Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

5.14. Sopiiko asunto sijoitussuunnitelmaani?

Sijoitusasuntoja kannattaa siis ostaa mielellään sellaisilta alueilta, jotka tuntee hyvin. Tämä antaa merkittävän kilpailuedun. Kannattaa pysyä omassa sijoitussuunnitelmassa ja olla kärsivällinen oikean sijoituskohteen löytymisen suhteen. Sijoitusasunnon voi luonnollisesti ostaa myös oman paikkakunnan ulkopuolelta. Tällöin on tehtävä markkinatutkimusta tai jonkun toisen on tehtävä se puolestasi.

Useampi henkilö on pyytänyt minulta mallia, kuinka analysoida osakehuoneisto. Tässä yksi yksinkertainen malli:

Vinkki:  Asuntosijoittajan kannattaa ottaa käyttöön omaa toimintaa palveleva asunnon analysointilaskuri. Sellaisen voi rakentaa myös itse. Laskuri helpottaa ja nopeuttaa kohteen analysointia. Asuntolaskuri.fi -palvelussa voit tehdä asunnon analysoinnin nopeasti ja näppärästi asuntoanalyysi -työkalun avulla. Asuntolaskurin kaikkiin työkaluihin kannattaisi tutustua vai onko sattumaa, että alan kokeneet konkarit käyttävät ohjelmistoa?

6. ASUNNOLLA KÄYNTI JA OSTOTARJOUKSEN TEKEMINEN

Mitä täytyy tehdä ennen ostotarjouksen jättämistä?

1. Hanki lainalupaus valmiiksi (lupaus voi yleensä olla max 3kk voimassa)

2. Pyydä kiinteistönvälittäjää / myyjää skannaamaan sähköpostiisi 
kaikki asuntoon ja taloyhtiöön liittyvät asiakirjat. Asuntosijoittajan kannattaa varmistaa, että kohteen virallinen myyntiesite vastaa taloyhtiön asiakirjoissa mainittuja tietoja. 


3. Analysoi asunto huolellisesti asiakirjojen perusteella ja varmistu siitä, että se sopii sijoitussuunnitelmaasi.

4. Tutusta asuntoon ja taloyhtiöön paikan päällä.

Asuntoa kannattaa käydä katsomassa. Jos näin ei tehdä, jää kiinteistölainsäädännön mukainen asunnon ennakkotarkastusvelvollisuus suorittamatta. Ostaja ei voi vedota virheeseen, joka olisi pitänyt havaita ennakkotarkastuksen yhteydessä. Kokenut asuntosijoittaja voi ostaa asunnon asiakirjojen ja kuvien perusteella ja tyytyä vain haastattelemaan myyjätahoa ja isännöitsijää esimerkiksi pitkän välimatkan tai kiireen vuoksi. Se ei kuitenkaan ole suositeltavaa.

Asunnolla käydessä on tärkeää kiinnittää erityistä huomiota kylpyhuoneen sekä keittiön kuntoon, sillä ne ovat huoneiston kalleimmat remontoitavat. Mikäli havaitset asunnossa merkkejä kosteusvauriosta, laita ostotarjoukseesi ehto huoneiston kosteuden mittaamisesta.

Vinkki: Yleiselle asuntonäytölle kannattaa mennä aina esittelyajan lopulla. Tällöin suurin osa ihmisistä on jo lähtenyt ja voit vaivihkaa kysäistä välittäjältä mahdollisista tehdyistä tarjouksista. Mikäli tarjouksia on tehty, voit jatkaa kysymällä, että mikäli tarjoaisit X verran, niin oltaisiinko lähellä kauppoja. Näin saat todennäköisesti ongittua itsellesi hinnan, jolla kaupat saattaisivat syntyä.

Useinkaan tähän kysymykseen ei saa suoraa vastausta, mutta saadun vastauksen perusteella pystyt ehkä päättelemään hinnan, jolla asunnon saattaisi saada. Jos hintanäkemyksenne eivät kohtaa, unohda se ja siirry seuraavan. Jätä asunto kuitenkin seurattavien asuntojen listalle ja palaa asiaan uudestaan muutaman kuukauden päästä, mikäli asunto on edelleen kaupan.

Ostotarjouksessa kannattaa painottaa sitä, että sinulla on laina valmiina ja kaupat voidaan tehdä nopealla aikataululla. Lisäksi kannattaa asettaa tarjoukselle lyhyt voimassaoloaika, kuten ”tarjous on voimassa vain tänään klo 21.00 saakka”. Olen todennut yllä olevat tehokkaiksi ja toimiviksi tavoiksi kauppoja tehtäessä.

Tarjoa myös aina hieman alle sen hinnan, jonka olisit lopulta valmis maksamaan. Näin sinulle jää neuvotteluvaraa. Toisaalta, jos asunto on valmiiksi kokonaisuus huomioiden edullinen, osta se pyydetyllä hinnalla ja tee se heti. Muuten käy todennäköisesti niin, että toinen sijoittaja ehtii väliin ostaessaan asunnon pyydetyllä hinnalla ja sitten harmittaa.

