Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

2. RAHOITUSPUSKURI ELI JOUSTOVARA

  
 

Kun taloutesi on ylijäämäinen, on seuraava siirtosi kasvattaa kassaasi ja saada joustovaraa, eli rahoituspuskuria. Tämä tarkoittaa yksinkertaisesti ylimääräistä rahaa pankkitililläsi. Mietihän nyt! Jokaisen suomalaisen painajainen: tallentava digiboksi ja televisio hajoaisivat yhtä aikaa kesken jääkiekon MM-kisojen saaden aikaan yhtäkkisen menoerän talouteesi. Mikäli sinulla ei ole joustovaraa, joudut pohtimaan, kuinka rahoittaa tämä vempeleiden korjaaminen taikka uusien hankinta. Kun sinulla on joustovaraa taloudessasi, säästyt turhalta tuskailulta ja nukut yösi levollisemmin. Ja kun sinun ei tarvitse kuluttaa energiaa toissijaisiin asioihin, voit keskittyä täysillä itsellesi tärkeimpiin asioihin.

Suosittelen sinua rakentamaan vähintään 3–6 kuukauden kaikkia kulujasi vastaavan rahoituspuskurin. Yhden kuukauden rahoituspuskuri tarkoittaa sitä, että se riittää kattamaan kaikki kuukausittaiset menosi.

Esimerkki puskurista: Jos yhteenlasketut kuukausittaiset kulusi ovat esimerkiksi 2000 euroa, tulisi yhden kuukauden rahoituspuskurin olla sama 2000 euroa. Kahden kuukauden puskuri tarkoittaisi 4000 euroa vapaata rahaa pankkitililläsi.

Ensimmäistä sijoitusasuntoa hankittaessa joustovaran olisi hyvä olla noin 1-2 kuukauden suuruinen. Monet tosin ostavat ensimmäisen sijoitusasunnon jopa ilman minkäänlaista rahoituspuskuria, koska haluavat päästä mahdollisimman nopeasti alkuun asuntosijoittajan urallaan.

Rahoituspuskuriksi lasketaan vain sellainen vapaana oleva raha, jonka saat käyttöösi täydellä varmuudella muutamissa viikoissa. Rahoituspuskuriksi voidaan laskea esimerkiksi pankkitilillä oleva vapaa raha tai jokin nopeasti realisoitavissa olevan korkorahasto. Esimerkiksi pörssiosakkeita tai kiinteää omaisuutta ei lasketa rahoituspuskuriksi, koska näiden realisoiminen voi huonossa markkinatilanteessa olla hyvinkin tappiollista, hidasta ja vaikeaa.

Vinkki: Puskuria voi näppärästi kerryttää laittamalla ostettu sijoitusasunto lyhennysvapaalle esimerkiksi kahdeksi vuodeksi. Näin saat kerättyä ylimääräistä rahaa eli puskuria sijoitustilillesi. Lyhennysvapaalla maksat siis vain lainan korkoja ja näin ollen pääoman lyhen- nykset jäävät tilillesi.

”Rahaa tarvitaan sijoitusten hankkimiseen ja pitämiseen. Oman talouden pitää olla vankalla pohjalla, eli ylijäämäinen. Sekä oma talous että sijoi- tukset on suojattava puskurilla, joka pitää pelissä mukana, vaikka jotain yllättävää sattuisi. Aina on opiskeltava lisää, koska harvoin oppii huonommaksi.”

– Mikko Sjögren, Valmennusyhtiö Varapuu

Kun olet saanut rakennettua talouteesi riittävän joustovaran, on aika laatia suunnitelma sijoitusasunnon ostoa varten.
 

3. ÄLÄ PUUHASTELE – TEE KUNNON SUUNNITELMA

Lähes kaikilla tuntemillani menestyneillä sijoittajilla on sijoitussuunnitelma eli strategia. Puuhastelijoilla ei ole suunnitelmaa.

