Konsultti osti 10 vuotta sitten mukavan parvekkeellisen kaksion Turun Vartiovuorenmäen nurkilta. Kauppa solmittiin nopeasti ja hinta oli kumpaakin osapuolta tyydyttävä: 60.000 euroa. Pintaremontin jälkeen asunto pantiin vuokralle ja sillä pääsi silloin kohtuulliseen, noin kuuden prosentin tuottoon. Tuotosta verottaja ottaa omansa (28 %:a). Konsultti on käyttänyt vuokraindeksinä tasaista 2,5 %:n korotusta per vuosi. Välillä on jääty jälkeen elinkustannusindeksistä, välillä on pärjätty paremmin. Luottotappioita eikä hukkakuukausia ei ole syntynyt. Vuokralaiset ovat pitäneet asunnon normaalissa kunnossa. Hitaasti tuottoprosentti nousi jo reiluun seitsemään prosenttiin.

Talonyhtiö oli elellyt vähäisten remonttien kautta pitkään ja sitä mukaa kun asukkaat vaihtuivat, alkoi kasvaa paine perusremonttien tekemiseen. Hissi remontoitiin kun saatiin valtiolta osa korjausrahoista. Parvekkeet korjattiin ja parvekkeiden ovet ja ikkunat vaihdettiin. Pääviemäri (talosta kunnan viemäriverkkoon) uusittiin ja sen kustannukset yllätti monet. Kaiken kaikkiaan näihin remontteihin on mennyt tämän huoneiston osalta 5.000 – 10.000 euroa.

Viime vuoden lopulla talonyhtiöön päätettiin tehdä laaja linjasaneeraus, jossa uusitaan kaikki viemärit, vesijohdot ja ilmastointikanavat. Samalla hoidettiin sähköasiat ajan tasalle. Kylpyhuoneet uusittiin kokonaan ja käytännössä keittiötkin (nämä suoraan asukkaan kustannuksella). Saneeraus valmisteltiin huolella ja urakat kilpailutettiin.

Konsultti osti 10 vuotta sitten mukavan parvekkeellisen kaksion Turun Vartiovuorenmäen nurkilta. Kauppa solmittiin nopeasti ja hinta oli kumpaakin osapuolta tyydyttävä: 60.000 euroa. Pintaremontin jälkeen asunto pantiin vuokralle ja sillä pääsi silloin kohtuulliseen, noin kuuden prosentin tuottoon. Tuotosta verottaja ottaa omansa (28 %:a). Konsultti on käyttänyt vuokraindeksinä tasaista 2,5 %:n korotusta per vuosi. Välillä on jääty jälkeen elinkustannusindeksistä, välillä on pärjätty paremmin. Luottotappioita eikä hukkakuukausia ei ole syntynyt. Vuokralaiset ovat pitäneet asunnon normaalissa kunnossa. Hitaasti tuottoprosentti nousi jo reiluun seitsemään prosenttiin.

Talonyhtiö oli elellyt vähäisten remonttien kautta pitkään ja sitä mukaa kun asukkaat vaihtuivat, alkoi kasvaa paine perusremonttien tekemiseen. Hissi remontoitiin kun saatiin valtiolta osa korjausrahoista. Parvekkeet korjattiin ja parvekkeiden ovet ja ikkunat vaihdettiin. Pääviemäri (talosta kunnan viemäriverkkoon) uusittiin ja sen kustannukset yllätti monet. Kaiken kaikkiaan näihin remontteihin on mennyt tämän huoneiston osalta 5.000 – 10.000 euroa.

Viime vuoden lopulla talonyhtiöön päätettiin tehdä laaja linjasaneeraus, jossa uusitaan kaikki viemärit, vesijohdot ja ilmastointikanavat. Samalla hoidettiin sähköasiat ajan tasalle. Kylpyhuoneet uusittiin kokonaan ja käytännössä keittiötkin (nämä suoraan asukkaan kustannuksella). Saneeraus valmisteltiin huolella ja urakat kilpailutettiin.

Urakoitsijalle pitää antaa täydet pisteet siitä että aikataulussa pysyttiin lähes täydellisesti ja muutenkin urakoinnissa oli ammattilaisen ote. Lopputulos on ollut hyvä. Saneerauksen aikana nähtiin vanhoista putkista, että saneeraus tehtiin ns. viime hetkessä. Suurin osa putkista oli toiminut pelkällä painovoimalla – onneakin on ollut mukana. Urakassa käytettiin piste-otannan mukaan runsaasti muutakin kuin syntyperäisiä suomalaisia – eikä siinä mitään. Toisaalta ihmetyttää kun kotimaisia rakennusmiehiä on tilastojen mukaan saatavilla kortistosta kymmeniä tuhansia. Näin se EU:n työvoiman vapaa liikkuvuus toteutuu käytännössä.