Kiinteistönvälittäjät hinnoittelevat kohteet pääsääntöisesti kolmella eri tavalla:

1. Kiireinen myynti: 
Hinta asetetaan hieman alle markkinahinnan jo ensiesittelyyn.

2. Normaali myynti:
 Asuntoa verrataan saman alueen vastaavanlaisten asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin. Myyntihintaa asettaessa huomioidaan lisäksi asunnon nykyinen kunto sekä noin 2–5 % suuruinen tinkausvara.

3. Ylimyynti:
 Kiinteistönvälittäjä hinnoittelee asunnon yli markkinahinnan. Tätä tapaa käyttävät muun muassa sijoittajakonkarit tilanteessa, jossa alueen kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa. Toisinaan välittäjä haluaa varmistaa toimeksiantosopimuksen syntymisen asettamalla myyntihinnat muita korkeammaksi. Tällaisilla kohteilla on tapana jäädä markkinoille ”happamoitumaan” ja valua ajan saatossa lähemmäksi markkinahintaa tai jopa 
sen alle. Liikkeellä on myös hintatiedottomia myyjiä, jotka yksinkertaisesti kuvittelevat oman asuntonsa olevan muita ihmeellisempi tai hinnoittelevat tunteella.

Vinkki: Tiedustele kiinteistönvälittäjältä, miksi asunto on myynnissä. Mikäli myyjällä on syystä tai toisesta kiire, saattaa tämä olla suostuvaisempi suurempaan alennukseen.

Tarina kovan sutinan bussimatkasta (hieman omaa tarinaa asuntosijoittajan arjesta)

Hypätään välillä tarinan muodossa asuntosijoittajan ihmeelliseen maailmaan ja hetkiin, jolloin kalsarit pyörähtelevät jaloissa. Istun bussissa matkalla kohti Tampereen keskustaa Asuntolaskurin sijoitusasuntohaun kautta ilmestyy uusi kohde. Käytän sijoitusasuntohaku -ohjelmaa, koska se nopeuttaa toimintaani. Se laskee valmiiksi kaikkien kohteiden tunnusluvut, kuten vuokratuotot, kassavirrat ja arvioi kohteen markkinahinnan. Juuri markkinoille tullut yksiö on ohjelmiston mukaan noin 10 000 euroa markkinahintaa halvempi.

Soitan välittömästi kiinteistönvälittäjälle ja kysyn muutaman kriittisen kysymyksen:

• Onko asunto kuvien kaltaisessa, eli ainoastaan pientä siistimistä 
vaille olevassa kunnossa?
• Onko tiedossa jotain erityistä asuntoon tai taloyhtiöön liittyvää, 
joka olisi hyvä tietää?

Pyydän virallisen myyntiesitteen ja kohteen asiakirjat sähköpostiini välittömästi ja saankin ne noin 5 minuutin kuluttua. Olen näiden minuuttien aikana ehtinyt jo selvittää isännöitsijän yhteystiedot ja ollut tähän yhteydessä. Sain häneltä varmistuksen siitä, ettei taloyhtiössä ole vireillä mitään sellaista, josta koituisi taloyhtiölle merkittäviä kuluja tulevaisuudessa. Olen myös selvittänyt, ettei oikeusprosesseja ole vireillä.

Saan luettua saamaani asiakirjat huolellisesti läpi noin 15 minuutissa ja kokonaisuus vaikuttaa edelleen mainiolta. Laitan kiinteistönvälittäjälle sähköpostitse virallisen ostotarjouksen pyyntihinnalla. Soitan hänelle vielä saman tien ja kerron ostavani asunnon pyydetyllä myyntihinnalla ja että virallinen ostotarjous on lähetetty hänelle sähköpostitse. Välittäjä lupaa soittaa välittömästi myyjälle ja toteaa samalla, että on jo sopinut asunnon näytön yhdelle henkilölle iltapäivälle. Joku muukin oli siis löytänyt poikkeuksellisen alihintaisen kohteen.

Välittäjä soittaa minulle viiden minuutin päästä ja kertoo, että kauppa on hyväksytty. Pyydän häntä lähettämään ostotarjouksen takaisin myyjän allekirjoituksella, jotta kauppa saadaan virallisesti lyötyä lukkoon. Kohde oli niin mehukas, että se kannatti ostaa saman tien. Tällaisiin namupaloihin törmää harvoin ja yleisesti ottaen asunto kannattaa aina pyrkiä tsekkaamaan ennen mahdollisen ostotarjouksen tekemistä!

Bussi kaartaa juuri sopivasti Keskustorin päätepysäkilleen, kun asuntosalkkuni on kasvanut yhdellä. Reilun puolituntisen aikana ja bussin penkiltä käsin olen onnistunut nappaamaan itselleni noin kymppitonnin tilin. Taidankin tänään tilata kahvilassa pelkän kahvin lisäksi poikkeuksellisesti myös berliininmunkin ja vappuviuhkan…

– Marko Kaarto 
– Facebook.com/asuntosijoittaminen