Vuodelta 2023 kirjattu tulos oli ensimmäinen negatiivinen kokonaistuotto Kiinteistöindeksin yli 20-vuotisessa historiassa. Kiinteistöjen markkina-arvot laskivat kaikilla kiinteistösektoreilla, kun nouseva korkotaso nosti kiinteistösijoitusten tuottovaatimuksia ja epävarmuus hiljensi kiinteistösijoitusmarkkinat.

KTI Kiinteistöindeksin tulokset perustuvat 51 ammattimaisesti hallinnoituun kiinteistösijoitussalkkuun, joiden yhteisarvo on noin 37 miljardia euroa. Indeksi kattaa 39 prosenttia Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusvarallisuudesta. KTI Kiinteistöindeksi kuvaa koko vuoden omistettujen kiinteistöjen kokonaistuottoa, joka muodostuu toteutuneesta nettotuotosta sekä markkina-arvojen muutoksesta.

Asuntokiinteistöjen arvojen lasku jatkui

Asuntokiinteistöt ovat ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin sektori noin 35 prosentin osuudellaan koko kiinteistösijoitusvarallisuudesta. Asuntokiinteistöjen kokonaistuotto oli negatiivinen toista vuotta peräkkäin ja painui edellistä vuotta matalammaksi, -3,9 prosenttiin vuonna 2023.

Asuntokiinteistöjen markkina-arvot ovat Kiinteistöindeksissä laskeneet nyt keskimäärin lähes 13 prosenttia vuoden 2021 lopun huipustaan.  Toisaalta heikko, alle 93 prosentin keskimääräinen käyttöaste ja kohonneet ylläpitokustannukset painoivat nettotuottoja.

Toimistokiinteistöjen kokonaistuotto kaikkien aikojen matalin

Toimistokiinteistöjen kokonaistuottoaste painui Kiinteistöindeksin historian kaikkien aikojen matalimmaksi sektorikohtaiseksi vuosituotoksi -7,1 prosenttiin, kun markkina-arvojen prosentuaalinen lasku ylsi kaksinumeroisiin lukemiin.

Arvojen lasku oli jyrkintä parhailla sijainneilla, joissa tuottovaatimukset nollakorkoaikoina painuivat matalimmiksi. Toimistotiloja vaivaava kysynnän epävarmuus painaa osaltaan markkina-arvoja ja tilojen vuokrattavuus edellyttää omistajilta jatkuvia investointeja. Kysynnän muutosta kuvaa myös tyhjien toimistotilojen korkeana pysyttelevä määrä: Toimistojen keskimääräinen käyttöaste laski 83 prosenttiin vuonna 2023.

Liike- ja tuotannollisten kiinteistöjen kokonaistuotot pysyivät positiivisina

Liikekiinteistöjen kokonaistuotto oli 1,8 prosenttia vuonna 2023. Sekä kauppakeskus- että muiden liikekiinteistöjen markkina-arvot laskivat, mutta liikekiinteistöjen arvojen  lasku jäi kaikkia muita sektoreita maltillisemmaksi. Kohtuullisina pysytelleet nettotuottoasteet pitivät kokonaistuoton etumerkin positiivisena. Liikekiinteistöjen markkina-arvojen vuoden 2023 laskua pehmensi jo vuosia jatkunut alavireinen kehitys etenkin kauppakeskuskiinteistöissä.

Tuotannolliset kiinteistöt, eli erityyppiset logistiikka-, tuotanto- ja varastokohteet nousivat niukasti parhaiten tuottavaksi kiinteistösektoriksi 1,9 prosentin kokonaistuotollaan. Tuotannollisille kiinteistöille tyypilliset korkeat nettotuottoasteet tukivat kokonaistuottoa. Sektori oli tuottovertailun kärjessä jo kolmatta vuotta peräkkäin.

Myös yhteiskuntakiinteistöjen kokonaistuotto painui lievästi negatiiviseksi

Viime vuosina vahvasti kasvanut yhteiskuntakiinteistöjen sektori sisältää esimerkiksi erilaisia asumispalvelu-, opetus- ja terveydenhuollon kiinteistöjä. Markkina-arvojen lasku painoi kokonaistuoton negatiiviseksi, -1,4 prosenttiin vuonna 2023. Eniten laskivat terveydenhuollon kiinteistöjen markkina-arvot, ja puolestaan parhaiten pintansa pitivät opetuskiinteistöjen arvot. Korkea, yli 98 prosentin käyttöaste ja vuokrien nousu ylläpitivät sektorin nettotuottotasoa.

Kuvan lähde: wikimedia