Linjasaneerauksen kustannukset ovat korkeat. Vajaan 50 neliön kaksiolle hintaa kertyi noin 30.000 euroa. Samalla uusin keittiön kokonaan. Asunnon muissa huoneissa tehtiin pintaremontti: katot ja seinät maalattiin, ikkunapuitteet kunnostettiin ja lattiat puhdistettiin.

Minkä verran remonttiin upposi linjasaneerauksen lisäksi? Internetistä etsittiin kodinkoneille ja valaisimille edullisimmat toimittajat, kalusteissa pääsyttiin Ikean testattuihin ja hinta/laatu –suhteeltaan hyviin, korkeakiiltoisiin kaappeihin. Keittiötasoon valittiin kestävyyttä ja helppohoitoisuutta Loimaan Kiven ganiittitasolla. Koneet, kaapit ja tarvikkeet maksoivat 4.000 euroa, ulkopuolinen työ arviolta 3.500 ja oma työ kaupan päälle.

Putkiremontin aikana asunnossa ei ole voinut asua, vuokra jäi saamatta viideltä kuukaudelta (2900 e). Talonyhtiö taas aloitti remontin rahoittamisen nostamalla yhtiövastikkeen 170 eurosta 390 euroon jo tammikuussa. Asunnon hankintahinnaksi voi nyt laskea 102.500 euroa. Markkinahinta liikkuu 125.000 ja 135.000 euron välillä. Periaatteessa laskennallista myyntivoittoakin on siis kertynyt.

Remontin jälkeen vuokra on tarkoitus nostaa 660-680 euroon kuussa. Kun tästä vähentää yhtiövastikkeen ja rahoitusvastikkeen koron (ei lyhennystä), jää bruttotuotoksi 390 euroa kuussa eli 4.680 euroa vuodessa. Tuotto 102.500 euron hankintahinnalle on 4,6 %:a. Tästä verot pois. Myyntivoiton varaan voi laskea jonkin verran, mutta pitkäaikaiselle sijoittajalle se on toissijainen tavoite.

Markkinoilta saattaa löytyä tänä päivänä helpompiakin sijoituskohteita, joiden tuotto ylittää viisi prosenttia. Yhtenä esimerkkinä voisi olla vaikka Fortum, jonka arvioitu osinkotuotto on 5,4 %:a ja osinkoveroprosentti (19%) lisäksi alhaisempi kuin vuokratuoton verotus.

Vuokratuotto tulee kerran kuukaudessa ja sijoitusmuotona asuntosijoittaminen on jotenkin konkreettisempaa kuin osakesijoittaminen. Samalla tulee hajautettua riskiä, ainakin teoriassa. Monesti on toki käynyt niin, että osakkeet ja kiinteistöt ovat seuranneet toisiaan käsi kädessä, noin vuoden viiveellä. Nyt puhutaan asuntokuplasta Suomessakin ja täytyy tunnustaa etten ole laskelmillani saanut pääkaupunkiseudun asuntosijoittamista toimimaan kannattavasti pitkään aikaan – ilman odotusta asunnon hinnannoususta.

Oman jännityksensä vuokrasijoittamiseen tuovat nousevat kiinteistönhuolto ja jätehuoltokustannukset, energian ja veden hinta sekä kiinteistöverotus. Enimmäkseen kaikki asumisen kustannukset ovat nousussa. Monessa talonyhtiössä muhii isojen korjausten suma – Turun erikoispiirteenä on perustusten ja paalutusten uusimistarve.

Asuntolainojen korkovähennyksen poisto luultavasti nostaisi vuokra-asuntojen kysyntää ja sitä kautta vuokria. Edellyttäen etteivät nykyisten pitkien asuntolainojen nostajat joutuisi kilvan realisoimaan asuntojaan – jolloin asuntojen hinnat saattaisivat laskea voimakkaastikin ja vuokra-asuntojen tarjonta nousta nykyisestä.

Opiskelupaikat jaetaan kesä-heinäkuussa ja valitut opiskelijat etsivät kilvan itselleen sopivaa (vuokra)asuntoa. Konsultti katsoo rauhassa josko asuntoon löytyisi sopiva vuokralainen joka hoitaa asuntoa kuin omaansa ja maksaa vuokransa ajallaan. Vuokralainen taas saa täysin remontoidun asunnon erinomaisella paikalla pitkäaikaiseen käyttöön. Kiinteistösijoittaminen on kärsivällisen sijoittajan laji.

Kirjoittaja toimii liikkeenjohdon konsulttina Delta Freight Oy:ssä www.deltafreight.fi