Pääomatuotot ja survivorship bias
Protestoin tuossa merkinnässäni Henri Elon vertailua asuntosijoituksen ja pörssisijoituksen välillä. Jatkan vielä aiheesta.
Pörssiosakkeet tuottavat kuulemma keskimäärin ~ 4 % osinkoa. Tähän tulokseen on päästy 5 vuotta jatkuneella ankaralla kurssilaskulla. Mainio esimerkki on Rautaruukki, joka tuottaa niin ikään 4 % osingon. Osinko on tosin jatkuvasti pudonnut samoin kuin kurssikin.
Isä ja poika Lindström laskivat pari vuotta sitten pörssistä 30 %:n yhtiöistä jättävän osingonmaksun väliin. 2009 osinkojen määrä pörssissä laski lähes 40 % ja se kuulemma toipui vain hitaasti seuraavana vuonna.
Lindströmit antavat suurenmoisen neuvon siitä, että osinkoa maksamattomia firmoja pitää välttää. Neuvon käyttöä rajoittaa tosin hieman se, etten ole huomannut minkään firman ilmoittavan etukäteen, ettei osinkoja makseta esim. seuraavana 5 vuotena. Sijoittaminenhan on Lindströmien mukaan pitkäjänteistä puuhaa. Tilannetta huonontaa sekin, että melkoinen joukko yrityksiä, vaikkapa nyt esim. Elcoteq, on poistettu pörssistä.
Otetaan sitten track record omista asuntosijoituksistani. Sellaisia kuukausia, jolloin sijoitusasunto on ollut tyhjä tai vuokralainen ei ole maksanut vuokraa ennen häätöä, on yhden promillen murto-osa. Reilusti yli 99,9 %:ssa kuukausista vuokra on tullut. Ero esim. ~0,5 promillen ja 30 %:n välillä on mielestäni ihan merkittävä, vai mitä? Vuokratulojeni ”populaation” koko on muuten tilastollisesti aivan validi. Sijoitukset ovat kohdistuneet pieniin asuntoihin suomalaisten yo-kaupunkien keskustan tuntumassa.
Sitten ovat vielä asuntojen kulumiset. Kiinteistösijoittaja Ilkka Sysimetsä alias macholaulaja Frederik joutuu korjaamaan kämppäänsä 30.000 eurolla. Lähimmäs sitä pääsin asunnossa luvatta tupakoineen vuokralaisen takia, jonka takia maalauskuluihin meni muutama prosentti tuosta Frederikin summasta. Vuokravakuudet tosin kattoivat suurimman osan kuluista. ”Populaatio” on siis edelleenkin tilastollisesti täysin riittävä.
Lisäksi totean, että olen jotensakin tympääntynyt ainaiseen pulinaan kiinteistökuplasta. Siitä on puhuttu ainakin viimeiset 13 vuotta eli it-kuplan puhkeamisesta.
Kaipaisin ensinnäkin kuplan määritelmää. Soneran osake romahti vuosituhannen vaihteessa 100 eurosta muutamaan euroon hyvinkin nopeasti. Jos joku tosissaan odottaa asunnoilla vastaavaa romahdusta, neuvon tarkistamaan lääkitystä.
En liioin ole mitenkään kiinnostunut kuulemaan selostuksia USA:n, Espanjan, Vietnamin jne. kiinteistökuplista. Noihin maihin verrattuna Suomessa maan käyttö eli kaavoitus on hyvässä hallinnassa etenkin asuinrakentamisen osalta suomalaisten yo-kaupunkien keskustan tuntumassa.
Keskeisenä tekijänä Suomen asuntomarkkinoilla ovat olleet kotitalouksien koon pieneneminen, asumisväljyyden kasvu ja kakkosasunnot.
Lopuksi valittelen, että talouskeskustelussa ja talousmediassa tunnutaan jatkuvasti aliarvioitavan osakkeiden riskejä ja liioiteltavan suorien kiinteistösijoitusten riskejä.
