Lisää rahaa valtionkassaan asuntovarallisuudesta
Valtiontalous kaipaa kipeästi kulukuuria ja lisärahaa. Luontaisia paikkoja ovat pääomatulovero, alkoholi, tupakka ja polttoaine. Arka paikka, johon kukaan ei tunnu uskaltavan koskea, on omistusasunnon myyntivoittoverottomuus. Asunnon myyntivoittoverosta kertyisi valtiolle kipeästi kaivattuja euroja. Tässä verotus myös ohjautuisi tasapuolisesti kaikille omistusasujille, jotka vaihtavat voitokkaasti asuntoa. Verotus ei olisi kateuspohjaista miljoona-asuntojen myyntivoittoverottamista, vaan järkevää laajapohjaista veronkantoa, joka samalla hillitsee asuntojen hintojen nousua. Vero kohdistuisi melko oikeudenmukaisesti omaisuusmassan tuoton perusteella.
Veroprosentti voisi olla pääomatuloveroprosentin kanssa sama tai haluttaessa vaikka puolet siitä, tämä on niin arka kohta, ettei sitä uskalleta sormeilla kovin kovakouraisesti. Parasta tässä on se, ettei tämä heikennä suoranaisesti kansan päivittäistä ostovoimaa, verohan tulee maksuun vasta kun asuntoa vaihtaa.
On hyvin erikoista, että nimenomaisesti omistusasuminen nauttii tällaista veronkannon suojaa vaikka suuri ongelma piilee vuokra-asuntomarkkinoilla, jossa myyntivoitosta, kuten jokaisesta muustakin eurosta maksetaan reilusti verot.
Nyt olisi hyvä hetki tarttua härkää sarvista ja pelastaa tämä maa, vielä kun jotain pelastettavaa on. Ymmärrän hyvin, että tämä ehdotus kirpaisee. Pistää se minunkin sisintäni. Tosiasiat vain ovat sellaisia, että ne on kohdattava jossain vaiheessa ja se aika olisi luonnollisesti nyt.
Matias
Heikentää työvoiman liikkuvuutta
Asunnon vaihtaminen ja muuttaminen muuttuisi hyvin epäedulliseksi. Asuntojen omistaminen on pitkäjänteistä puuhaa, jolloin arvo tahtoo nousta vähintäänkin inflaation verran. Kun asukas päättäisi vaihtaa omistusasuntoa, esim työpaikan vaihtumisen takia, samankokoisen ja samanarvoisen asunnon saaminen muuttuisi epäedulliseksi, koska valtio verottaisi arvonnousun välillä. Käytännössä ilman uutta rahaa kuluttajan olisi pakko muuttaa pienempään ja halvempaan.
Olisiko tällainen sanktio järkevä työmarkkinoiden kannalta, jossa työvoiman liikkuvuus on muutenkin ongelma?
Pohtia voi myös miten ensiasunnon ostajat reagoisivat. Nykyisin ostetaan (varainsiirtoverovapauden takia) muutoinkin liian suuria ensiasuntoja, mikä on johtanut ennen kaikkea nuorien kohdalla turhan suuriin lainoihin ja riskeihin. Jos tiedettäisiin että verottaja iskee arvonnousuun, ensiasunnon ostaja pyrkisi löytämään heti kerralla koko elämäksi sopivan asunnon tai ainakin mahdollisimman pitkän ajan ratkaisun.
Olen samaa mieltä!
Asumista ei pitäisi tukea millään lailla, se ei ole varsinaisesti uutta luovaa toimintaa. Riskinottoa mikä luo työllisyyttä pitää kannustaa. Jos jonkun pitäisi saada verovapauksia niin se on osakkeiden omistus. Lihotamme noilla verovapauksilla ja omistusasumisen tuilla ainoastaan ylisuurta rakennusteollisuutta. Suurin etu omistusasumisella on kuitenkin veroton etu, että saa asua asunnossa. Tämä etu on taas vuokra-asumisessa verotettu. Kiinteistövero on askel oikeaan tai ainakin oikeudenmukaisuuden suuntaan jos kohta kaikki verottaminen on lähtökohtaisesti väärin.
Onko verottomuus tukea?
