Parempaa tuottoa tavoittelevien asuntosijoittajien voi olla tuottoisaa poiketa valtavirrasta ja etsiä sellaisia sijoitusmahdollisuuksia, joita muut eivät etsi.

Suurin osa asuntosijoittajista etsii pieniä yksiöitä hyviltä sijainneilta kasvavista kaupungeista ja mieluiten putkiremontoidusta talosta. Tämä on piensijoittajalle vakaa ja turvallinen jopa standardiksi muodostunut strategia, mutta toimiiko se loputtomiin jos kaikki sitä noudattavat? Ehkäpä toimii ja isot trendit ovat taustalla, mutta tuotot kyllä ovat varmasti jatkossa entistä tiukemmassa. Rohkeammalle sijoittajalle voisi olla hyvä vaihtoehto katsoa siihen suuntaan mihin muut eivät katso!

Sijoita isompiin asuntoihin

Iso osa sijoittajista sijoittaa pieniin asuntoihin, koska niiden vuokratuotto ja vuokrattavuus ovat hyviä sekä pienen neliömäärän ansiosta rajautuva riski taloyhtiön remonteissa. Suuremman asunnon omistaja joutuu maksamaan enemmän, koska taloyhtiön remonttikustannukset jakautuvat pääsääntöisesti neliöiden mukaan.

Miksi sijoittaa isompiin asuntoihin?

Syyt yksiöihin sijoittamiseen on helposti perusteltavissa, mutta osa sijoittajista sijoittaa mielellään myös suuriin kaksioihin tai kolmioihin. Tällä hetkellä on saattanut käydä jopa niin, että kolmioista saa laskennallisesti jopa parempaa vuokratuottoa kuin yksiöistä. Tämä johtuu siitä, että varsinkin sijoittajakaupassa kolmioille on pienempi kysyntä, jolloin ostohinta saattaa olla edullinen, joskus jopa sama kuin yksiöissä samasta taloyhtiöstä.

Isomman asunnon vuokra on luonnollisesti suurempi kuin pikkuasunnoissa ja jos ostohinta on lähes samaa tasoa, nousee ison asunnon vuokratuotto paremmalle tasolle. Sijoittajalle loppujen lopuksi olennaisinta on laskea omalle pääomalle saatava tuotto. Oman pääoman tuoton voi laskea seuraavalla kaavalla:

vuotuinen nettovuokratulo (vuokrat-hoitovastikkeet) – vieraan pääoman kulu (yhtiö- tai pankkilainan vuotuinen korko) / oma pääoma

Esimerkiksi joissain meidänkin kautta tarjolla olleissa sijoituskohteissa isojen asuntojen ostohinnat ovat olleet alle markkinahintaisia ja jopa alle 50.000 euroa ja vuokratuotot yli 10%:a. Velkavivun avulla omaa pääomaa tarvitaan alle 15.000 euroa ja oman pääoman tuotto nousee jopa 35-40%:n tasolle.

Isomman asunnon hyöty suhteessa yksiöihin on huolettomuus. Yksiöissä vuokralainen saattaa vaihtua joka vuosi, mutta isommissa asunnoissa asutaan usein pidempään. Tämä johtuu asukkaiden elämäntilanteista. Kolmioissa saattaa asustaa perhe tai vanhempi pariskunta, joilla ei ole aikomustakaan muuttaa minnekään. Yksiön asukkaat ovat usein opiskelijoita tai muita, joiden elämäntilanteet ja asumistarpeet muuttuvat. Uudelleenvuokraus lisää aina kustannuksia sekä kuluttaa asuntoa, koska jokainen asukas jättää aina asumisen jälkiä asuntoon.

Isommissa asunnoissa on riskejä

Ison asunnon suurin riski on taloyhtiöön tuleva kallis remontti, koska se käy suuren asunnon omistajalle kalliimmaksi. Tästä syystä isompi asunto kannattaa ostaa talosta, jossa suurimmat tai ainakin osa suurista remonteista jo tehty. Toki remonttimenetelmät kehittyvät, jolloin esimerkiksi pelätyn putkiremontin kustannukset saattavat jäädä yllättävänkin matalaksi. Riskiä pienentää se, että kohde ostetaan talosta, joka on sijoittajaomistuksessa, jolloin voi olla varma ettei ”tyhmiä” remontteja tehdä ja kilpailutukset hoidetaan huolellisesti.

Asunnon vuokrattavuus on myös riski, joka täytyy huomoida. Isompi asunto tuleekin sijaita alueella, jossa on kysyntää isommille asunnoille, ei siis välttämättä oppilaitoksen vierestä. Suurissa asunnoissa on myös likviditeettiriski, koska myytävyys ei ole yleensä yhtä hyvä kuin pienissä asunnoissa. Tätä riskiä lieventää se, jos asunnon pääsee ostamaan selvästi alle markkinahinnan, jolloin myydessä melko varmasti saa ainakin ”omansa pois”.

