Suomen Asuntosijoittajien asuntomarkkinakatsaus syksylle 2011

Suomen Asuntosijoittajien asuntomarkkinakatsaus syksylle 2011
Suomen asuntomarkkinoilla eletään mielenkiintoista aikaa. Maailmantalous on muuttunut, kuten se on muuttunut joka vuosikymmen. Tässä Asuntosijoittajien syksyn markkinakatsauksessa tarkastelemme Suomen asuntomarkkinoita asuntosijoittajan näkökulmasta.

Tämä markkinakatsaus julkaistiin myös Kauppalehdessä.

Miltä vuoden 2011 loppupuolisko näyttää asuntomarkkinoilla?

Asuntomarkkinatilanteen katsotaan olevan normaali silloin kun suurimmissa asuntoportaaleissa myytäviä kohteita on noin 40 000 ja vapaarahoitteisen kerrostaloasunnon myyminen kestää noin kaksi kuukautta.

Esimerkiksi Etuovi.comissa on nyt tarjolla noin 41 750 asuntoa (17.10.2011) ja suurimpien asuntoportaaleiden markkinointiajat ovat kasvaneet keskimäärin 84 vuorokauteen. Tämä tarkoittaa sitä, että asuntojen tarjonta kasvaa, eli asuntomarkkinoilla on enemmän kohteita myynnissä.

Näitä muuttujia ajatellen asuntojen hinnoissa vaikuttaisi olevan hieman laskupainetta alaspäin, varsinkin pääkaupunkiseudulla. Asuntojen hintahuippu koettiin kesäkuussa. Heinäkuussa ja syyskuussa asuntojen hinnat laskivat jo edelliseen kuukauteen verrattuna.

Miltä ensi vuosi näyttää asuntosijoittajan silmin?

Huom – kuvat avautuvat uuteen ikkunaan täysikokoisina klikkaamalla niitä! 

Suomen huoltotase 2010-2013

Eräitä keskeisiä ennusteita 2008-2013

Yllä olevissa kuvissa näkyy ETLA:n (Elinkeinoelämän Tutkimuslaitoksen) suhdannetiedote 21.9.2011. Tärkeät indikaattorit asuntosijoittajan kannalta on laatikoitu punaisella värillä.

Talouskasvu (BKT) näyttäisi ETLA:n mukaan jäävän vain muutamaan prosenttiin vuonna 2012. Tämä johtuu pitkälle siitä, että vuoden 2011 vientilukema näyttää pyöreää nollan prosentin kasvua verrattuna vuoteen 2010. Suomi on vientivetoinen maa, joten viennillä on suuri merkitys Suomen bruttokansantuotteeseen. ETLA:n raportin pohjalta näyttäisi siltä, että työttömyys olisi pienoisessa laskussa lähivuosina. Osaltaan tähän vaikuttanee myös suurten ikäluokkien siirtyminen eläkekerhoon, mikä omalta osaltaan vähentää työttömyyttä.

Täytyy myös todeta, että juuri nyt on mielestäni kaikkein haastavin aika ennustella tulevan kahden vuoden työttömyyttä ja BKT:ta.

Työttömyys on yksi tärkeimpiä tekijöitä, jotka vaikuttavat asuntojen hintoihin rahoituksen saatavuuden ja median vaikutuksen lisäksi. Korkotaso näyttäisi pysyvän alhaisena seuraavat vuodet johtuen pitkältä euroalueen vaikeasta taloustilanteesta. On täysin mahdollista, että Euroopan Keskuspankki (EKP) jopa laskisi ohjauskorkoaan loppuvuodesta, tarvittaessa. Korkoelvytyksen vuoksi asuntokauppa käy edelleen suhteellisen vilkkaasti Suomessa, vaikka asuntojen myyntiajat ovatkin jo selvässä nousussa.

Yhdysvallat on käytännössä konkurssikypsä ja minun matematiikallani se ei tule selviämään velvoitteistaan normaalein keinoin. Euroalueen taloustilanne on kriisin partaalla ja Euroopan kriisimaiden ahdinko syvenee. Koska Suomi kuuluu euroalueeseen, kohdistuvat maailman talouden välittömät vaikutukset myös Suomeen. Haluan nostaa esille myös Englannin pahan velkaantumisen, josta ei vielä juurikaan olla puhuttu. Myös Ranska on alkanut horjua epäilyttävästi. Tilanne maailmantaloudessa on mielestäni vähintäänkin mielenkiintoinen ja suoraan sanottuna pelottava.

