Tässä artikkelissa lyömme yhteen plussat ja miinukset osakeyhtiön kautta sijoittamisessa asuntoihin. Käytämme myös esimerkkitapauksia apuna, kun käsittelemme osakeyhtiön käytön järkevyyttä.

Plussat

Verotus

Merkittävin hyöty osakeyhtiön kautta asuntosijoittamiseen on verotus. Osakeyhtiö maksaa vähintään 10% vähemmän veroa vuosittain verrattuna yksityishenkilöön. Verotuksen tuoma hyöty maksimoituu korkoa korolle ilmiön vuoksi pidemmän ajan kuluessa eikä muutaman vuoden sijoitusperiodilla verotuksen takia kannata yritystä perustaa.

Riski

Asuntosijoittamiseen liittyy aina riskejä ja jokaiselle voi joskus sattua epäonnistumisia. Liian isolla riskillä liian isoon projektiin lähteminen ja sen pieleen meneminen voi pahimmassa tapauksessa kaataa kupit kerralla. Tällaisessa tilanteessa osakeyhtiö antaa suojaa, koska konkurssitilanteessa yksityishenkilöllä ei ole vastuuta osakeyhtiön veloista. Toisaalta järkevä rahoittaja kyllä turvaa selustansa ja vaatii lisävakuuksia tai henkilötakaukset osakeyhtiön lainoihin, jolloin riski on sama.

Porukalla sijoittaminen

Kannattaa miettiä osakeyhtiön perustamista porukalla jos tuttavapiiristäsi löytyy samoilla ajatuksilla varustettuja henkilöitä. Osakeyhtiön kautta porukalla sijoittamisella säästyy myös monelta ylimääräiseltä vaivalta, koska yksityishenkilöinä sijoitettaessa rahoitukset saattavat olla eri pankeissa ja asiakirjoihin tarvitaan yleensä kaikkien osallisten allekirjoitukset. Tällöin on selkeämpää, kun on yhteinen osakeyhtiö, jossa kaikilla on nimenkirjoitusoikeus.

Ennen yrityksen perustamista kannattaa kuitenkin käydä läpi kaikkien ajatukset ja visiot asuntosijoittamisen suhteen. Jos ne eivät kohtaa, yritystä ei kannata perustaa. Yritykselle kannattaakin määritellä yhteiset tavoitteet sekä säännöt ja kirjata ne tai osa niistä yhtiön osakassopimukseen.

Selkeys ja helppous

Velvoitteet lisääntyvät sijoitusasuntojen määrän kasvaessa. Yksityishenkilö tekee veroilmoituksensa itse eli näpyttelee esitäytettyyn veroilmoitukseen jokaisesta asunnosta erikseen vuokralaistiedot, vuokrat, vastikkeet sekä mahdolliset vähennyskelpoiset kulut. Lisäksi täytyy muistaa tarkistaa ja muuttaa sijoituslainojen käyttötarkoitukset, koska pankista niitä ei aina kirjata tulonhankkimislainoiksi.

Osakeyhtiössä nämä huolet jäävät kirjanpitäjän harteille. Ei tarvitse itse täyttää veroilmoitusta useista asunnoista vaan kirjanpitäjä hoitaa paperityöt ja velvoitteet verottajalle.

Palkkauksen edut

Jos tavoitteena on toimia asuntosijoittajana täysipäiväisesti, kannattaa ehdottomasti  perustaa osakeyhtiö. Jos muita ansiotuloja ei ole, on todella verotehokasta nostaa osakeyhtiöstä pientä palkkaa, jolloin ansiotulojen veroprosentti jää selvästi alle yksityishenkilön pääomatulojen veroprosentin (30-34%). Lisäksi palkka on yhtiölle kulua mikä pienentää yhteisöveron määrää. Palkat voi vähentää sivukuluineen yhtiön tuloksesta, kun taas osinkoja ei voi.

Miinukset

Rahoitus

Yrityksen rahoittaminen on etenkin alkuvaiheessa haastavampaa kuin yksityishenkilöllä. Myös raha on kalliimpaa yritykselle kuin yksityishenkilölle. Jos suunnitelmana on ostaa pelkästään pitokohteita pääasiassa pankkilainaa käyttäen, saattavat korkokulut kasvaa melko suuriksi verrattuna yksityishenkilönä sijoittamiseen. Jos taas aikoo sijoittaa osta ja myy -strategialla tai omistaa pääasiassa sellaisia kohteita, joissa on yhtiölainaa, ei tällä asialla ei ole merkitystä.

