Asuntosijoittajan 3 sääntöä
Asuntosijoittaja lähtökohtaisesti haluaa tuottoa sijoitukselleen. On olemassa kolme kovaa pointtia, jotka muodostavat sijoituksen miellekkyyden.
#1 Kassavirta
Toisin kuin pörssiosakkeissa, vuokra-asunto antaa joka kuukausi kassavirtaa. Kassavirran on hyvä olla positiivinen. Negatiivinen kassavirta johtaa ennen pitkää vaikeuksiin. Yhden asunnon negatiivinen kassavirta on luultavammin vielä hallittavissa, mutta jos asuntoja on useita, voi negatiivinen kassavirta muodostua kestämättömäksi.
Esimerkiksi, jos sinulla on 10 asuntoa, joista jokainen tekee -150 euroa, tarkoittaa sitä, että sinun on jokainen kuukausi kaivettava 1500 euroa jostain toisaalta.
Asunto 1:
Vuokra 400
vastikkeet -300
lainat -250
kassavirta -150
Asunto 2, Asunto 3… Asunto 10 yksinkertaista matematiikkaa käyttäen -1500 euroa yhteensä.
Positiivinen kassavirta esimerkki,
Asunto 1:
Vuokra 400
vastikkeet -300
lainat -50
kassavirta 50
10 samanlaista asuntoa pumppaa mukavasti 500euroa joka kuukausi.
Kassavirta on asia johon sinä sijoittajana pystyt vaikuttamaan tekemällä päätökset vastaamalla seuraaviin kysymyksiin: millä hinnalla kohteet hankitaan ja kuinka paljon velkaa aiotaan käyttää? Mikä on alueen vuokrataso? Voit käyttää apuna esimerkiksi:
http://www.asuntojenvuokrat.fi/Pages/default.aspx
#2 Arvonnousu
On olemassa kaksi asiaa, joilla tehdä arvonnousua. Yksi, voit oston jälkeen laittaa kädet ristiin ja rukoilla arvonnousua tai kaksi, joka on mielestäni järkevämpi vaihtoehto.
Asuntosijoittajan on tiedettävä hankittavan kohteen alueen markkinahinta. Esimerkin omaisesti ajatellaan vaikka, että 100 000 euroa on juuri kyseisellä seudulla olevien vastaavanlaisten asuntojen hinta.
Ostamalla asunto 15 % alle markkinahinnan hintaan 85 000 euroa, olet jo tehnyt merkittävän tuoton "arvonnousulla".
Mikäli 5 vuoden ajan arvo on noussut 4%, asunnon arvo on silloin 121 665 €. Kuvitellaan, että taloyhtiö on myös tehnyt pieniä joitain arvonnousua edistäviä toimintoja ja sinä olet huoneistoon tehnyt iloisen pintaremontin.
Myyt asunnon hintaan 125 000 €, hankintahinnan ja luovutushinnan ero on tällöin 40 000 €, sinun taskuusi yhdellä kaupalla. Kaksi-kolme vastaavanlaista kauppaa, niin olet tehnyt 100 000 €.
Kannattaa siis nähdä vähän vaivaa mihin hintaan kohteita hankit.
#3 Velkavivutus
Mistään en ole tutkimusta löytänyt, mutta uskallan väittää kokemuksen pohjalta että valtaosa asuntosijoituksista tehdään vivuttamalla. Toisin sanoen käytetään velkaa hankintoihin, minkä verran? Siinä on vaihtoehdot kaikki 1-100% välillä.
Itse käytän myös velkaa ja minun filosofia on, että mitä enemmän sen parempi, kunhan kassavirta on plussalla. Miksi? 100% velkavivulla sinun oman pääoman (ROE) tuotto on ääretön. Ääretön tarkoittaa määrittelemätöntä. Kuinka sen voisi laskea, jos et ole yhtään senttiä sijoittanut? Sinä kasvatat varallisuuttasi pankin rahoilla.
Aloittaessani asuntosijoittajana käytin 100 % velkaa eli en laittanut omaa rahaa kiinni pätkääkään, hyvinkin yksinkertaisesta syystä. Se oli ainut keino päästä alkuun, koska ei ollut kapitaalia omasta takaa iskeä pöytään. Sittemmin pankki alkoi vaatia uusiin hankintoihin omarahoitus osuutta.
Tänä päivänä pankit ovat kiristäneet luotonantoaan ja pelkäävät ottaa riskejä, on yhä haastavampi saada tehtyä sijoituksia 100 % velkavivulla. Mielestäni sopiva vivutus liikkuu siinä 50 – 90 % riippuen kohteista, sekä sijoittajan riskinkantokyvystä.
Loppusitaattina lainataan Robert Kiyosakia, "hyvä velka tuo rahaa sinun taskuun, huono velka vie rahaa pois sinun taskuista!"
Kumpaa velkaa sinä käytät?
Petri Rastas
Käytän varovaista 50% velkavipua
Velkaa kannattaa mielestäni ottaa jos sitä saa niin edullisesti, että asunnon vuokratuotto on kulujen jälkeen parempi kuin velan korko. Siis jos vuokratuotto on kulujen jälkeen 3%, niin sitten voi ottaa 2% lainaa.
Mutta käytä silti korkeintaan 50% vipua. Pelkään asuntojen hintojen putoamista ja korkojen nousua. Asunnosta ei tahdo päästä eroon sitten jos korot nousevat tai asuntojen hinnat laskevat ja olen varautunut kestämään pahojakin aikoja. Tosin korot taitavat olla pidempään matalalla eikä suurta riskiä millekään maanjäristykselle ole näköpiirissä. Mutta olen silti varovainen.
Kiitos
Kiitos erittäin hyvästä kommentista. Se on just niin. Tuotto, siinä missä kassavirtakin on oltava positiivinen. Saman suuruinen velka käyttäytyy eri tavalla kasvukeskusten ja syrjäseutujen välillä.
Siinä missä asuntojen hinnat laskivat edellisvuodesta, Jyväskylässä tapahtui hintojen nousua. Eikä ihme, sillä kaupunki kasvaa reilut 500hlöä netto vuosittain. Tämä osaltaan pitää painetta asuntotuotannossa.
Korkojen suhteen mielestäni pääpaino tulisi pitää lainan marginaaleissa, koska se on asia johon sinä voit vaikuttaa, toisin kuin markkinakorkoon.
Yksi huomioon otettava asia on myös, että taloyhtiön laina on myös velkaa.
Asuntojen hintojen lasku ja korkojen nousu ovat asioita, jotka tulee ottaa huomioon sijoituspäätöstä tehdessä.
Varovaisuus on hyve!
-Pete