Näiden muuttujien perusteella näyttäisi siltä, että ensi vuonna asuntohinnat eivät niinkään nousisi. Ennemminkin voisi ajatella asuntojen hinnoissa olevan jonkin verran laskupaineita.  Haluan muistuttaa, että vaikka asuntojen hinnat laskisivatkin, vähiten arvoaan menettävät pienet hyvän sijainnin ja vuokrattavuuden omaavat asunnot.

Miten edellinen talouskriisi vaikutti Suomen asuntomarkkinoihin?

Ajatellaan viimeisintä pankkikriisiä, jonka laukaisi viimeistään Yhdysvaltalaisen investointipankin Lehman Brothersin konkurssi 15.9.2008. Tämä aiheutti Suomen asuntomarkkinoilla seuraavaa:

Kiinteistövälittäjien kauppamäärät puoliintuivat normaalitilanteeseen nähden seuraavan kolmen kuukauden ajaksi. Asuntojen hinnat laskivat noin 5-10 prosenttia. Asuntokauppojen volyymi palasi takaisin noin vuodessa ja asuntojen hinnat 1-1,5 vuodessa.

Onko nyt oikea aika ostaa sijoitusasunto?

Maailman markkinatilanne on sen verran herkässä tilassa, että jo pelkästään tämän takia ostopäätöstä kannattanee siirtää parempaan ajankohtaan.  Toisaalta ostoajankohta on aina hyvä, jos asunnon hinta on oikea.

En ostaisi sijoitusasuntoa nyt, ellen saisi sitä reilusti markkinahintaa edullisemmin.  Erityisen varovainen olisin loma-asuntojen, omakotitalojen ja suurempien huoneistojen kanssa.

Miltä näyttää Suomen asuntomarkkinoiden trendi ja kokonaistilanne?

Näistä kaavioista saat ideoita ja ajatuksia oman mielikuvasi muodostamiseen Suomen asuntomarkkinoiden tilanteesta.

Asuntojen hinnat nousseet 1985-2008

Kaavio 1: Asuntojen hinnat ovat nousseet Suomessa normaalia voimakkaammin viime vuosina.

 

Pitkän aikavälin trendi

Kaavio 2: Pitkän aikavälin trendi on ollut nouseva jo lähes 15 vuotta

 

Vanhojen kerrostaloasuntojen reaalihinnat 1970-2010

Kaavio 3:  Asuntomarkkinassa on sekä nousu- että laskutrendejä. Asuntomarkkinoilla  trendit kääntyvät useimmiten hitaammin ja ovat tasaisempia, kun verrataan esimerkiksi osakemarkkinaan.

Vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys 1994-2010

Kaavio 4: Kuinka paljon asuntojen hinnat laskevat loppuvuodesta / ensi vuonna?

Raalihintojen aaltoilu 1994-2010

Kaavio 5: Mielenkiintoista on se, pysyykö liike nousevassa kanavassa vai kääntyykö trendi, eli tullaanko kanavasta ulos

Minun mielestä tunnusluvut ja Suomen kokonaistilanne eivät viittaisi "asuntokuplan" riskiin. Täytyy tosin muistaa, että mikäli maailman talous romahtaa, ei Suomi voi EU-maana välttyä välittömiltä seurauksilta. Tuntumani on tällä hetkellä siis se, että Suomen asuntomarkkinoiden reaalihinnoissa ei olisi niinkään nousuvaraa, vaan pikemmin reaalihintakehityksen voisi arvata junnaavan paikollaan tai jopa hieman laskevan seuraavina vuosina.

Matala korkotaso (korkoelvytys) ja inflaatio (kunhan inflaatio siirtyy palkkoihin, eli palkat nousevat), ovat tällä hetkellä asuntosijoittajan puolella – varsinkin  suurta velkavipua käyttävän.

Haluan kuitenkin muistuttaa, että arvonnousun varaan ei kannata tässä markkinatilanteessa laskea mitään! Suosittelen pitämään asuntosijoittamisessa kassavirran positiivisena sekä keräämän joustovaraa, puskuria omaan talouteen.

Nyt on mielestäni myös juuri oikea aika kerätä pääomaa seuraavaa potentiaalista sijoitusasuntoa varten, jotta hyvän kohteen ilmaannuttua markkinoille olisit valmis reagoimaan. Kun hyvä sijoitusasunnon ostopaikka tulee,  toimi, eli ole valmiina!

