Velkavipu nostaa siis oman pääoman tuottoja, mutta myös riskit kasvavat, etenkin jos vipua käytetään väärin. Yleisesti ottaen voidaan sanoa, että vahvan velkavivun käyttäminenon perusteltua, kun vuokratuotto ylittää lainasta maksettavan korkotason vähintään muutamalla prosentilla.
 

Oman pääoman tuottoihin vaikuttavat merkittävästi kolme asiaa

1. Vuokratuotto
2. Velkavivun suuruus
3. Korkotaso

Alla olevasta taulukosta voit hahmottaa yllä mainittujen komponenttien vaikutukset oman pääoman nettotuottoihin (verot ja korko huomioitu). Oman pääoman nettotuotot on merkitty värillä ja korkotasona on käytetty neljää prosenttia.

Esimerkki: Asunto maksaa 100 000€, vuokratuotto: 6%, korko 4%, velkavipu: 70%, pääomavero: 30%

Oma pääoma: 30 000€
Vieras pääoma: 70 000 €
Vuokratuotto 6%: 100 000 € * 6% = 6 000 € / v
Korko 4%: 70 000 € * 4% = 2 800 € / v

6 000€ (vuokratuotto) –  2 800 € (korko)  = 3 200€ – pääomavero 30% = 2 240€

Oman pääoman nettotuotto: 2 240 €  / (30 000€, oma pääoma + 2 000 €, varainsiirtovero)  = 7%

Kuten yllä olevasta kuvasta näemme, ei 4% vuokratuotolla ole mitään järkeä käyttää 90% velkavipua korkotason ollessa 4%, koska oman pääoman nettotuotto verojen jälkeen on vain 2,3%. Vastaavasti jos vuokratuotto on 7%, on 90% velkavipua käyttävän oman pääoman nettotuotto jo 19,8%. Tällainen tuotto saa ainakin minut jo hymyilemään.

Sijoittajan onkin säännöllisesti läpivalaistava oma asuntosalkkunsa velkavivun suuruuden suhteen, sillä jos velkavipu putoaa liian matalaksi, laskevat myös oman pääoman tuotot.

Alla olevasta taulukosta voimme tarkastella korkotason muutoksen ja velkavivun merkitystä oman pääoman nettotuottoon, kun vuokratuotto on kuusi prosenttia.

Yllä olevasta taulukosta voimme selkeästi havaita, että vahvaa velkavipua kannattaa käyttää voimakkaasti vain silloin, kun sijoituksiin otettujen lainojen korko on matala suhteessa saatavaan vuokratuottoon. Vuokratuoton ollessa 6% saadaan 2% korkotasolla ja 90% velkavivulla omalle pääomalle 24,5% nettotuotto.

Voimme vetää kahdesta edellä esitetystä taulukosta sen johtopäätöksen, että voimakkaan velkavivun käyttäminen on perusteltua silloin, kun vuokratuotto ylittää korkotason vähintään 2-3 prosentilla. Matalan korkotason aikaan kannattaa siis hyödyntää voimakkaan velkavivun vaikutusta oman pääoman tuottoihin.

Tästä yhtälöstä löytyy syy myös siihen, miksi Suomen asuntomarkkinoille on rynninyt viime vuosina useita asuntorahastoja. Asuntorahastojen sijoitustoiminnan tukena käytetään useimmiten 50-80% velkavipua. Yksi keskeisimmistä syistä rahastojen synnylle on se, että asuntosijoittamisesta tuli 2009-2010 kansanhuvia, eikä sitä enää pidetty pienen porukan harrastuksena. Rahastoyhtiöt tuottavat tuotteita, joita uskovat saavansa kaupaksi. Matala korkotaso ja velkavivun käyttö ovat suurin syy asuntorahastojen vilkkaalle syntymiselle. Rahastot ovat myös hyvin riskitön bisnes niiden hallinnointiyrityksille, sillä ne saavat joka tapauksessa hallinnointikulunsa, kävi miten kävi. Ainoastaan rahastoihin sijoittanut jää pahimmassa tapauksessa ilman tuottoja.

Yllä oleva teksti oli katkelma kirjasta Sijoita Asuntoihin! Aloita, Kehity, Vaurastu

MarkoKaarto.fi