Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

8. SYSTEMAATTINEN SEURANTA JA HALLINNOINTI

Homma kannattaa pitää mahdollisimman yksinkertaisena ja helppona. Kannattaa asettaa kaikkiin sijoitusasuntoihin sama vuokranmaksupäivä, esimerkiksi huoneenvuokralain olettamasäännöksen mukainen kuun toinen arkipäivä.

Tarkista esimerkiksi kuun viidentenä päivänä, että olet saanut vuokrat sovitusti tilillesi. Vuokria varten kannattaa perustaa oma vuokratili. Samaiselta vuokratililtä maksat kätevästi myös hoitovastikkeet ja kaikki muutkin asuntoihin liittyvät maksut. Vuokratili kannattaa ehdottomasti olla erillään omasta käyttötilistä. Kaikissa asunnoissa on hyvä olla myös sama lainanlyhennyspäivä, esimerkiksi kuun 15. päivä.

Vinkki: Sinulle jää täydellinen ja selkeä kirjanpito liittyen asuntosijoituksiisi, kun vuokratili on erillään omasta käyttötilistä.

Jokaisesta asunnosta kannattaa tehdä oma kassavirtakaavio, johon merkitset kuukausittain reaaliajassa, kun vuokra on maksettu tilillesi ja vastaavasti, kun lainanlyhennys (korko ja pääoman lyhennys) on lähtenyt tililtäsi. Tämä auttaa pitämään asiat järjestyksessä ja antaa sinulle sijoittamisessa erityisen tärkeän hallinnan tunteen. Tiedät koko ajan missä mennään, voit seurata asuntojesi kokonaiskassavirtaa ja tehdä tarvittaessa toimenpiteitä parantaaksesi kassavirtaasi.

Kuvakaappaus Asuntolaskuri.fi  vuokraseuranta -työkalusta.

Kassavirtakaavion yhteyteen on hyvä lisätä myös seuraavat tiedot:

• Asunnon osoite
• Vuokralaisen nimi ja yhteystiedot
• Isännöitsijän nimi ja yhteystiedot
• Huoltoyhtiö ja sen yhteystiedot
• Tämänhetkinen vuokratuottoprosentti
• Seuraava vuokrantarkistuspäivämäärä
• Muut asiat / tapahtumat
  • vuokralaisen kanssa sovitut erityisasiat
  • huoneiston kaikki kulutositteet ja asiakirjat (sähköisesti)
  • asuntoon tehdyt hankinnat
  • asuntoon tehdyt tarkastukset

Jokaiselle asunnolla kannattaa hankkia oma mappi, johon arkistoit kaikki kyseiseen huoneistoon liittyvät tositteet. Asuntolaskuri.fi -palvelun vuokraseurantatyökalulla voit halutessasi tehdä tämän sähköisesti. Kaikki materiaalit, kuten kuitit ja allekirjoitetut vuokrasopimukset, voi ladata kyseisen asuinhuoneiston ”sisälle” talteen. Näin materiaali pysyy hyvässä tallessa ja järjestyksessä.

Arkistointi helpottaa sijoituksesi seurantaa ja hallintaa ja tekee toiminnastasi ammattimaista. Varsinkin kun omaan asuntosalkkuun on kertynyt useampia asuntoja, vie kohtuuttoman paljon resursseja pysyä kunkin asunnon kanssa ”kartalla”, jos arkistointi ei ole kunnossa.

Ammattimaiseen sijoituksen seurantaan ja hallinnointiin kuuluvat myös kaikki juridisesti oikein laaditut asiakirjat kaikkiin mahdollisiin vuokranantajan eteen tuleviin tilanteisiin.

Kun asuntoja alkaa kertyä salkkuun enemmän, kannattaa asuntojen kokonaisuutta tarkastella esimerkiksi itse rakennetun Excel- taulukon avulla. Tällaisesta taulukosta tulee nähdä nopeasti ja selkeästi kaikki oleelliset tunnusluvut. Voit käyttää taulukkoa mainiona apuna myös rahoitusneuvotteluissa.

Tässä kuva malliksi siitä, miltä salkunhoitotaulukko voisi näyttää:

Kuvitteellinen mallipohja: salkunhoitotaulukko: asuntosalkku

9. VALMENTAUTUMINEN JA KEHITTYMINEN

Sijoittajana kehittyminen on elinikäinen prosessi. En usko, että esimerkiksi taloudellinen riippumattomuus olisi mahdollista saavuttaa puoliteholla. Suuret saavutukset eivät mielestäni onnistu puuhastelijoilta. Kunnianhimoisiin päämääriin pääseminen vaatii ennen kaikkea aikaa, kärsivällisyyttä ja jatkuvaa pohdiskelua siitä, kuinka asioita voisi tehdä vieläkin paremmin. Kun löytää vastauksia entistäkin parempiin ja toimivampiin malleihin, alkaa pohdiskelu, kuinka asiat voisi tehdä nopeammin. Prosessi on jatkuva ja tärkeintä on kehittyä.

Ensin kannattaa opetella maltilla ja huolella yksi toimiva strategia ja vasta tämän jälkeen haistella uusia tuulia. Esimerkiksi 2000-luvulla strategia, jossa ostaa tontin, rakentaa siihen omakotitalon, on asunnossa kirjoilla kaksi vuotta yhtäjaksoisesti ja myy asunnon verovapaasti, on toiminut loistavasti. Yhden enemmän tai vähemmän onnistuneen projektin jälkeen prosessi tehdään uudestaan ja paremmin, koska aikaisemmasta on opittu jo sitä sun tätä. Toki seuraava projekti pyritään tekemään myös nopeammin, mikäli se on mahdollista. Verottajalla on kuitenkin tähän strategiaan omat tulkintansa ja toiminta saatetaan katsoa useamman talon jälkeen veronalaiseksi elinkeinotoiminnaksi.