Valtion tuella ja ja jonkun asian verottomuudella saattaa olla aste-ero, jos asiaa hetken miettii. Jos oman asunnon verovapaus katsotaan valtion tueksi, samalla on veroton marjojen myynti hirmuinen vääryys.
Osakkeiden liikkuminen jälkimarkkinoilla ei varsinaisesti työllistä (tämä ei tietenkään 100% ole totta kun ottaa huomioon rahoitussektorin palkansaajat). Pääomasijoittaminen joka johtaa uuteen investointiin on toinen tapaus.
Kaikki muutos on vaikeaa
On totta, että asunto-omaisuuden verottamisella on varjopuolensa. Tässä lähdetään kuitenkin tarkastelemaan paikkoja saada kipeästi kaivattuja verotuloja. On selvää, että se sattuu, tuntuu kurjalta ja aiheuttaa kitkaa. Asuntojen myyntivoittovero olisi erittäin helppo toteuttaa ja valvoa. Ensiasunnon ostajille voitaisiin antaa helpotuksia. Olisihan mahdollista esimerkiksi malli, jossa verotonta myyntivoittoa on ensimmäiset 10 000€ tai jokin muu rajapyykki.
Työvoiman liikkuvuutta edesauttaisi paremmin toimiva vuokramarkkina. Tällä hetkellä omistusasumista pidetään pitkälti ainoana oikeana muotona asua. Mikäli asumismuotoa voi vapaammielisemmin valita, ei paikkakunnan muutos ole niin kivulias tapahtuma.
Tässä pohdinnassa, ei etsitä vääryyksiä vaan mietitään miten tämä vuotava vene saadaan tilkittyä. Mikäli olisimme tilanteessa, jossa valtionkassaan ei tarvittaisi merkittäviä uusia tulonlähteitä, näillä kysymyksillä ei tarvitsisi vaivata päätä.
Suhteellisuus
Marjojen poimiminen on väärin. Jos joku on töissä ja poimii marjoja yritykselle ja sitten myydään tämä hillo niin se on monessa portaassa verotettua. Saman asian jos joku kaveri tekee itse (poimii ja myy), niin se on täysin verovapaata. Joko palkallisen marjanpoimijan palkasta maksettava vero on väärin tai sitten verottomuus on väärin. Kuten sanoin aikaisemmin verot ovat aina väärin.
Argumentti ontuu.
Työvoiman liikkuvuutta heikentää yhtä lailla se tosiseikka, ettei esimerkiksi maakunnissa ole toimivia vuokra-asuntomarkkinoita, koska omistusasunnon ostosta on vuokra-asumisen verottamisella tehty ainoa kannattava vaihtoehto. Tällä hetkellä maakunnissa istuu tuhansia työttömiä, jotka eivät liiku työn perässä, koska he ovat ottaneet velkaa omistusasumisen ostoon eikä omasta kodista haluta lähteä. Vuokra-asunnosta lähteminen on huomattavasti helpompaa.
Työvoima saadaan liikkumaan vuokra-asumisen kannattavuuden parantamisella; eli omistusasumisen verotukiaisten poistolla. Omistusasumisen verotuet nimenomaan heikentävät työvoiman liikkuvuutta.
Omistusasumisen verotukiaiset poistettava.
Omistusasunnon myyntivoiton verottomuus on juuri niitä älyttömyyksiä, joista pitäisi ehdottomasti päästä eroon. Se maksaa valtiolle muistaakseni 570 miljoonaa euroa vuodessa. Erilaiset tulonsiirrot asumiseen, kuten asumislisät, muistaakseni noin puolet tästä.
Omistusasunnon myyntivoiton verottomuudelle ei ole esittää vakuuttavia perusteita. Kunnat esimerkiksi kaavoitusta koskevilla päätöksillään voivat saada aikaan merkittävää arvonnousua omistusasunnoissa. Omistusasuntojen hintoja pönkitetään myös erilaisin verotukiaisin, kuten asuntolainan korkojen verovähennysoikeudella. Olisi vain oikein, että julkisen vallan itse aikaansaama arvonnousu olisi normaalia pääomatuloa, jota verotettaisiin kuten muutakin vastaavaa tuloa. Omistusasunnon myyntivoiton verottomuuden syy onkin poliittinen.