Huom! Tutustu Suomen Asuntosijoittajien facebook ryhmään, jossa jaamme Suomen median keskeisimmät ajankohtaiset uutiset liittyen asuntosijoittamiseen ja asuntomarkkinatilanteeseen, sekä paljon arvokasta aiheeseen liittyvää tietoa — kaikki kätevästi yhdestä paikasta!
 

Lähteet: Kuvioiden teknisessä toteutuksessa ja markkinanäkemyksissä olen saanut konsultaatioapua Matias Savolaiselta

Tämä markkinakatsaus julkaistiin Markon blogissa 19.10.2011.

MarkoKaarto.fi AsuntosijoittajaksiNyt.fi

5 thoughts on “Suomen Asuntosijoittajien asuntomarkkinakatsaus syksylle 2011

  1. Myytti Suomen talouden vientivetoisuudesta

     

    Mistä muuten on peräisi usein toistettu myytti Suomen talouden vientivetoisuudesta, palveleeko sen toistaminen jotain tahoa. Onko eliitin tarkoitus osoittaa meille alamaisille, että mitään vaihtoehtoa vallitsevalle politiikalle ei ole koska olemme riippuvaisia ulkovalloista.

    Pienellä haeskelulla löytyi sivusto, joka listaa maat vienti per bruttokansantuote järjestykseen.
    Vientivetoiseksi puhuttu Suomi on sijalla 80.

     

    Edelle menee mm. seuraavia maita:
    14  Slovakia
    17  Belgium
     21 Czech Republic
     25 Hungary
     31 Netherlands
     32 Estonia
     34 Slovenia
     42 Belarus
     54 Lithuania
     55 Ireland
    60  Switzerland
    64  Austria
    67  Luxembourg
     68 Chile
     68 Sweden
     70 Norway
     73 Germany
     78 Korea, South

    Ja taakse jää:

    84                          China (2006)
    94                          Denmark
    98                          Canada
    104                        Russia
    127                        Italy
    132                        France
    139                        United Kingdom
    148                        Spain
    160                        Japan
    182                        United States

  2. Luvut pielessä?

    Kuvaajassasi nimellishintaindeksi nousee edellisen laman pohjista 140 pisteestä 340 pisteeseen. Tämä ei kuulosta nimellishintaindeksin kehitykseltä vaan reaalihintaindeksiltä. Tuon perusteella asuntojen hinnat olisivat nousseet 2,5X laman pohjilta, vaikka todellisuus lienee jotain 5-6X.

    Tätä voi myös testata ajatusleikillä, että kaksio Töölössä maksaa nykyään 300keur – hintaindeksisi mukaan tuon hinta olisi ollut yli 100keur laman pohjissa, mikä on markoissa 600kmk. Itse muistelisin että kaksiot Töölössä vaan maksoivat 200-300kmk vuonna -94.

  3. Hieno esitys!

    Esitys oli upea ja hyvin tehty. Mutta jos piirtää pitkälle ajalle joitain trendiviivoja kuten teit, niin asteikko pitää olla logaritminen. Nyt kun käytät lineaarista yksikköä, niin oletat kasvun hidastuvan, vaikka käytät trendiviivana suoraa viivaa. Jos asunto maksoi vuonna 1995 vaikka 200 000 ja se nousee 220 000, niin nousua on 10 %. Nyt jos asunto maksaa 2009 400 000 ja se nousee 420 000, niin nousua on vain 5%.

Comments are closed.

Related Posts

Sijoittaminen

EToron pörssilistautuminen

Eräs sijoittajan tärkeimmistä työkaluista urallaan on oikea kaupankäyntialusta. Oikean kaupankäyntialustan valitsemalla kykenet helpottamaan elämääsi ja sijoitusten tekemistä uskomattoman paljon, kun taas valitsemalla väärän alustan, rajoitat

Sijoittaminen

Norwegianin unelma haihtui

Monet piensijoittajat, etenkin kokemattomat, ravaavat kuraojaan kaatuneiden yhtiöiden perässä osakekurssin sukellettua taloudellisen tilanteen mukaisesti.

Halpuus houkuttaa, kuten surkeisiin kauppoihin aina ajautuvaa Sulo Viléniä takavuosien hittikomediassa Tankki