OP:n ym. kiinteistösijoitusrahastoista
Kun OP:n verkkopankkiin kirjautuu, ensimmäisenä on tarjolla rahastoja. Tämä on toki kovasti järkevää, miten sitä ”pelkät tyhmät sotamiehet” osaisivat sijoittaa ilman analyytikkoja.
Joitain reunahuomautuksia voi kuitenkin tehdä. OP:n pääanalyytikko Antti Saari valitsi AP:n kilpailuun 1.1. 2024 maailman kaikista osakkeista Nestettä ja Kempoweria, jotka tekivät 45 % hänen virtuaalisesta kilpailusalkustaan, jolla jäi kisan viimeiseksi.
Rahastojen ongelmana yleisesti ottaen on niitten tiukat ehdot. Reservejä ei yleensä ole, vaan sijoitus välittyy välittömästi ilmoitettuun kohteeseen. Tällöin rahastoinhoitajan arviolla ajoituksen hyvyydestä / huonoudesta ei ole merkitystä, VAAN PÄÄTÖKSEN AJOITUKSESTA TEKEE YKSINÄÄN MERKITSIJÄ. Ja jos kohteena on esim. OMX Helsinki Large Cap, käytännössä ko. firmat ovat kaikki rahastossa suunnilleen yhtä suurella painolla. Näin ollen rahastonhoitajan taidoilla ei voi olla kovin suurta merkitystä.
Entä vaadittavasta ammattitaidosta? Asunnon vuokraaminen Suomessa on siksi simppeliä puuhaa, ettei rahaston ammattitaitoa tarvita. Jos haluaa sijoittaa taasen Vietnamiin, Pyn voi olla hyväkin vaihtoehto.
Sitten otsikon rahastoista ja etenkin OP-Vuokratuotosta. Asunnon arvo riippuu sen kunnosta, rahastossa sitä ei sijoittajan ole mahdollista arvioida. Rakennuksenkin arvo riippuu sen kunnosta, mitä rahastoesitteestä on hankala päätellä. Isossa firmassa on kiusaus auttaa luottotiedottomia kavereita, sellaista peliä olen naapuritalossa saanut seurata.
Ja kuten olen ennenkin huomauttanut, asuntomarkkinan noususta höpistään kaiken aikaa. Tuokin otsikko on vuoden vanha. OP:n kiinteistönvälityskin on voinut olla turhan ”optimistinen”, jos jätän sanan harhauttaminen pois. Sitten on sellainenkin kysymys, paljonko myyntejä siirtävät rahastot vääristävät markkinoita? Ja paras viimeksi: onko OP ostanut vaikeuksissa olevien laina-asiakkaidensa (rak.liikkeitä) asuntoja?
20 v. sitten kokeilin välillistä kiinteistösijoitusta Evlin ”avulla”. Sen jälkeen olen pyrkinyt tekemään itse omat virheeni ja välttämään niiden toistamista.
Finanssivalvonta heräsi liian myöhään, kuten aina
https://www.finanssivalvonta.fi/tiedotteet-ja-julkaisut/lehdistotiedotteet/2025/merkittavat-kiinteistoriskit-suomen-finanssisektorilla–vahvat-puskurit-suojaavat/
Tähän asiaan pätee vanha viisaus älä sijoita siihen mitä et ymmärrä. Muuten ei kannata toimia sanoo se puhuva pää tai sijoitusneuvoja mitä tahansa riskeistä tai muista tärkeistä asioista. Se toinen henkilö ajaa aina enemmän omia etujaan.
Taustoitan hiukan, miksi rak.alaan olen aina suhtautunut karsaasti. Olen asunut T:n (nyt juuri suljettuna olevan) ”päärautatieaseman” lähellä 45 v., 2 taloa, 4 as:oa.
-80-luvulla rak.firmat hankkivat joukon tontteja lähistöltä juuri ennen markkinan romahdusta. 2000-luvulle eli 15 v. tontit olivat tyhjän panttina ja todella korkeat korot juoksivat eli tämä kaikki siirtyi as:n hintaan aikanaan. Eka uudisrakennuksista Puolalanpuiston kyljessä tosin oli halpa, alle 10.000 FIM / neliö. Mutta kok.kuvassa on rak.firman hinku hankkia tontteja ja se bysanttilainen tapa, millä rak.oikeutta kunta jakaa.
Nuo tontit olivat OK ja kun ne loppuivat, tavaksi tuli tunkea taloja isoihin liikenneväyliin kiinni, jota kuvaan tuossa
https://piksu.net/uuden-asunnon-ongelmat/
Ja suuren osan 2000-lukua ammattilaiset ovat päivitelleet. Jo yli 10 v. sitten rak.ins. sanoi, ettei ainakaan hän ostaisi talosta, jonka rakentamista oli johtamassa.