Omistusasuminen nauttii muitakin epäneutraaleja verohyötyjä. Yksi sellainen on omistusasumisen asuntotulon verottomuus. Vuokra-asuminen on sen sijaan verollista vuokratulosta perittävän pääomatuloveron myötä. Vuokratulon pääomavero on välillinen vuokralaisen asumisen vero. Omistusasumista ei sen sijaan veroteta paitsi marginaalisella kiinteistöverolla.
Verotuksen tulisi olla neutraalia. Joko omistusasumista pitää ryhtyä verottomaan tai sitten vuokra-asumisesta on tehtävä verotonta. Nykyinen epäneutraali tilanne johtaa epätarkoituksenmukaisiin ostopäätöksiin, koska omistusasunto saatetaan ostaa silloinkin, kun vuokra-asuminen olisi muutoin tarkoituksenmukaisempaa. Neutraali tilanne voidaan saavuttaa esim. seuraavilla vaihtoehtoisilla tavoilla:
1) Omistusasumisen asuntotulo on säädettävä verolliseksi.
2) Vuokratulon pääomatulovero on poistetaan.
3) Vuokramenosta tehdään vuokralaiselle verovähennyskelpoinen niiltä osin, kuin maksettava vuokra ylittää vuokranantajan po. asunnosta maksaman vastikkeen (= verollisen asumisen osuus).
Loppuun kuriositeettina mainittakoon, että omistusasumisen asuntotulon verottamatta jättäminen maksaa valtiolle noin 2 miljardia euroa vuodessa. Ja ihan turha väittää, että se lisäisi omistusasumisen kustannuksia. Ei lisäisi. Se saattaisi sen sijaan järkevöittää asuntojen hintoja ja helpottaa erityisesti nuorten tilannetta lainatiskillä. Nykyisinhän nuorten tilannetta halutaan parantaa vaikkapa asuntolainan korkovähennysoikeudella, joka ei edes hyödytä nuoria, vaan vanhoja jo asuntonsa maksaneita polvia korkeampina asuntojen hintoina.
Myyntivoiton verotus ei ole yksinkertaista
Samoja asioita on tullut pohdittua. Kirjoitin vuosi sitten juuri tuosta, että on erikoista, miten juuri asunnon myyntivoitto on verotonta:
Valmis maa – Miksi myyntivoitto on veroton juuri asunnoissa?
Mutta Juntunen puhuu tuossa myös täyttä asiaa. Vaikka en tuossa vuoden takaisessa jutussani näköjään tuota samaan asuntoon lukittumisvaikutusta tuonutkaan varsinaisesti esillle, on mielestäni kestämätön ajatus, että muuttamisen yhteydessä koko myyntivoitosta pitäisikin maksaa esim. 30% veroa. Jos asunnon arvo olisi pitkän ajan myötä kasvanut vaikka 50%:a, jo tällöin tulisi maksettavaa 15% asunnon arvosta. Toisin sanoen 400 000 euron asunnosta pois muuttamisesta pitäisi maksaa 60 000 € veroa. Ei tuohon olisi juuri kukaan valmis, joten joko asuntoon jäätäisiin asumaan tai asunto jäisi (ehkä asunnon omistajan tahdon vastaisesti) vuokralle. Eikä sitä paitsi ole mitenkään mahdotonta, että asunnon hinta olisi noussut 100% – varsinkin pienten asuntojen kohdalla niin on hyvinkin voinut käydä viimeisten 10-15 vuoden aikana. Syntyisi siis samanlaisia yhteiskunnallisesti täysin älyvapaita lukkoja kuin markkinahinnoista pahasti jälkeen jääneiden Hitas-kämppien kohdalla.
Tammikuussa kirjoitin jutun, jossa esitin mahdollisia ratkaisuja tuolle lukitusvaikutukselle niin pörssi- kuin asunto-osakkeidenkin kohdalla. Olisi mukava saada ajatuksille palautetta:
Valmis maa – Onko myyntivoiton verotuksen lukitusvaikutus vältettävissä?
