Suomalaisilla on suorastaan päähänpinttymä kiinteistösijoittamisen ylivertaisuudesta verrattuna muihin sijoitusmuotoihin, mikä kertoo kai ennen kaikkea varovaisesta mentaliteetista ja puutteellisesta osakesijoittamisen tuntemuksesta. Mutta toisaalta, mitäpä vikaa kiinteistösijoittamisessa on – paitsi se, että monelle asuntosijoittamisen kynnys on turhan korkea kovan alkupääomavaatimuksen vuoksi. Kysyntää kiinteistösijoittamiseen erikoistuneilla pörssiyhtiöillä vaikuttaa olevan Suomessa riesaksi asti, ainakin siihen erikoistuneen asuntosijoitusyhtiön Oravan suosion perusteella.

Ruotsissa kiinteistösijoitusyhtiöitä on useita. Nostan salkustani ensimmäisenä esiin –  ilman sen kummempaa perustetta – liikekiinteistöjen vuokraamisesta pääosin tulonsa saavan Atrium Ljungbergin. Se on samanlainen yhtiö kuin Sponda tai Technopolis, joskin sillä erolla, että se on tehnyt tasaisen kasvavaa tulosta toisin kuin suomalaiset verrokit. Tästä ansio kuulunee osaltaan tai paljoltikin Ruotsin taloudelle, jolla on pyyhkinyt paljon Suomea paremmin finanssikriisistä asti. Mutta kai siinä vaikutuksensa on yrityksellä itselläänkin. Atrium ei tehnyt tappiota edes 2009, vaikka tulos oli reippaasti huonompi kuin muina vuosina.

Tuonakin vuonna notkahdus jäi lyhyeksi, joten asiansa osaavasta puljusta on kyse, vaikka sen syvemmin en yhtiötä tai Ruotsin kiinteistömarkkinaa tunne. On se kuitenkin varsin luottamusta herättävä näyttö, sillä ongelmathan olivat kaikkialla samat. Eikä osinko notkahtanut edes tuolloin, vaan se ylitti reippaasti tuloksen, joten tukevalla pohjalla yhtiön kassavirta porskuttaa.

Atrium on toiminut parikymmentä vuotta. Vuonna 2002 sen liikevaihto oli 429 miljoonaa kruunua, viime vuonna 2361 miljoonaa, joten senkin suhteen vakautta pitäisi olla riittämiin. Vaikeina aikoina kannattavuus toki heikentyy, ja sellaisiakin aikoja Ruotsissa on epäilemättä edessä kuten muillakin, mutta hyvin tämä on niissä seilannut. Yhtiö toimii valtaosin suurissa kasvukeskuksissa, mitä pidän riskitasoa hillitsevänä tekijänä.

Kiinteistöyhtiöiden kohdalla monet kiinnittävät suurta huomiota tasearvoon, koska omaisuuden hinta on periaatteessa oleellinen osa kiinteistösijoitusta ainakin verrattuna monella muulla sektorilla toimivaan yhtiöön. Atriumin markkina-arvo on tällä hetkellä noin 1,25-kertainen suhteessa taseeseen, mitä moni voi pitää liian korkeana. Ehkä niin onkin. Enkä tiedä, ovatko tase-erät kuinka oikein tai realistisesti hinnoiteltuja. Tai miten pitäisi suhtautua Ruotsin asuntomarkkinoiden vauhtiin, jossa monet näkevät kuplan merkkejä. Jos asuntojen hinnat kääntyvät reippaaseen laskuun, rojauttaa se kaikkien kiinteistöyhtiöiden taseita.

Mutta minua kiinnostaakin tässä kuten yleensäkin pörssiyhtiöissä silti ennen kaikkea tasaisesti kasvava kassavirta ja osinko. Vuokratuottojen ollessa kyseessä tasearvoilla ei ole sinänsä merkitystä pitkäjänteiselle omistajalle, kuten ei asuntojenkaan hinnoilla vuokrasijoittajalle. Jos tuotto on ok, omistusten hintaa ei kannata murehtia, jos ei kiinteistöä ole pakko myydä huonoon saumaan. Ja sellaiseen rakoon mahdollisesti joutuvan ei kannata kiinteistöihin sijoittaa. Pätee kiinteistöyhtiöihinkin.

Nykyisellä hiukan päälle sadan kruunun kurssilla P/E asettuu palan matkaa kymmenen päälle. Jos yhtiön näkymät pysyvät samoilla linjoilla kuin tähän asti – kuten yhtiön johto arvioi – on hinta hyvin säällinen. Vauhdikkaita nousuja tuskin on tiedossa, mutta tuskinpa notkahduksiakaan ilman reipasta kansantalouden kriisiä. Ruotsin taloudessa on moni asia paremmin kuin Suomessa alkaen yrityskannan monipuolisuudesta, joten liikekiinteistöjen tarve pysynee hyvänä.

Osinkoa tuloksesta yhtiö jakaa alle puolet tuloksesta, mikä on pääomia runsaasti sitovan alan kasvuedellytys – kiinteistöjen hankkiminen nielee rahaa. Mutta siinähän se tase kasvaa, mitä kärsivällisen arvosijoittajan pitäisi arvostaa, vaikka pikkuisen kovana markkina-arvoa nyt pitäisi. Spekulaattoreille tällaisella yhtiöllä onkin aika vähän annettavaa.

Liiketoiminnan tuotot kruunua 2013 -2009:

2 362 000 000

2 078 000 000

2 018 000 000

1 936 000 000

1 980 000 000

Liiketulos ennen poistoja samana aikana:

1 246 800 000

1 176 600 000

1 053 500 000

981 600 000

999 500 000

Tulos osaketta kohti kruunua samana aikana:

8,32

7,74

6,79

6,87

1,40

Osinko kruunua samana aikana:

3,05

2,85

2,60

2,40

2,25

—————

Esittelen tässä sarjassa pohjoismaisia yhtiöitä, koska moni kokemattomampi sijoittaja on turhan sidottu suomalaisiin osakkeisiin. En välttämättä tunne yhtiöitä syvällisesti, usein jopa pinnallisesti, mutta keskitynkin yritysten lukuihin ja osakkeiden hintaan. En pidä itseäni kummoisena yritysanalyytikkona, enkä sellaiseksi pyri. Sijoittajalle ovat kuitenkin mielestäni oleellisia pitkät lukusarjat ja arvopaperin hinta, ja niitä voi ynnäillä vähemmälläkin tietopohjalla.

Painotan valinnoissani joko kasvavaa tai ainakin vakaata tulosta ja osinkovirtaa. Yhtiöt eivät ole varsinaisessa ranginkissa, vaan tuon niitä esiin lähinnä siinä järjestyksessä, kun katson osakkeen hinnan olevan osapuilleen kohdallaan. Usein tämä tarkoittaa, että kurssi on pudonnut viime aikoina, eli yritän hyödyntää markkinaliikkeitä. Koska esittelyni tulevat käytännön syistä tiputellen (luultavasti viikon parin välein), ei moni esittely tule markkinatilanteen kannalta ehkä parhaaseen mahdolliseen aikaan; toki ajoitus on muutenkin hankala laji. Mutta näillä mennään.

Omistan esittelemiäni yhtiöitä.