustuu omaan suulliseen kartoitukseeni tuttava- ja kollegapiiristä. Jos jossain on tilastoja, niin ilomielin näkisin ne.
Ymmärrän toki, että esimerkiksi EKP:n johtopaikoilla istuvilla ja istuneilla on tuohta takataskussa vähän erimalliin. Heillä on varaa ostaa asunto jos toinenkin tuosta vaan. Kuvaamasi esimerkki ei ainakaan ole "tavallisen kansan" herkkua.
Hyviä huomioita
Minusta tämä Suomen systeemi on järkevämpi kuin Saksan.
Saksassa ei suosita ensiasunnon ostamista samalla tavalla kuin täällä, mutta en usko että sillä seikalla on vaikutusta asuntojen hintoihin. Muut seikat ovat syypäitä hintatasoon. Molemmissa maissa joudutaan rakentamaan jokainen asunto ja myymään rakennettu asunto jollekin – ihan riippumatta siitä tuleeko kyseinen asunto vuokra-asunnoksi vaiko omistusasunnoksi. Asuntomarkkinat ovat siis suhteessa yhtä suuret kummassakin maassa. Asuntojen hintohin vaikuttavat pitkällä tähtäimellä ennen kaikkea rakennuskustannukset ja niiden muodostuminen on monimutkainen prosessi.
Minusta on hyvä että Suomessa nuoria kannustetaan omistusasumiseen, säästämiseen ja rahankäytön kurinalaisuuteen ylipäätään.
Mutta asuntojen hinnat ovat kyllä Suomessa tosiaan karkaamassa käsistä. Uskon että syypäitä tähän väliaikaiseksi jäävään ilmiöön ovat ennen kaikkea:
Korkovähennys
Korkovähennyksen hintojanostavasta vaikutuksesta väitellään aina säännöllisin väliajoin. Korkovähennys on erittäin perustelu yhdenmukaisuusperiaatteenkin vuoksi. Jos korkovähennys sallitaan vuokra-asunnoista on se syytä sallia myös asunnosta jossa itse asuu. Omistusasunnon vuokravähennyksen poistaminen aukaisisi keinottelumahdollisuuden niille, joilla on varaa keinotella. Jos omistat omistusasunnon johon on velkaa ja vuokra-asunnon ilman velkaa, kannattaa velat siirtää kohdistumaan vain vuokra-asuntoihin jolloin pystyt tekemään vähennykset. Nykyisessä järjestelmässä ei ole väliä mitkä osakekirjat ovat pankkineidin takana jemmassa.
Ongelmat on aika hyvin tiivistetty Nymanin vastaukseen. Pitää myös huomata että Suomalainen asumisen kalleus koskee lähinnä vain pääkaupunkiseutua, jossa merkittäviä vaikuttavia tekijöitä on kaavoitus ja Helsingin 75m2 keskikokovaatimus uusissa taloissa.
Suomi parempi, mutta korjattavaa löytyy
Listasi kolmesta tukimuodosta kannatan oikeastaan 1-1,5:a : korkojen verovähennystä ja osittain ASP-järjestelmää.
Kohta 1. eli korkojen verovähennys on hyvä. Kannustaa omistusasumiseen ja toisaalta korkojen verovähennys on joka tapauksessa tehtävissä muista sijoituksista saaduista tuotoista.
Kohdalle 2. eli myyntivoiton verovapaudelle en sen sijaan näe periaatteellisia perusteita. Ainoa peruste sille on nähdäkseni byrokraattinen vaikeus verottaa realisoimatonta myyntivoittoa, koska ainoastaan realisoidun myyntivoiton verottaminen johtaisi käytännössä epämielekkääseen "muuttoveroon".
Kohta 3 kuulostaa varsinkin suomalaisesta näkökulmasta kierolta. Mikäli taksat ovat korkeammat (kuten tuo 5,75% ainakin on), se johtunee vähäisemmästä kilpailusta, mikä taas johtuu luultavasti kahdesta seikasta: pienemmästä kiinnostuksesta omistusasumista kohtaan sekä uskoakseni siihen, että tuo "ostaja maksaa"-käytäntö ei samalla tavalla houkuta kilpailutukseen.
Kohta 4: Jopa Suomen varainsiirtovero on mielestäni täysin turha muuttovero. Ulkomaiden vastaavat tuntuvat olevan jo aivan käsittämättömiä!
Kohta 5: ASP-järjestelmä on sinänsä ihan ok tuki- ja kannustusjärjestelmä nuorille. Tuolle 3000 euron bonukselle sen sijaan on vaikea nähdä minkäänlaisia perusteluja.
– se ei vain kannusta, vaan suorastaan painostaa hankkimaan asunnon.
– se aiheuttaa keinotekoisen kysyntäpiikin ja markkinahäiriön vuoden 2011 loppuun.
– se syrjii entistä pahemmin niitä, jotka haluavat yli 30-vuotiaina ryhtyä ensiasunnon ostoon.
– tuki ajoitettiin kaikkien aikojen ennätysmatalien korkojen aikaan tehostamaan muutenkin käynnissä olevaa hintojen nousua.
Eli mielestäni omistusasumisen asemaa Suomessa tulisi heikentää ASP-lainan bonuksen osalta (niin kuin näillä näkymin runsaan vuoden päästä tapahtuu, joskaan mielestäni koko bonusta ei olisi tullut koskaan ottaakaan käyttöön) sekä myyntivoiton verottomuuden osalta, mutta parantaa varainsiirtoveron poistamisella.
Nymanin kommenttia "Saksassa ei suosita ensiasunnon ostamista samalla tavalla kuin täällä, mutta en usko että sillä seikalla on vaikutusta asuntojen hintoihin." on kyllä pakko ihmetellä. Miten nuo mainitut kohdat muka eivät vaikuttaisi lainkaan hintoihin? Korkojen verovähennys on ensinnäkin suora tuki asunnon rahoitukseen, joten eihän se voi olla vaikuttamatta hintoihin kuin nostavasti. Samaten ASP-järjestelmän korkotuki 3000 euron könttäsummasta puhumattakaan menevät takuuvarmasti suoraan asuntojen hintoihin – ainoa väittelyn aihe voi olla tuon vaikutuksen suuruus.
Nuo kohdat 1 ja 5 nyt ovat kohdista ilmeisimmät, mutta aivan yhtä lailla kohdat 2-4 lisäävät asunnon ostamisen houkuttelevuutta, mikä puolestaan myös aivan varmasti vaikuttaa vähintäänkin psykologian kautta asuntojen hintoihin nostavasti.
Lisää veroja
Saksassa ei ole osakeasuntoja vaan kaikki asunnot ovat maaomaisuutta. (Näin ainakin täällä Berliinissä). Vuosittain asunnosta verotetaan maavero. Asunnon myyntivoitto – jos myy alle 10 vuodessa – verotetaan tuloveroasteikolla. Asuntomarkkinat eivät pääse ylikuumenemaan, koska myyminen on tehty niin kalliiksi ja jokainen yrittää sinnitellä asunnossa sen 10 vuotta. Jos satut päätymään ns. renovierungs-alueelle valvovat viranomaiset alueen hintakehitystä ja voivat jopa puuttua kauppaan, jossa heidän järkeilynsä mukaan myyntivoitto on "liian suuri".