Vaihdon kitka
Mietiessäni myyntivoittoverotuksen mahdollisia vaikutuksia asunnonvaihtohalukkuuteen, en voi välttyä ajatukselta, että monet ovat valmiita maksamaan kiinteistövälittäjälle 400 000 euron asunnon myynnistä 16 000 euroa, eikä se näytä hidastavan kauppaa. Mikäli asunnon myynnistä syntyisi verotettavaa tuloa, olisi välityspalkkiokin vähennyskelpoinen. En yritä puffata välityspalkkioiden oikeellisuutta vaan transaktioon liittyviä nykyisiäkin suuria kustannuksia, joita ollaan täysin valmiita maksamaan. Mikäli oltaisiin todella tarkkoja transaktioiden kustannuksista, myyntipalkkiotkin olisivat alemmalla tasolla.
Verotuksessa lienee syytä miettiä myyntivoiton vero-prosenttia sekä ensiasunnon ostajien verotusta vielä aivan erikseen. Tarkoitus ei ole luoda lisää kohtuuttomasti tehottomuutta lisääviä tekijöitä. Uskon yhteiskunnan ja asuntomarkkinan sopeutuvan ajan kanssa myyntivoiton epämieluisaan verotusajatukseen. Se tosin tapahtuu vasta sitten, kun verokäytäntö on jo muutettu, ja verottomuuden aikakausi on haihtunut mielestä.
Transaktiosta realisoituvalle verolle pitäisi olla maksimi
Välityspalkkio on tosiaan yksi merkittävä ja tällä hetkellä asunto-osakkeista keskimäärin ehkä isoin kuluerä. Tuo 4%:n palkkio lienee sinänsä käytännössä selvästi yläpäästä, vaikka listahinnat muuta väittävätkin. Silti on totta, että joskus maksetaan myös noin suolaisia palkkioita. Päälle tulee sitten vielä typerä varainsiirtovero, jolloin omakotitalosta tuleekin jo täysin absurdit ~8% veroja pulitettavaksi (sillä ei juuri ole merkitystä, että maksajina on eri henkilöt / verotuksen kohteina eri asunnot).
Varainsiirtoveron voisi sinänsä periaatteessa hyvin korvata tuolla myyntivoiton verottamisella. Tällöin ei verotettaisi niin suoraan muuttoa vaan tuottoa. Ja kun välityspalkkiot voisi tietysti vähentää, se muuttaisi muuttamisen kustannusten rakennetta tietyllä tavalla ehkä helpommin nieltävään muotoon, mutta ei se poistaisi sitä, että tuossa aiemmassa esimerkissäni tulisi 60 000 €:n kulut muuttamisesta: kulut vain jakautuisivat 44 000 euron veroihin ja 16 000 euron välityspalkkioihin.
Jokin ratkaisu pitäisi tuollaisten totaalisten lukkojen varalle siis joka tapauksessa saada. Jonkinlainen myyntivoiton verotuksellinen maksimi (esim. 15% tai 20% asunnon myyntihinnasta => 4,5%-6%:n vero) voisi olla yksi, hyvin yksinkertainen ja helposti toteutettavissa vaihtoehto, vaikka suolaisia summiahan siitäkin jo syntyisi.
Ps. En ymmärrä, miksi ensiasunnon ostajaa halutaan pitää erityisasemassa. Kaipa markkinoille mukaan tulemisen kynnystä on haluttu madaltaa, ja ehkä se on siten jotenkuten perusteltavissa varainsiirtoverottomuuden ja korkeamman korkovähennyksen muodossa. Varainsiirtoveron vaan saisi kuopata kokonaan muutenkin ja tuo 2 %-yksikön ero taas on aika merkityksetön juttu. Joka tapauksessa myyntivoiton verotuksesta puhuttaessa ensiasunnon ostajien erityiskohtelulle on vaikea nähdä mitään perusteita.
Pps. Tuntuu, että en itse ensiasunnon varainsiirtoverottomuusedun menettäneenä (ja kerran ko. veroa maksaneena) kuuna päivänä halua ostaa omakotitaloa niin kauan kuin tuo ryöstönomainen 4%:n varainsiirtovero on olemassa.