Kulut

Osakeyhtiön perustamisesta aiheutuu kuluja jonkin verran. Osakeyhtiön perustaminen maksaa muutaman satasen. Lisäksi osakeyhtiöön täytyy sijoittaa osakepääoma, minimiosakepääoma on 2500€. Osakepääoma ei ole kuitenkaan kulu, koska se on yrityksen käytettävissä. Kirjapidosta aiheutuu lisäksi kiinteitä kuluja. Jos toiminta on pientä ja kirjauksia on vähän, kirjanpito, tilinpäätöksen laatiminen ja veroilmoituksen tekeminen maksaa edullisimmillaan 1000-1500€/vuosi.

Työmäärä alkuvaiheessa

Osakeyhtiö aiheuttaa perustamisvaiheessa jonkin verran ylimääräistä työtä. Yritykselle täytyy ensimmäiseksi etsiä kirjanpitäjä sekä luonnostella yhtiöjärjestys ja mahdollisesti myös osakassopimus. Tietysti myös itse perustaminen on työlistalla sekä pankkipalveluiden avaaminen.

Osakeyhtiön on tehtävä vuosittain myös tilinpäätös ja veroilmoitus sekä pidettävä yhtiökokous ja hallituksen kokous, joista on laadittava pöytäkirjat. Hallituksen kokouspöytäkirjoja tarvitaan myös muulloinkin, esimerkiksi asuntomyynnin yhteydessä. Nämä jutut saattavat alkuun tuntua työläiltä, mutta asioihin löytyy äkkiä rutiini ja täytyy muistaa, että kirjanpitäjä tekee näistä töistä suurimman osan ja osaa auttaa epäselvissä asioissa muutenkin.

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin – esimerkkitapaukset

Esimerkkitapaus 1

Palkkatyössä oleva 30v mies. Saanut perintönä miljoona euroa. Tarkoitus sijoittaa perintörahat asuntoihin pienellä riskillä. Sijoitusaika yli 20 vuotta.

Suosittelemme osakeyhtiön perustamisesta. Järkevä tapa olisi mahdollisesti ostaa 50/50% suhteessa pieniä yhtiölainallisia uudisasuntoja hyviltä sijainneilta sekä vanhempia edullisempia kassavirtakohteita ilman pankkilainaa. Tällä tavalla salkussa on yhtiölainojen ansiosta kohtuullinen velkavipu (noin 35-40%) ja samalla kalliimman rahoituksen määrä on minimoitu, koska pankkilainaa ei tarvita. Vanhemmista asunnoista tulisi sen sijaan tasaista kassavirtaa. Kassan kasvaessa ostettaisiin aina lisää asuntoja yllä mainitussa suhteessa, jolloin velkavipu pysyisi maltillisena.

Osakeyhtiön suurin hyöty tulisi tässä tapauksessa verotuksen kautta. Verotettavaa tuloa tulisi vuositasolla aika paljon ja edullisemman verotuksen ansiosta yritykseen jäisi aina enemmän sijoitettavaa verrattuna yksityishenkilönä sijoittamiseen. Verotuksen tuoma hyöty kasvaisi merkittäväksi pitkällä aikavälillä

Esimerkkitapaus 2

Työssäkäyvä 60v nainen. Omistaa kolme sijoitusasuntoa. Tarkoitus hankkia eläkeikään mennessä muutamia sijoitusasuntoja lisää ja eläkkeelle jäätyään toiveena saada sijoitusasuntojen vuokrista ”lisäeläkettä”.

Osakeyhtiön perustaminen ei ole suositeltavaa. Sijoitustoiminta on melko pienimuotoista ja sijoituksen horisontti lyhyt, joten osakeyhtiön perustamisen hyödyt eivät peittoa niiden haittoja. Osakeyhtiön perustamisesta, kiinteistä kuluista ja nykyisten omistusten siirtämisestä yritykseen tulisi jo sellaiset kulut, joita ei verohyödyillä saisi katettua. Henkilökohtainen omistus on huomattavasti osakeyhtiötä parempi vaihtoehto, koska vuokratuloja on tarkoitus nostaa omaan käyttöön eläkevuosina.