Yksittäisten sijoittajien osalta epäilen kyseessä olevan psykologian. Kun omat sijoitukset eivät ole onnistuneet, ne eivät voi eivätkä saa onnistua kellään muullakaan.
Talousmedian osalta epäilen ongelman olevan siinä, että kiinteistösijoituksiin ei pankkia tarvita. Talousmedia on valitettavan riippuvainen pankkien informaatiotulvasta ja mainosrahoista.
Kaiken huippuna voi pitää linkissä olevaa asuntosijoitusrahaston tekstimainosta, jota kommentoin tuossa.
verotuksesta
eikö sijoitusasunto ole verotuksellisestikin järkevä pitää jo vähennysten vuoksi. J. Vahe korjaa jos olen väärässä. jos on buy&hold suomi-osake-osinko-sijoittaja niin sijoitusasunnon lainan korot ovat vähennyskelpoisia osinkoverotuksessa, jos sattuu jäämään vähennettävää vuokratulojen yms lisäksi. koska suomi-yhtiöistä sosialisoidaan verottajan puolesta automaattisesti valtion osuus, sen saa palautuksena myöhemmin?
Kuplat voivat iskeä minne tahansa
En ota kantaa asunto- tai osakesijoittamisen paremmuuteen, molemmilla on etunsa. Hyvät osinkoyhtiöt ovat varmasti paras vaihtoehto, jos ne kasvavat tasaisesti, jolloin osinkotulotkin kasvavat nopeammin kuin missään muussa kohteessa, samoin omistuksen hinta. En ole harrastanut osinkosijoittamista vähään aikaan koska keskityn spekulaatioon, mutta rakensin esim veljelleni pari vuotta sitten osinkosalkun, ja kyllä se on varmasti pärjännyt siinä kuin asunnot niin hintakehityksessä kuin tuotoissa. Se tietysti todistaa salkun rakentamisen onnistuneen, toisinkin voi käydä. Toki osakkeiden riskit ovat suuremmat, valintojen täytyy osua riittävän hyvin, ja ne ovat syklisesti eri tavalla herkkiä. Mutta kyllä niin osakkeet kuin asunnot voivat olla ylihinnoiteltuja. Kuten Asuntosijoittat ry totesi, vuokratuotot ovat historiallisen alhaalla suhteessa asuntojen hintoihin. Siinä tilanteessa on ainakin huono tuottohorisontti, vaikka asuntojen hintojen muutoksia ei murehtisi. Jos ei aio myydä, niin eipä tietysti tarvitsekaan. En muuten saa kappaletta vaihdettua ainakaan Explorerin kautta, missä lie vika, vaiva on ollut minulla jo jonkin aikaa keskusteluosiossa. Heikki
Hyvä osinkoyhtiö
Mitä tuo tarkoittaa? Mistä tietää etukäteen mikä on hyvä osinkoyhtiö? Onko Fortum sellainen? Lämmittämisessä ei asuntojen uudistuessa tarvita energiaa samaanmalliin kuin ennen ja teollisuus on lähtenyt/lähtemässä pois. Jokienpadot tuomitaan aiheellisesti niin mitä on jäljellä enää hyvästä osingonmaksajasta kuin jonkun muun taskussa olevat historialliset osingot. Kaikki etsii osakemarkkinoilta kasvaa osinkoa maksavia yhtiötä. nehän ovat niitä joiden tulos kasvaa ja hinta nousee. Harva siinä leikissä vaan markkinoita paremmin onnistuu. On se riskinsä pienissä yliopistokaupunkien kaksioissa. Keskiasteen koulutusta jo leikataan ikäluokkien pienentyessä. Kaipa se leikataan joskus yliopistonkin aloituspaikkoja. Mikäli Kokoomus jatkaa voittokulkuaan, niin ylipoistopaikkakuntia ei Suomessa ole kuin pääkaupunkiseudulla. Mitä niillä pienillä kaksiolla enää silloin Turussa tehdään?
Kaupungeista
Kaipa se leikataan joskus yliopistonkin aloituspaikkoja."
