Tässä asuntosijoittajien kevään 2012 markkinakatsauksessa tarkastelemme Suomen asuntomarkkinoita asuntosijoittajan näkökulmasta.
 

Tämä markkinakatsaus julkaistiin myös Kauppalehdessä! 

Huom! Tutustu Suomen asuntosijoittajien Facebook -ryhmään, jossa jaamme Suomen median keskeisimmät ajankohtaiset uutiset liittyen asuntosijoittamiseen ja asuntomarkkinatilanteeseen, sekä paljon arvokasta aiheeseen liittyvää tietoa — kaikki kätevästi yhdestä paikasta!
 

Miltä vuosi 2012 näyttää asuntosijoittajan silmin?

Maailmantalous on kriittisessä tilassa. Valtiot velkaantuvat eritahtisesti, mutta hälyttävällä tavalla Euroopassa. Velkaongelma koskee tämän lisäksi Japania sekä USA:ta.

Euroopan velkaongelma on siirtynyt seuraavaan ja vakavampaan vaiheeseen. Ongelman ratkaisu on viivästynyt poliittisen kyvyttömyyden sekä ongelman monimuotoisuuden vuoksi. Todennäköistä onkin, että päätöksiä tehdään vasta aivan viimeisen pakon edessä.

Eurooppa sekä Suomi kärsivät taantumasta 2012. Perusskenaario on, että rahaliitto pysyy kasassa ja taantuma jää maltilliseksi. Seurauksena on kuitenkin pitkä valtioiden nälkäkuuri.

Huono skenaario on rahaliiton hajoaminen, jolloin kärsijöinä ovat sekä rahaliitosta irtautuvat että siinä pysyvät. Tämä aikaansaisi suuren taantuman, joka leviäisi vääjäämättä myös USA:n talouteen. Tämän vaihtoehdon hinta on kuitenkin niin raskas, että euromaiden uskotaan taipuvan ratkaisuihin, joilla tämä voidaan mahdollisuuksien mukaan välttää.

Talouden näkymien lisääntynyt epävarmuus on näkynyt myös Suomen asuntomarkkinoilla. Kesäkuussa koettiin asuntojen hintahuippu ja heinäkuusta alkaen asuntojen hintakehitys on ollut lievässä laskussa. Vuonna 2011 asuntojen hintakehitys polki lähes paikallaan. 

Talouden näkymät moukaroivat myös alkaneen vuoden 2012 asuntojen hintakehitystä, vaikka useat makrotalouden tunnusluvut tukisivat jopa asuntojen hintojen nousua: työttömyys kasvaa perus olettamana vain maltillisesti, rahoitusmarkkinat ovat asunnon ostajalle suotuisat ja markkinakorot edelleen matalalla.

Asunnon ostohalukkuutta kuitenkin rajoittaa yleinen talouden epävarmuus sekä tulotasoon nähden paikoin hyvin korkeaksi nousseet asuntojen hinnat. Kotitalouksien velkaantumishalukkuudella on katto, jonka jälkeen edes hetkellisesti matala korkotaso ei ruoki ostohalukkuutta.

Mikäli talouden perusskenaario toteutuu, on todennäköistä, että asuntojen hintakehitys polkee paikallaan tai taipuu hentoon laskuun vuonna 2012. Voimakkaaseen hintojen nousuun on vaikea löytää perusteita vallitsevasta talouden sekä asuntomarkkinan yleisestä tilasta.

Velkakriisin kärjistyminen ja rahoitusmarkkinoiden sekasorto yhdistettynä nopeasti kasvavaan työttömyyteen aiheuttaisi asuntojen hinnoissa voimakasta painetta alaspäin.

Kriittisinä tekijöinä tulevan polun valinnalle ovat kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kehitys sekä velkakriisin kehityssuunta.
 

Onko nyt oikea aika ostaa sijoitusasunto?
 

Epävakaa tulevaisuudenkuva sekä historiallisen alhaisen korkotason ylös ajamat asuntojen hinnat tekevät asunnoista vähemmän houkuttelevan sijoituksen. Vuokratuotot ovat laskeneet kipurajalle ja kiinteistöjen tulevat korjaukset vaikeuttavat pitkäjänteistä tuottavaa sijoitustoimintaa. Asuntosijoittamisen riskit ovat kasvaneet.

Sijoitusasuntoa juuri nyt ostettaessa on oltava erityisen tarkkana hintatasosta, joka ollaan valmiita maksamaan. Terve harkinta ja oman talouden riskinkantokyvyn selvittäminen ovat välttämättömiä.

Samanaikaisesti on totta, että aina on mahdollista löytää hyviä sijoituksia, mutta niiden eteen on tehtävä tällaisena aikana enemmän töitä ja käytettävää rahoitusrakennetta on syytä tarkkaan harkita.

En ostaisi sijoitusasuntoa nyt, ellen saisi sitä reilusti markkinahintaa edullisemmin. Erityisen varovainen olisin loma-asuntojen, omakotitalojen ja suurempien huoneistojen kanssa.
 

Mitä asuntosijoittaja voi tehdä tässä markkinatilanteessa?
 

Jos omistuksessa on suurempi asuntosalkku ja sijoitustoiminnan osana käytetään velkarahaa, kannattaa harkita tarkoin viitekorkoa, johon lainat ovat sidottuna. Konservatiivinen sijoittaja, joka haluaa vähentää liikkuvien osien määrää, voi esimerkiksi harkita kiinteää korkoa osaan lainoistaan.

Kannattaa esimerkiksi kysyä kymmenen vuoden kiinteän koron hintaa pankista. Tämän voi saada tällä hetkellä verrattain edullisesti.

Potentiaalisia sijoitusasuntoja kannattaa etsiskellä kasvavilta väkiluvultaan vakailta tai kasvavilta alueilta: mm. Tampereelta, Turusta, Jyväskylästä, Lahdesta, Vantaalta, Espoosta sekä Helsingistä.

En malta olla mainitsematta myös tulevaa ydinvoimalapaikkakuntaa Pyhäjokea varteenotettavana sijoitusmahdollisuutena.

Suosittelen pitämään asuntosijoittamisessa asunnon kassavirran positiivisena sekä keräämään puskuria omaan talouteen.
 

Kuinka parantaa asunnon arvoa käyttämättä siihen paljoa rahaa?
 

Pyysin yrittäjä ja sijoittaja Jaakko Savolaista antamaan muutaman neuvon aiheesta:

Youtube -video:"Kuinka parantaa asunnon arvoa käyttämättä siihen paljoa rahaa?" 

 
Lähteet: Markkinanäkemyksissä olen saanut konsultaatioapua Matias Savolaiselta

Yhteystiedot:

Marko Kaarto

050 3585873

marko@markokaarto.fi

Uusitut kotisivut:
Suomen Asuntosijoittajat Ry