Suomen asuntosijoittajien asuntomarkkinakatsaus julkaistiin tiistaina 16.12.2014

Markkinakatsaus noteerattiin myös mediassa: Kauppalehti, Arvopaperi, Taloussanomat,Talouselämä, Uusi Suomi, Etelä-Suomen Sanomat
 

Miltä näyttää vuosi 2015 asuntosijoittajan silmin?

-Haastavalta.

Asuntojen hinnat

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat koko maassa nousivat 0,2 prosenttia syyskuusta lokakuuhun. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 0,4 prosenttia ja muualla Suomessa hinnat pysyivät lähes ennallaan. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat laskivat koko maassa 1,3 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat 0,8 prosenttia edellisvuodesta ja muualla Suomessa 1,6 prosenttia.

Suomen asuntomarkkinat ovat jakaantuneet entisestään. Oikeastaan voidaankin puhua jo neljästä erityylisestä asuntomarkkina-alueesta: pääkaupunkiseutu, suuremmat kasvukeskukset, muuttovoittoiset kunnat ja muuttotappiokunnat. Kaksi kolmasosaa suomalaisista kunnista on muuttotappiokuntia.

Tilastokeskuksen osakeasuntojen hintatilastossa kaiken kokoiset kerrostalo- ja rivitaloasunnot lyödään samaan kasaan ja alueet jaetaan vain pääkaupunkiseutuun ja muuhun Suomeen. Tämän takia tämä kyseinen tilastokeskuksen osakeasuntojen hinnat -tilasto on sijoittajaa helposti harhaanjohtavaa ja voi antaa väärän mielikuvan tilanteesta.

Lisäksi on syytä huomioida, että myös kaupungin sisällä hintakehitykset voivat olla hyvinkin eriytyneet.
 
Esimerkiksi Etuoven markkinapuntarin mukaan Oulussa käytettyjen omakotitalojen hinnat ovat laskeneet vuoden 2010 alusta noin 10%, vaikka kaupunki on hyvinkin muuttovoittoinen. Vastaavasti muuttotappiollisessa Salossa käytettyjen kerrostalo kaksioiden hinnat ovat paikoin taipuneet jopa 20 – 30% vuoden 2010 ensimmäisen kvartaalin huipuista. Vastaavasti kasvukeskuksien keskustoista löytyy yksiöitä, joissa vastaava ajanjaksona hinnat ovat nousseet noin 10-15%. 

Yllä olevien esimerkkien saattelemana asuntojen hintakehitystä olisikin syytä arvioida kunnittain ja kunnan sisälläkin postinumeroalueittain tarkemman kuvan saamiseksi. Kannattaisi erottaa toisistaan myös eri kokoluokan asunnot ja näin päästään paremmin vertailukelpoiseen hintakehitysvertailuun.

Tästä Tilastokeskuksen linkistä pääset vertailemaan asuntojen hintakehitystä postinumeroalueittain ja kokoluokittain.
 
Yleisesti ottaen koko Suomea ajatellen asuntojen hinnat ovat laskussa ja reaalihintojen lasku jatkunee myös vuonna 2015. Asuntojen voimakkaammalle arvonnousulle on vaikeaa nähdä perusteita. 
 
Vasta vuoden 2016 BKT:n ja viennin arviot lupaavat edes hieman valoa tunnelin päähän. On tiedostettava, että asuntomarkkinan liikkeet ovat hitaampia ja se tulee hieman perässä yleistä talouskehitystä. Toisaalta suurempi talouskriisi / pörssinotkahdus voi suhteellisen nopeasti painaa asuntojen hintoja voimakkaamminkin alas päin.

En voi olla mainitsematta myös median vahvaa vaikuttaja-asemaa talouteen. Jos lähes päivittäin luetaan, kuullaan ja katsotaan mediasta "Ikävästä taloustilanteesta", johtaa tämä helposti negatiiviseen kierteeseen. 
 