Varmaan. YO-kaupungissa on vain paljon muutakin kuin opiskelijoita, esim. keskussairaalassa tilapäistä työvoimaa. En tiedä, kannattaako Suomen pienimpiin yo-kaupunkeihin sijoittaa, ei se ole olennaista, kuinka pieniä yo-kaupunkeja löytää, jos oikein yrittää. Turusta ei yo-koulutus häviä yhtään sen todennäköisemmin kuin PK-seudulta.
Näin varmaankin on
Olennaisin kysymys on jos ostaa jotain myytäväksi tarkoitettua, että onko niiden kysyntä jatkuvasti suurempaa kuin tarjonta.
YO-koulutus on kasvattanut asuntojen tarvetta koska YO aloituspaikkoja on lisätty. Nykyisille opiskelijoille ja myös tilapäiselle keskussairalan työvoimalle on jonkunlaiset asunnot jo olemassa. Harva kai heistä teltassa asuu. Pieniä kämppiä varmaan tarvitaan jatkossakin koska porukka vanhenee. Asuntoinvestoinnit ovat olleet noin 6% BKT:sta mikä on ollut melko normaali taso. Kasvukeskukset ovat aina hyviä. Itsekkin varmaan alan asuntosijoittajaksi kun ensin noiden hinnat putoavat 30% eli vuoden 2000 tasolle.
Minäkin harkitsen
asuntosijoittajaksi ryhtymistä. Harkitsen sitä just nyt, koska osakesalkkuni arvolla mitattuna asuntojen arvot ovat romahtaneet vuoden 2007 jälkeen alle puoleen silloisesta. Veikkaan, että jos odotan sitä, että asuntojen hinnat romahtavat 30% nyt niin osakesalkkuni arvolla mitattuna asuntojen hinnat ovat tuplaantuneet eikä asuntoihin ryhtyminen sitten enää kiinnostakaan. Sinulla voi olla tietenkin olla eri tilanne, jos vaikka vaihtoehtosi on esim. kasa käteistä.
Osakesalkku<>asunto
Vaikka nyt minulla on hivenen käteistä saatan vaihtaa käteisen osakkeiksi tai vaikka vivutan ostoni 500%. Ne osakkeet voin sitten vaikka huomenna myydä tai shortata. On minulla pitkä salkkukin, mutta voin tänään päättää että salkku ei ollutkaan kovinkaan pitkä. Asunnoilla minun pitää olla oikeasti pitempijänteinen ja valmis tarttumaan pensseliiin sekä minun täytyy myös valvoa vuokranmaksua ja tarvittaessa toimia. Osakkeet ja johdannaiset, ainakin minun omistaman määrän, voin myydä varsin nopeasti ja helposti sekä pienin kustannuksin. Olen tänäänkin myynyt kahvi- ja kaakaofutuureita. Eilen taas ostin ja shorttasin sokeria (paritreidi).
Asunnot ovat kohtuuttoman kalliita ja asunnonostajat ovat ylivivuttaneet ostoksensa. Vaikka nykyiseen velkatasoon nähden vuokrataso on ihan kohtuullinen, ilmeisesti noin 5%, niin haen parempaa. Saattaa nämä asunnot olla kyllä tuotto/riskimielessä fiksuja, mutta odottelen kuitenkin vielä.