Mielestäni tehokkain ja järkevin tapa omaksua asioita ja kehittyä sijoittajana on tyrkätä itsensä mukaan peliin ja ottaa tuloksia omaava ja kokenut mentori matkakumppaniksi. Sijoittamaan oppii sijoittamalla. Asiat alkavat toden totta kiinnostaa, kun sijoituskentällä on omia rahoja. Kannattaa aloittaa pienemmillä panoksilla ja nostaa niitä tietotaidon ja kokemuksen karttuessa. Mentorin avulla pääsee ohituskaistalle ja oppiminen on erittäin nopeaa. Mentori turvaa selustaa ja seuraa aloittelevan sijoittajan liikkeitä opastaen askel askeleelta eteenpäin. Sijoittaja tekee päätökset, mutta mentori auttaa estämään harha-askeleita ja antaa oman kokemuksensa ja osaamisensa peliin mukaan.

Omaa tasoaan sijoittajana on hyvä nostaa altistamalla itsensä säännölliselle ja pitkäjänteiselle opiskelulle. Kannattaa käydä asuntosijoitusvalmennuksissa, sillä yksikin uusi ajatus voi olla jopa kymmenientuhansien eurojen arvoinen. Valmennuksissa tutustut lisäksi muihin kanssakulkijoihin ja pääset vaihtamaan ajatuksia heidän kanssaan. Pääset siis oppimaan myös toisten kokemuksista.

Menestyneet asuntosijoittajat ahmivat tietoa ja käyvät säännöllisesti valmennuksissa. Olen useasti kuullut aloittelevilta asuntosijoittajilta, etteivät he käy valmennuksissa, koska eivät varmastikaan saa sieltä mitään uutta ja että sama tieto on mahdollista kaivaa myös netistä. Valmennuksissa tarjottava tieto on kuitenkin oikein pakattu ja kokemuksen kautta viisaudeksi muuttunutta, tiukkaa ja tarkoin valittua faktaa. Taitotasoeroa voisi kuvailla vaikkapa seuraavan esimerkinavulla. Jos kysyisin sinulta, osaatko suunnistaa? Vastaisit kyllä. Kysyisin edelleen, että miksi esimerkiksi Minna Kauppi (huippusuunnistaja) saavuttaisi maalin huomattavasti sinua nopeammin? Minna Kaupilla on useiden vuosien tehokas valmennus ja kokemus takanaan. Hän on ammattilainen. Ei siis ole sattumaa, että toiset löytävät jatkuvasti erinomaisia asuntosijoitusdiilejä ja saavat poikkeuksellisia tuottoja sillä aikaa, kun toiset räpiköivät epäoleellisten asioiden kimpussa.
 

10. VERKOSTOITUMINEN

Suhteilla on tärkeä merkitys asuntosijoittamisessa. Esimerkkinä tästä kokeneet kiinteistönvälittäjät sijoittajalistoineen. Kun sijoittajia kiinnostava kohde on tulossa myyntiin, tarjotaan sitä ensin sijoittajalistalla oleville. Vasta tämän jälkeen kohde laitetaan julkiseen myyntiin. Tästä syystä kohde saattaa olla jo myyty, vaikka se tuli juuri hakuvahdin kautta sähköpostiin. Tätä tapahtuu asuntomarkkinoilla lähes päivittäin.

Vinkki: Jos etsit mainioita sijoitusasuntoja, kannattaa olla yhteydessä paikallisiin, kokeneisiin kiinteistönvälittäjiin ja kertoa heille omasta sijoitussuunnitelmasta. Pyydä välittäjää kirjaamaan asia muistiin ja olemaan yhteydessä, kun potentiaalisia kohteita on tulossa markkinoille.

Kannattaa verkostoitua alalla toimivien henkilöiden kanssa, koska suhteista saattaa olla hyötyä matkasi varrella. Mitä pidemmälle asuntosijoittajan urallasi etenet, sitä tärkeämpään rooliin suhteet nousevat.

Esimerkkejä asuntosijoittajan kavereista, eli henkilöistä ja tahoista, joiden kanssa verkostoituminen kannattaa:

1. Kokeneet kiinteistönvälittäjät
2. Kokeneet vuokravälittäjät
3. Kokeneet asuntosijoittamista ymmärtävät rahoituspäälliköt / 
pankinjohtajat
4. Rakennusliikkeet
5. Suuremmat sijoittajatahot
6. Kokeneet ja tuloksia omaavat asuntosijoittajat
7. Kokeneet remonttimiehet
8. Kokeneet sähkö-, putki- ja huoltomiehet
9. Kokenut tekninen isännöitsijä
10. Kiinteistölainsäädännön hyvin osaava ja kokenut lakimies

Se, miksi toiset yksinkertaisesti saavat parempia diilejä, ei ole salaisuus. He ovat todennäköisesti kokeneempia, taitavampia ja keskittyvät paremmin. Tämän lisäksi heillä on paremmat suhteet.

Tämä oli 10 reseptiä asuntosijoittajaksi artikkelisarjan viimeinen artikkeli. Artikkelisarja pitää sisällään arvokasta tietoa matkalla paremmaksi asuntosijoittajaksi. Asuntosijoittaminen on yksinkertaista, kun asiat osaa pitää yksinkertaisena.

– Asuntoillat 2018
– MarkoKaarto.fi