Asuntomarkkinoilla olemme saaneet nauttia vahvasti reaalihintojen noususta. Esimerkiksi vuosina 1996 – 2010 asuntojen reaalihintojen vuosittainen nousuprosentti oli noin 6%.

Nousujohdanteessa ollut markkina sokaisee helposti kuluttajan siihen olettamukseen, että asunto olisi varma sijoitus. Sitä se ei kuitenkaan todellakaan ole.
 
Asuntomarkkinat toimivat syklisesti aivan kuten kaikki muutkin omaisuuslajit. Suomessa on viimeksi koettu voimakasta  asuntomarkkinan laskua 1970-luvun lopulla ja 1990-luvun alussa. On selvää, että historia toistaa tässä tapauksessa itseään. Seuraava asuntojen hintajyrinä on tulossa. Tapahtuuko tämä sitten lähivuosina, vai ehkä 5 / 10 / 20 / 30 vuoden päästä, ei kukaan luonnollisesti tiedä.

Vaikuttaisi siltä, että yleisesti ottaen asuntosijoittamisen kulta-ajat olisivat hetkeksi aikaa takana päin. Toisaalta taitava asuntosijoittaja pystyy markkinatilanteesta huolimatta löytämään erinomaisia kohteita. Lisääntynyt tarjonta mahdollistaakin mainion edun niille asunnonostajalle jotka haluat siirtyä pienemmästä asunnosta suurempaan asuntoon. 

Mainioiden kohteiden, etenkin yksiöiden tai pienten kaksioiden löytäminen yksittäisistä asunnoista on haastavaa. Varsinkin kasvukeskuksen ydinpaikoilta erittäinkin, sillä asuntosijoittaminen on edelleenkin nosteessa. Lisäksi asuntorahastot imevät imurillaan pieniä yksiöitä ja kaksioita etenkin kasvukeskusten uudiskohteista.

Asuntojen kysyntäKotitaloudet nostivat lokakuussa 2014 uusia asuntolainoja 1,4 mrd. euron edestä. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli lokakuun lopussa 89,6 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 1,6%.
 
Uusien asuntolainojen nostomäärä on ollut hieman laskevassa kaaressa vuodesta 2012 alkaen, vaikka kokonaismäärä onkin kasvanut.
 
Kuluttajien luottamus on edelleen heikkoa ja ostoaikeet vaisut. Kuluttajien luottamusindikaattori oli marraskuussa 2,6, kun se oli lokakuussa 0,4 ja syyskuussa -0,7. Vuosi sitten marraskuussa luottamusindikaattori sai arvon 6,4. Indikaattorin pitkän ajan keskiarvo on 11,9.
 
Kiinteistövälittäjien asuntokauppavolyymi laski noin 14% vuonna 2013 verrattuna vuoteen 2012. Nyt kuluvana vuonna (2014) jäätäneen 8 – 12% vuodesta 2013. Kun tämä kuluva vuosi ja viime vuosi otetaan yhdessä huomioon ollaan viimeisen kahden vuoden aikana tiputtu reilut 20% vuoden 2012 kauppamääristä.
 

Asuntojen tarjonta

Etuoven markkinapuntarin mukaan vapaarahoitteisia käytettyjä asuntoja koko Suomessa on tarjolla noin 36 000 kappaletta ja uudiskohteita noin 17 100 kappaletta.

Koko Suomea ajatellen asuntomarkkinoilla on edelleen tarjolla poikkeuksellisen paljon myytäviä asuntoja.
 
Jos pohditaan koko Suomen käytettyjen kerrostaloasuntojen kohdemääriä, ainoastaan yksiöiden kohdemäärät ovat pysyneet siedettävällä tasolla. Muissa kokoluokissa tarjonta onkin runsaampaa.
 
Yksinkertaistettuna: Jos kysyntä ja tarjonta ei kohtaa, hinnoilla on yleisesti ottaen taipumusta taipua alas päin. Ei kuitenkaan unohdeta tässäkään kohtaa jakaantunutta asuntomarkkinaamme.
 
Myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärä väheni tilastokeskuksen mukaan elokuussa 8 prosenttia vuoteen 2013 verrattuna. Uudisrakentamisen volyymi väheni elokuussa 11 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna.

Rakennusteollisuus on reagoinut laskeneeseen kysyntään ja Suomen vaikeahkoon taloustilanteeseen. 

Uudistuotannossa on nähnyt viimeisen reilun vuoden ajan piirteitä, joita aikaisemmin Suomen asuntomarkkinoilla ei laajasti ole ollut. Erilaiset asuntorahastot ovat olleet suurelta osin uudiskerrostaloasuntojen ostajina. Tätä kautta syntynyt uusi kysyntä on korvannut kotitalouksien laskenutta ostohalukkuutta ja antaa tilastojen kautta joiltain osin liian ruusuisen kuvan uudistuotantokaupasta. Parempi kokonaiskuva saataisiin erottamalla kotitaloudet instituutio-ostajista. 
 

Rahoitusolosuhteet

Uusien nostettujen asuntolainojen keskikorko oli lokauussa 1,74 % eli 0,03 prosenttiyksikköä alhaisempi kuin syyskuussa. Matala korkotaso jatkunee matalana vielä vuosia.

 
Matala korkotaso ei ole enää elvyttänyt suomalaista asuntomarkkinaa. Pikemminkin matala korkotaso on auttanut kannattelemaan suomalaisten asuntojen hintoja voimakkaammalta laskulta.
 
Lainan saanti on kuitenkin vaikeutunut varsinkin muuttotappiopaikkakunnilla ja asuntojen vakuusarvoja on tarkastettu alas päin. Heinäkuussa 2016 voimaan astuva finassinvalvonnan vaatima omarahoitusosuuden 10% osuus tuskin ainakaan vauhdittaa uusien asuntolainojen syntymistä.
 

Muita vaikuttavia tekijöitä

Tilastokeskuksen työvoimatutkimuksen mukaan työttömiä oli vuoden 2014 lokakuussa 220 000, mikä oli 26 000 enemmän kuin vuosi sitten. Työttömyysaste oli 8,3 prosenttia, kun se edellisvuoden lokakuussa oli 7,4 prosenttia.
 
Tätä Tilastokeskuksen lukua täytynee tarkastella kriittisesti, sillä Tilastokeskus huomioi vain ne, jotka hakevat aktiivisesti töitä. Esimerkiksi TEM:in neuvottelevan virkamiehen Pekka Tiaisen mukaan työttömiä olisi noin 15% kokonaisuus huomioiden.
 
Työttömyys on kuitnkin yksi eniten asuntojen hintoihin vaikuttava draiveri. Ensi vuonna työttömyyden odotetaan hieman nousevan ja tämä tuskin auttaa jo ennestään jäässä olevaa asuntomarkkinatilannettamme.
 
Näin yhteenvetona todettakoon, että asuntomarkkinoiden tunnusluvut ovat sellaisessa asennossa, että asuntomarkkinoiden suunta tulee yleisesti ottaen olemaan negatiivinen vuonna 2015. Toisaalta paisunut tarjonta avaa taitavalle asuntosijoittajalle mielenkiintoisia mahdollisuuksia varsinkin perinteistä sijoitusasuntoa suuremmissa asunnoissa.

Sijoittajan kannattanee olla erityisen varovainen lainarahan käytössä. On syytä pitää huoli riittävistä oman talouden puskureista, jotta mahdolliset työllisyyteen tai yleiseen talouskehitykseen tulevat töyssyt eivät katkaise pitkäaikaiseksi sijoitukseksi tarkoitettua asuntosijoitustoimintaa. Tulevat vuodet palkitsevatkin varmasti helpommin varovaisen ja vuokratuottoa tavoittelevan sijoittajan kuin arvonkehitykseen keskittyvän.  

Näiden ajatusten saattelemana haluan toivottaa Sinulle hymyileviä Jouluja ja myös onnistumisia asuntomarkkinoilla!
 

MarkoKaarto.fi
Asuntosijoittajat.fi