Sijoita alueille, jonne muut eivät sijoita

Toinen mielenkiintoinen vaihtoehto lisätuoton hakemiselle on sijoittaa alueille, jonne valtaosa ei sijoita. Kaikki puhuvat kasvukeskuksiin sijoittamisesta ja useiden tutkimusten mukaan kasvukaupungit ovatkin niitä parhaita asuntosijoituskaupunkeja. Jos haluaa nukkua yönsä rauhassa ja tyytyä matalaan ja vakaaseen tuottoon, kannattaa ilman muuta sijoittaa kasvukeskuksiin. Mutta, jos asiaa tarkastelee vuokratuoton sekä oman pääoman tuoton kannalta niin onhan siinä miettimisen paikka, jos kasvukeskuksen asunnosta saa 3-4% vuokratuoton ja muualta 10-13% vuokratuoton.

Tässä ajatus on sijoittaa kaupunkeihin, jotka eivät ole kasvulistojen kärjessä ja joista valtaosa ei etsi sijoitusasuntoja. Itse kohteet taas voi pyrkiä valitsemaan tällaisen kaupungin keskeiseltä paikalta. Trendin mukaisesti ihmiset muuttavat syrjempää palveluiden ääreen, jolloin myös asukasluvultaan ei-kasvavan kaupungin keskustassa voi olla ns. sisäistä kasvua vaikka tilastot muuta osoittavatkin. Voi siis olettaa, että myös pienemmän paikkakunnan keskustat voivat pitää pintansa pitkällä aikavälillä.

Ajatellaan, että sijoitat kahteen kaksioon ei-kasvavaan kaupungin keskustaan ja saat asunnoista 10% vuokratuoton. Tällaisissa kohteissa ostohinta on matala ja korkean vuokratuoton vuoksi asunnosta saa mukavasti kuukausittaista kassavirtaa vaikka kohteen oston rahoittaisikin pääosin pankkilainalla. Tällaisissa korkean vuokratuoton kohteissa voi pankkilainaan ottaa lyhyemmän laina-ajan ja on mahdollista, että esimerkiksi 10 vuoden päästä molemmat asunnot ovat velattomia ja ne tuottavat joka kuukausi reipasta kassavirtaa omaan taskuun.

Perinteinen vaihtoehto on laittaa rahat kasvukeskuksen pieneen yksiöön, josta saa pienemmän kuukausittaisen kassavirran ja pankkilainan laina-aika on pidempi, esimerkiksi 20 vuotta. Toki arvonkehitys näissä kohteissa on todennäköisesti erilainen, mutta kasvukeskuksen asunnosta saatava kassavirta häviää vertailussa. Ajatuksena tässä on, että asunnoista saatava kassavirta on pitkässä juoksussa monesti arvokkaampi kuin mahdollinen kaupungin kasvun tuoma arvonnousu.

Tästäkin strategiasta löytyy riskejä. Suurin riski on se, ettei vuokralaisia ole tarjolla ja asunto tyhjillään. Kannattaa siis varmistaa, että asunto on ostetaan sellaiselta alueelta missä vuokrakysyntää löytyy. Erittäin tärkeää tässä strategiassa on se, että talo on hyvin hoidettu ja sijaitsee ”huonon kaupungin” (tarkoittaa ei kasvavaa kaupunkia) keskeisellä paikalla (max. 2km keskustasta).

Tässä strategiassa sen suurin heikkous kääntyy tavallaan vahvuudeksi. Heikkous on siis se, että kaupunki ei kasva. Se tarkoittaa kuitenkin todennäköisesti sitä, että kaupunkiin ei välttämättä rakenneta paljoa tai ollenkaan uusia asuntoja. Rakentajan näkökulmasta rakennuskustannukset ovat käytännössä samat kuin muuallakin, mutta asuntojen arvo uutena ei ole niin korkea, että yhtälö olisi toimiva ja rakentaminen järkevää. Jos asuntotuotantoa ei ole, asuntojen tarjonta on pienempää, jolloin nykyisille asunnoille saattaa riittää hyvinkin kysyntää vaikka kaupunki ei kasva.

Yhteenveto

Näillä strategioilla voi olla mahdollista löytää tavanomaista parempaa vuokratuottoa antavia sijoitusasuntoja verrattuna sijoittajien keskuudessa suosituimpiin kasvukeskusten pieniin asuntoihin. Taitavat asuntosijoittajat saavuttavatkin näin verrattain makoisia tuottoja pitkällä aikavälillä. Kääntöpuolena on suurempi riski, joten kartoitustyö kannattaa tehdä huolellisesti.

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja toimii tällä hetkellä täysipäiväisesti intohimonsa eli asuntosijoittamisen parissa. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai liittyä asuntosijoittajien sisäpiiriin.