Vuodesta 1993 (paras ostohetki) lähtien asuntojen hinnat ovat realisesti kohonneet kolminkertaiseksi (20 vuodessa) eli noin 6%/vuosi. Vuodesta 1998 kotitalouksien velkaantuminen on kasvanut 60%-120% (http://www.findikaattori.fi/fi/28) käytettävistä tuloista. Kun korkorasitusta nostetaan prosentin (velan verovähennysoikeutta, korkojen nousu, marginaalien nousu) niin jokaista prosenttia kohden kotitalouksien keskimääräinen käytettävissä olevien varat laskevat 1,2%. Velalliset ovat vielä hyvin epähomogeeninen joukko eli joillakin on paljon velkaa ja joillakin ei lainkaan. Keskiarvot eivät kerro monenkaan arjesta mitään. On vaarassa, että työttömyys kasvaa. Teollisuus ei vedä ja kaupankin uutiset ovat synkeitä. Asunnot ovat vielä kummallinen omaisuuslaji, niitä oikeasti tarvitaan, jokainen voi olla omistamatta Nokiaa, mutta asua jossakin pitää. Jos suuressa määrin ihmiset joutuisivat myymään asuntojansa valtiovalta tulisi peliin jotenkin arvaamattomasti mukaan. Joko se alkaisi vahvasti verottamaan vuokraajia ja pyrkisi saamaan suuren määrän asuntoja vuokra-asuntosäätiöille jotka vuokraisivat asunnot alle markkinahinnan ja painaisivat vuokria alas. En tiedä, eikä kukaan muukaan tiedä, mitä sellaisessa tilanteessa tapahtuisi. Luultavasti palaisimme jonkunlaiseen vuokrasäännöstelyyn. Mutta jotenkin tuo purkaantuu ja noissa asuntolainoissa asuu myös ison pankkikriisin siemen. Sekasorrosta saa halvalla sitä kannatane kytätä. Ja jos sitä ei tule niin se on vain hyvä juttu. Ei sekasorto ole kiva juttu muille kuin tunteettomille kapitalistisijoille.
Suuri vaiva
minun täytyy myös valvoa vuokranmaksua ja tarvittaessa toimia"
Tämä on kieltämättä suuri vaiva. Firma kun jättää osinkonsa maksamatta, se ei vaadi osakkaalta mitään reaktiota – eikä siihen voikaan reagoida muuten kuin valittamalla netissä.
Tarkemmin ajatellen, taidan kuitenkin pitäytyä myös valitsemallani kiinteistösijoittajan kaidalla, kapealla, kivikkoisella ja vaivalloisella tiellä enkä siirtyä yksinomaisesti finassisijoittajan leveälle, lavealle, helpolle ja silatulle tielle
Voi reagoida
Voi sen osakkeen myydä sillä hetkellä kun saa tiedon ettei tule osinkoa. Kämpän hinta ei nouse juurikaan nopeammin kuin vuokratuotto. Jos nousee, niin vuokratuotto laskee ja kääntäen.
Jos käy hyvä onni ja onnistuu valitsemaan osakkeen joka nostaa osinkoa säännöllisesti voi tehdä ison tilin. Näin oli Nokian kanssa 1990-luvulla ja esim. basf 2000-luvulla. http://www.basf.com/group/corporate/en/investor-relations/share/dividend-and-capital-measures
Vuonna 2003 Basf maksoi 22 euroa ja maksoi osinkoa 0,70 (3%), Nyt samalle osakkeelle saa osinkoa 2,60 (12%). Säkää se vaati että sattuu ostamaan sellaisia osakkeita ennen suurta nousua, mutta mahdollista se on. Tai anteeksi, minun tapauksessa hyvä onni tarkoittaa mieletöntä taitoa kuten yleensä sanotaan. Voi olla että enää ensi vuonna ei saa osinkoa, mutta saas nähdä (nyt sen hinta on 67 euroa), voi olla että vaihdan nuo korsolaiseen kaksioon.
Osakkeilla on helpompi hukata rahansa kuten Nokia viimeisen 10 vuoden aikana ja Apple viimeisen puolen vuoden aikana. Mutta ei asuntosijoittamista ja osakesijoittamista oikein voi verrata tai voihan sitä kun vain vertailee. Niillä on niin erilainen riskiprofiili, että ne sopivat samaankin salkkuun. Voihan sitä verrata vaikka mitä. Olihan joku vuosi suurin suomalainen kilpailu jossa verrattiin Matti Nykästä, Urho Kekkosta ja Lasse Vireniä toisiinsa. En muista kuka oli suurin tai pienin, mutta suosittua oli. Ja niiden mielestä hauskaa jotka eivät ole tosikkoja.