Esimerkkitapaus 3

Neljä työssäkäyvää nuorta kaverusta, joilla tavoitteena taloudellinen riippumattomuus. Jokaisella on sijoitettavaa pääomaa 30 000€ ja palkasta on tarkoitus siirtää lisää sijoitettavaa yritykseen kasvun nopeuttamiseksi. Tuottojen nostamisella ei ole kiirettä, koska palkkatyöstä tulee elämiseen tarvittava rahamäärä. Kaverukset seuraavat aktiivisesti markkinoita ja ovat verkostoituneet muiden sijoittajien ja rakennusliikkeiden kanssa. Kaverukset harrastavat jonkin verran myös osta-remontoi-myy flippaamista.

Osakeyhtiön perustaminen on järkevää. Sijoitettavaa pääomaa on riittävästi, että toiminta saadaan mukavasti käyntiin. Henkilöt harrastavat jonkin verran flippaamista ja ovat hyvin verkostoituneet, joten heillä on mahdollisuus päästä kiinni kohteisiin, joissa on otettavissa nopeaa arvonnousua. Osakeyhtiön sopii tähän kuin nenä päähän, koska tällöin verottaja vie pienemmän siivun välistä verrattuna yksityishenkilönä toimimiseen.

Rahoja ei ole tarkoitus nostaa pitkiin aikoihin yrityksestä ulos, jolloin korkoa korolle ilmiön ansiosta verohyöty korostuu merkittävästi pitkällä aikavälillä.

Miksi itse perustimme osakeyhtiön?

Päätimme sisarusten (4kpl) kanssa osakeyhtiön perustamisesta vuonna 2014. Olimme sitä ennen ostaneet yhdessä yksittäisiä asuntoja, mutta huomasimme sen käyvän työlääksi ja epätehokkaaksi. Rahoitusten hakeminen ja henkilökohtaisten vuokratulojen pitäminen ajan tasalla oli monimutkaista, koska lähes jokaisessa asunnossa oli erilaiset omistusosuudet.

Päätimme selkeyttää toimintaa ja perustaa yrityksen. Suurimpana syynä oli kuitenkin verotus. Teimme aikaisemmin muutamia flippauksia, joista tilitimme verottajalle aina 30%:n veroa. Koska sijoitimme aina kaikki voitot uudelleen, laskimme, että saavutamme muutamassa vuodessa sellaiset verohyödyt, että osakeyhtiön perustaminen tulee järkevämmäksi. Pari ensimmäistä vuotta oli ehkä laskennallisesti ”tappiollisia”, koska raha oli kalliimpaa ja verotettava tulos ei ollut kovin suuri. Kulujen vähentämiseksi sekä myös opettelumielessä hoidimme kirjanpidon parin ensimmäisen tilikauden ajan itse. Nykyisin kirjanpito on ulkoistettu.

Visio oli alusti asti se, että jossain vaiheessa osa meistä työskentelee täysipäiväisesti yrityksessä. Asiat etenivät suunniteltua nopeammin, koska noin kolme vuotta perustamisesta kaksi osakkaista on jättänyt päivätyön ja työskentelee täysipäiväisesti yrityksen leivissä. Pyrimme edelleen minimoimaan verorasituksen ja nostamme yrityksestä sen verran palkkaa, että saa päivittäiset tarpeet hoidettua. Lähivuosina on tarkoitus nostaa sijoitetut pääomalainat pois, josta ei aiheudu veroseuraamuksia.

Jatkossa, kun yrityksessä on enemmän varallistuutta, ajatuksena on nostaa vuosittain kevyesti verotetut osingot ulos yrityksestä. Näin saamme pidettyä kokonaisverorasituksen pienenä ja osakeyhtiön hyödyt tulevat parhaiten esille.

Yhteenveto

Kun asuntomäärät on isommat, on tämän hetken verotuksella osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin ehdottomasti kannattavaa. Noin 10 asuntoa on karkeasti ”haamuraja”, jolloin osakeyhtiöstä saatavat hyödyt peittoavat sen haitat. Jos toimintaa on ajatus kasvattaa yli 10 asunnon kokoluokkaan, osakeyhtiö kannattaa perustaa heti, koska asuntojen siirto yritykseen myöhemmin ei ole taloudellisesti järkevää.

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja toimii tällä hetkellä täysipäiväisesti intohimonsa eli asuntosijoittamisen parissa. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai liittyä asuntosijoittajien sisäpiiriin.