Finanssivalvonta totesi itsekin asiasta kuultuna:
”Kiinteistörahastot ovat olleet merkittävä sijoittajaryhmä kotimaisilla kiinteistömarkkinoilla, mutta ne kattavat vain noin 7 % Suomeen rekisteröityjen rahastojen nettoarvosta. Haastava kiinteistömarkkina on heijastunut avoimiin kiinteistörahastoihin erityisesti kasvaneiden lunastustoimeksiantojen myötä. Tästä syystä avoimet kiinteistörahastot ovat vuodesta 2023 alkaen harventaneet rahastojen aukioloaikoja lunastuksille. Useat rahastoyhtiöt ovat joutuneet joko rajoittamaan tai keskeyttämään avointen kiinteistörahastojen lunastukset haastavan kiinteistömarkkinan seurauksena. Näiden toimenpiteiden avulla rahastot ovat välttyneet suurilta pakkomyynneiltä, mikä on osaltaan vakauttanut kiinteistömarkkinoita”.
Onko valvontaviranomainen ollut pelkästään kiinteistörahastojen myyjien puolella, kun se pesee oman vastuunsa asiassa. Eikö viranomaisen pitäisi informoida eri intressiryhmiä tasaveroisesti ja myös tavallisia sijoittajia ajoissa.
Tavalliset rahastosijoittajat on unohdettu täysin, eikä Finassivalvonnalla näytä olleen minkäänlaista ”viranomaisen vastuuta” pitää myös nyt kärsivät rahastosijoittajat ajan tasalla tilanteen kiristyessä. Näin viranomainen asettuu ”vahvemman puolelle” heikkoja vastaan ja näyttää ikään kuin pesevän kätensä omasta vastuustaan kymmenille tuhansille kansalaisille ja rahastosijoittajille.
Kysynkin lainsäätäjiltä, että miten lait ja viranomaiset suojaavat yksityisten kansalaisten asemaa rahastomyyjien suhteen markkinoiden kriisiytyessä.
Toiseksi arvelen, että kyllä viranomaisillakin pitää olla oma vastuunsa informoida yksityisiä rahastosijoittajia ajoissa eikä vain puolustella rahastomyyjien intressejä. Näin nyt kuitenkin on tehty eikä laki ole kaikille sama!
”Kysynkin lainsäätäjiltä, että miten lait ja viranomaiset suojaavat yksityisten kansalaisten asemaa rahastomyyjien suhteen markkinoiden kriisiytyessä.”
Eihän tuossa vaiheessa ole mitään ongelmia rahastomyyjien suhteen, koska ei ”kansalainen” merkitse rahastoja silloin kun markkinat kriisiytyy. Rahastomyyjien kanssa ollaan tekemisissä silloin kun markkinoilla menee kovaa.
Oleellisempi kysymys on, miten ”kansalaisen” saisi ymmärtämään että markkinoiden lait koskevat myös ”kansalaisille” suunnattuja rahastoja. Pitäisi ymmärtää, mitä tarkoittaa markkinoiden kuumeneminen ja mitä sen jälkeen voi tapahtua. Ei siitä niin kauhean kauaa ole, kun tämä sama kiinteistörahastokriisi rahastojen sulkemisineen nähtiin Irlannissa, ja siitä kerrottiin myös Suomen mediassa. Ja Suomen kiinteistömarkkinoiden nykyisistä ongelmistakin on puhuttu jo pitkään.
No tosiasiahan on, että osa ”kansalaisista” ei seuraa mediasta muuta kuin tositv:tä joka ei ole tosimaailmaa nähnytkään, joten ehkäpä pitäisi lainsäädännöllisesti kieltää myymästä näille mitään muita talouspalveluita kuin talletustili ja pankkikortti. Ainakin mahdolliset lisärajoitteet pitäisi toteuttaa jotenkin muuten kuin kieltämällä kaikilta yksityissijoittajilta sijoituskohteet, joista ei ole saatavilla suomenkielistä avaintietoesitettä.
”osa ”kansalaisista” ei seuraa mediasta muuta kuin tositv:tä”
Palaan aiheeseen OP:ta laajemmin ensi viikolla. Tähän hätään sanon vain, että ei vika ole kansalaisissa eli 20 v. vanhalla ilmaisulla bulleroissa, vaan mediassa, jonka toistuva tarina on: voittoa eilen, voittoa tänään, voittoa aina vaan. Tarinasta jää ulos a) riskit ja b) se, että isoimmat voitot tehdään ostettaessa, kun veri virtaa kaduilla.
Ja pari linkkiä: tuossa lukee: ”Hälytyskellot ovat soineet pitkään: Kiinteistörahastot ovat olleet jo vuosia viranomaisen tehovalvonnassa” Jaa, mistähän tuon on voinut lukea aiemmin, eihän HS edes julkaise talousuutisia!
Ja Aristoi Capital Management varoittaa USA:n riskeistä, linkki on siten hankala, etten löytänyt sitä Linkedinin ulkopuolelta. Monien omaisuuslajien arvot laskevat suunnilleen samaan aikaan, mikä sopisi muistaa allokaatiosta puhuttaessa.
https://www.hs.fi/talous/art-2000010946970.html
https://www.linkedin.com/posts/aristoi-capital-management_why-the-bezzle-matters-to-the-economy-activity-7282441115528552448-jVg0?utm_source=share&utm_medium=member_desktop