Joku aika sitten olin ehdottomasti asuntosijoittamista vastaan, mutta olen vaihtamassa mielipidettäni. Vaihtelen mielipidettä aina silloin kun koen siitä olevan minulle hyötyä. Ainakin sijoittamisessa on näin
. Turku näyttää aika hyvältä vuokratuottoalueelta, Lahti ehkä paremmalta mutta Helsinki kalliilta! Täytyy sulatella.
Turusta
Turku näyttää aika hyvältä vuokratuottoalueelta,"
Turussa on liikaa kaupungin omistamia vuokra-asuntoja, joita tosin lienee myyskennelty jonkun sadan tai tuhannen kappaleen erissä. Eivät ole minulle soittaneet
T. Juha
Osakkeen voi tosiaan
myydä jos ei tule osinkoa. Tai jos saa sovittua asian muiden osakkeenomistajien kanssa, niin yrityksessä voi laittaa ns "lapun luukulle" ja jakaa varat.
Yhtiön lopettaminen
"Tai jos saa sovittua asian muiden osakkeenomistajien kanssa, niin yrityksessä voi laittaa ns "lapun luukulle" ja jakaa varat."
Kuinkahan tuo käytännössä sujuisi esim. Nokian kanssa?
tarkoitan 1/2009
en 2007. Vuonna 2007 salkku oli pulska. 1/2009 se oli sulanut n.65% 2007 huipustaan. 2007 -> 1/2009 asuntojen hinnat laskivat vain hitusen.
Ei tiedä etukäteen
Ei sitä etukäteen voi tietää. Sen takia hajautettu salkku on paras. Jos osa pettää, osa onnistuu yli odotusten. Mutta valitsen yhtiöitä, joilla on näyttöä osingonmaksusta, ja pitkällä juoksulla kasvavasta sellaisesta. Asunnoissakin voi tehdä huonoja valintoja, samoin osakkeissa, joskin niissä se on helpompaa. Tuossa veljeni salkussa on muuten useampikin yhtiö, jonka kurssi on noussut 2011 alusta sadan prosentin luokkaa tai ylikin, ja samoin on noussut osinko, ei ehkä yhtä vauhdikkaasti, mutta kuitenkin. – Heikki
Kasvava
Yleensä hyvä osinkoyhtiö on joku infrastruktuuri yritys tai pankki joka kasvaa yleensä vain korkeintaan talouskasvun vauhtia. Kehityvissä, nopeasti kehittyvissä maissa, infra on surkeassa kunnossa ja heillä on rahaa laittaa sitä kuntoon ja haluakin tehdä sitä jos talous sakkaa. Tämän logiikan takia ostin joku viikko sitten kehittyvien maiden korkean osingon ETF:ffää (http://us.ishares.com/product_info/fund/overview/DVYE.htm). En tunne noita yrityksiä ja väitän että aika harva muukaan tuntee niitä siksi noihin sijoittaminen kannattaa tehdä hajautetusti.
Toinen on se että sijoittaa alueelle missä on talouskasvua. Siihen olen pyrkinyt sijoittamalla jo vuosia http://fi.ishares.com/fi/rc/tuotteet/IAPD ETF:ffään. Tässä jälkimmäisessä olen pärjännyt paremmin tosin tuo DVYE sijoitus on vasta joitakin viikkoja vanha. Nuo ovat sellaisia osta ja katso silloin kun haluat mutta anna nyt olla vähintään 10 vuotta.
PS. Se on hienosti sijoitettu jos Helsingissä noteerattu yritys on noussut vuoden 2011 alusta yli 100% ja vielä monta sellaista. Kone oli 40 euroa silloin ja ei se nytkään ole 80 euroa. ja Nokian Renkaatkaan ei ole päässyt tuohon 100% tahtiin.
Kehittyvistä maista
Toinen on se että sijoittaa alueelle missä on talouskasvua."