Ilman suunnitelmaa ei kannata edes aloittaa. Suunnitelman laatimiseen kannattaa käyttää aikaa ja se on hyvä tehdä huolellisesti. Selkeästi määritellyn suunnitelman avulla sijoitusasunnon löytäminen helpottuu, ja teet järkevämpiä päätöksiä, kun tiedät tarkasti mitä haluat. Pysy suunnitelmassasi. Suunnitelmaa voi matkan varrella päivittää, kun tietotaito ja kokemus kasvaa

Perusesimerkki suunnitelmasta:

1. Asunnon sijainti
   • Alue: Tammela, Tampere
    
2. Ostettavat kohteet
   • Yksiö (15–35 m2)
    
3. Vuokratuottotavoite
   • 5 %, sisältäen 10 vuoden remonttivaran ja kaikki muut kulut
    
4. Asunnon kunto
   • Ostetaan mahdollisimman huonokuntoisia asuntoja, koska remontoidaan ne itse
    
5. Taloyhtiö
   • Taloyhtiössä putkiremontti ja julkisivuremontti tehtynä
   • Taloyhtiössä vähintään yli 2000 m2 (asuinneliötä)
   • Hoitovastike mahdollisimman matala
    
6. Hintaluokka ostettaville asunnoille
   • 100 000–130 000 €
    
7. Rahoitus
   • Omaa pääomaa 25 % ja vieras pääomaa 75 % (=velkavipu 75 %)
   • Laina-aika 25 vuotta ja lainatyyppi: kiinteä tasaerä
   • Kassavirtalaskelma positiivinen kuukausitasolla
    
8. Asuntosijoituksen hallinnointi ja ylläpito
   * Vuokrataan asunnot pääsääntöisesti itse
   * Suoritetaan pintaremontit itse
   * Vuokranmaksupäivä on kaikissa asunnoissa 2. päivänä alkavaa kuuta, vuokrat tarkastetaan 5. päivä. Sijoitusasuntojen lainanlyhennykset lähtevät vuokratililtä aina 15. päivä.
   * Vuokraseuranta, kohteiden etsintä ja analysointi hoidetaan Asuntolaskuri.fi -palvelussa (uudistunut, katso uusi esittelyvideo), jossa säilytetään myös kaikki kohteisiin liittyvät
      asiakirjat ja tositteet.         
   * Jäsenenä Suomen Vuokranantajat ry:ssä, josta saa mahdollisissa ongelmatilanteissa juridista apua ja neuvoja.
    
9. Exit (kuinka pitkään asuntoja pidetään)
   * Asuntoja ei pääsääntöisesti myydä, vaan arvonnoususta kertyvää vakuutta käytetään uusien asuntojen ostamiseen
   * Tarkoituksena on siirtää asunnot perintönä lapsille, veroetuja hyödyntäen
    
10. Asuntosijoitusten seuranta
    * Asuntojen hinta- ja markkinatilanteen kehitystä seurataan suurimmista asuntoportaaleista: Etuovi.com ja Oikotie.fi
    * Asuntojen hintakehitystä pidetään silmällä myös asuntojen.hintatiedot.fi ja Tilastokeskus.fi -sivustoilta.
    * Vuokrien hintakehitystä seurataan suurimmista vuokraportaaleista, kuten Vuokraovi.com ja Oikotie.fi-sivustolta.
     
11. Kehittyminen sijoittajana
    * Valmentaudutaan säännöllisesti, eli osallistutaan asuntosijoitusvalmennukseen vähintään kerran vuodessa
    * Luetaan asuntosijoittamiseen liittyviä kirjoja, blogeja ja verkkosivuja
    * Tutustutaan jo pidemmälle ehtineisiin ja kokeneisiin asuntosijoittajiin ja kysytään heiltä neuvoja itseä askarruttaviin kysymyksiin
     

”Asunnoissa, kuten kaikissa sijoituksissa, on hyvä ennen sijoitukseen ryh- tymistä miettiä millainen sijoittaja mahtaa olla ja millainen sijoitus itselle parhaiten sopisi. Yksi meistä etsii nopeaa arvonnousu siinä missä toinen vakaata vuokratuloa. Joku tekee sijoituksensa täysin omalla rahalla siinä missä toinen haluaa käyttää reilua velkavipua. Ei ole yhtä oikeaa sijoitus- ta tai tapaa sijoittaa. On vain erilaisia sijoituksia ja sijoittajia. Tärkeää on valita itselle soveltuva polku ja pysyä uskollisena sille.”
– Matias Savolainen, toimitusjohtaja, Hamilton & Cooper Properties

Kanssakulkijasi,
MarkoKaarto.fi

P.S. Taas alkaa olla se aika vuodesta, että esitäytettyä veroilmoitus saapuu postissa ja sitä täytyy täydentää. Alla olevassa linkissä löytyy mainio video (2016) konkreettisesti asian tiimoilta, suosittelen katsomaan:

Videon aihe: ”Vuokranantajan veroinfo -verkkoseminaari”