Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

4. RAHOITUS ON KULMAKIVI

Tarkoituksenmukainen rahoitus on asuntosijoittamisen kulmakivi. Jos tarkoituksena on määrätietoisesti kasvattaa asuntosalkun kokoa, on rahoitus säädettävä kokonaisuus huomioiden oikein.

Jos strategiaasi kuuluu esimerkiksi ostaa yksiö hintahaarukkaan 100 000–130 000 euroa, hae lainalupaus pankista etukäteen 130 000 eurolle. Valmis lainalupaus antaa kilpailuedun niihin asunnon ostajiin nähden, joilla lainalupausta ei vielä ole.

Tuoton kannalta on tärkeää neuvotella mahdollisimman hyvä diili pankin kanssa. On myös tärkeää löytää asuntosijoittamisen perusidean ymmärtävä neuvottelukumppani; rahoituspäällikkö tai pankinjohtaja.

Mitä kannattaa huomioida lainatarjousta neuvoteltaessa?

1. Neuvottele mahdollisimman alhainen todellinen vuosikorko lainaamallesi rahalle.
Esimerkki: 6kk Euribor + pankin marginaali 1% + pankin muut kulut (toimitusmaksu 0,3% lainan määrästä  + kuukausittainen
maksettava lainan nostopalkkio 2€/kk) = todellinen vuosikorko % (Todellinen vuosikorko ratkaisee lainan hinnan)

2. Neuvottele mahdollisimman hyvät ehdot lainaasi
* Rajaton määrä ylimääräisiä ja maksuttomia lyhennyksiä laina-aikana
* Mahdollisuus maksaa pelkkää korkoa ilman eri veloitusta (= lyhennysvapaat) kauhuskenaarion osuessa kohdalle
(esimerkiksi pankkikriisin yllättäessä tai jos oma taloutesi menisi syystä tai toisesta solmuun).
* Pankkilainan suhteen lähes kaikki on neuvoteltavissa, vaikka joku toisin väittäisikin.

3. Valitse sinulle järkevä lainanlyhennystapa: useat asuntosijoittajat käyttävät kiinteää tasaerälainaa, koska
tällöin kuukausittain maksettava erä on aina tiedossa etukäteen. Jos korko nousee, laina-aika joustaa eli pitenee.

4. Asuntolainan yhteydessä tarjottavat korkosuojaukset ja vakuutukset ovat useimmiten laskettu pankin
kannalta varman päälle, joten niissä häviää lähes aina! Korkojen nousuun voi varautua riittävällä rahoituspuskurilla.

5. Lainatarjous kannattaa pyytää 3–4 pankista ja valmistautua lainaneuvotteluun huolella. Tunne tarkasti oma
tuloslaskelmasi, taseesi, lainamääräsi, kuukausittainen kassavirtasi, vapaat asuntojesi vakuusarvot, ostettavan asunnon perustietopaketti sekä sen alustava kassavirtakaavio ja rahoitusrakenne-ehdotus. Ota nämä mukaasi kirjallisena. Näin annat itsestäsi ammattimaisen kuvan ja lainan saanti helpottuu. 

 6. Pankin vaihtaminen on nykyään todella helppoa. Käytännössä tämä tapahtuu muutaman asiakirjan allekirjoittamisella.

Esimerkki kiinteästä tasaerälainasta, laina-aika 25 vuotta

Asunnon velaton hankintahinta:     70 000€
Oma pääoma 30 %             =          21 000 €
Vieras pääoma 70 %           =          49 000 €
Todellinen vuosikorko          =          4%
Korkokulut                            =         163 / kk
Lainan pääoman lyhennys   =           95 / kk
Kuukausierä alussa             =          258 euroa / kk

Rahoitusta pitäisi miettiä omasta sijoitussuunnitelmasta käsin. Jos tarkoituksena on ostaa vain yksi sijoitusasunto ja pitää tätä enemmänkin säästöpossuna, voi olla hyvinkin perusteltua käyttää lyhyttä laina-aikaa ja tasalyhenteistä lainatyyppiä ja sietää suurtakin kuukausittaista negatiivista kassavirtaa, jos omat tulot tämän vain sallivat. Lyhyemmällä laina-ajalla maksetaan huomattavasti vähemmän korkoja, joiden osuus pidemmällä aikavälillä on huomattava.

Vastaavasti asuntosijoittaja, jonka tarkoitus on edelleen kasvattaa asuntojen määrää ja käyttää vahvaa velkavipua, tarvitsee erilaisen rahoituksen. Kassavirran on kuukausitasolla oltava mielellään plusmerkkinen tai ainakin lähellä nollaa. Asuntosalkkuaan voimakkaasti kasvattavan asuntosijoittajan ei ole järkevää syöttää kuukausittain merkittävästi omaa rahaa sijoitukseen, vaan pyrkiä siihen, että sijoitus maksaisi itse itsensä.

–Marko Kaarto