Varmaan usein hyvä ratkaisu. Sanottakoon kuitenkin selvyyden vuoksi, että Lindsrtömien ja Elon julkiset salkut, joihin he kiinteistösijoituksia vertaavat, koostuvat suomalaisista osakkeista (Elolla pari firmaa Ruotsista). Elo ei ole asuntosijoittamista täysin tyrmännyt, mutta Tom Lindström on tuossa.
ajankohta heitti hiukan
Muistin tuon ajankohdan vähän väärin, se oli ennen vuodenvaihdetta 2011, ajallista hajautusta ostoissa oli tosin jonkin verran, osa jo syksyllä, osa myöhemmin. Kuitenkin, suomalaisista osakkeista Kone, Sampo, Wärtsilä, Nokian Renkaat ovat liki tuplanneet kurssinsa, eivät tosin ihan, ja nythän on tultu alas, mutta osakkeethan volaavat aina. Ruotsalaisista Elekta ja Biogaia ovat tuon sata prosenttia ylittäneet, Swedbank vähän alle sen. Norjalaisista TGS Nopec on noin tuplannut. Mittakaava oli suuntaa-antava, muttei kovin karkeasti.
Pettymyksiäkin on, suurimpana Rautaruukki, jonka tosin varoitinkin olevan rajusti syklinen yhtiö. OMX:n po salkku on kyllä päihittänyt kevyesti, ja osinkotuotto on ollut hyvä. Nokiaa tai Talvivaaraa en edes ajatellut. Tein aikanaan ankarasti töitä tutustuessani yrityksiin muuallakin kuin Suomessa, enkä ihan huono osakepikkeri olekaan. Mutta olen liian pelihenkinen passiiviseksi sijoittajaksi, tämmöiset parin prosentin päivänousut kuten tänään kiehtovat liikaa (otin voitot kotiin Dax-indeksiosakkeella kiitos, ostin 6440 pisteestä ja möin 6640). Joillekin passiivinen osakesijoittaminen on taas ainoa oikea tapa, semmingin jos asunto on liian kallis sijoituskohteeksi.
Heikki
Mistä Lindström kaivoi rahat 2009?
Tuohon Vahen viittamaan Lindströmin haastatteluun – mies kertoo, että ostivat isänsä kanssa pää märkänä osakkeita 2009, toisaalta salkku oli sulanut siihen asti pari vuotta hullun lailla, ja kaikki liikenevät rahat hän kertoo sijoittavansa, eli sen perusteella salkku on osakkeissa all night long. Mistä ihmeestä he taikoivat rahaa hirveisiin osakeostoihin 2009 keväällä, jos rahat kerran olivat jo osakkeissa? Minä olen ainakin treideri juuri sen vuoksi, että osakemarkkinoiden liikkeistä voi hyötyä vain silloin, jos myy ja ostaa ajoittain, koska muuten ei ole ostoihin varoja. Onko näillä lindströmeillä ikioma keskuspankki, josta he pumppaavat käteistä? Holdaamalla ei tule käteistä kuin osingoista.
Ikuiset ostajat
Olisin itse myös kovin kiinnostunut tietämään saman asian. Sinkko, Lindströmit ja Elo vannovat kaikki sen nimeen, että ensin löydetään hyvä firma ja sitten nostetaan kasvavia osinkoja maailman tappiin. Nokia lienee oiva esim. tästä?
Myymisestä ei puhuta koskaan eikä liioin velkavivusta, mutta todellakin, ostaa pitää esim. Nokiaa aina, kun joku hätähousuinen tuulipukubullero (oikeastaan amer. institutionaalinen sijoittaja) myy. Mielestäni osingot eivät todellakaan ole mitenkään riittävä rahanlähde ainaisille suurille ostoille.
Itse en ainakaan päivätreidaa, mutta esim. ~maaliskuun alussa tyhjensin salkkua – jälkiviisaasti ajatellen tietysti aivan liian vähän
Pää märkänä
Itse taas olisin kiinnostunut tietämään miksi Lindströmillä on pää märkä. Kaveri on yhtä rajun ja hurjan näköinen kuin rannikkoruotsalainen juhannussalko ja sitten lätkäisee noin rajun kuvailun ostosta. Itseasiasa kaikein nössöimmät ihmiset ostavat ostavat Irwinin lvyjä, katsovat James Bond elokuvia ja ottavat tatuoinnin kankkuunsa.