5 syytä miksi asuntosijoittaminen? Hanki sijoitusasunto.
On useita hyviä syitä ryhtyä asuntosijoittajaksi. Asuntosijoittaminen ei sovi kaikille, mutta turhan usein se tyrmätään vain siksi, ettei osata verrata asuntosijoituksia muihin omaisuuslajeihin.
Korostettakoon jo tässä, etteivät asunnot välttämättä ole sen parempi tai huonompi omaisuuslaji kuin vaikkapa osakkeet. Kyseessä on kaksi erilaista omaisuuslajia, joissa voidaan käyttää täysin erilaisia strategioita ja jotka sopivat erilaisille sijoittajille. On ajanjaksoja, jolloin asuntosijoittajat pärjäävät keskimäärin paremmin kuin osakesijoittajat. Välillä tilanne on toisinpäin. Vertaan kuitenkin asuntoja osakkeisiin siksi, että tuon esille asuntojen hyviä puolia, ne kun yleisesti tunnetaan huonommin kuin osakkeiden hyvät puolet.
Hyviä syitä valita asuntosijoittaminen
1. Kohtuullisen vakaa hintakehitys
Asunnot ovat historiallisesti ajateltuna olleet kohtuullisen vakaa sijoituskohde. Asuntojen hintojen heilahtelu on ollut esimerkiksi osakemarkkinoita maltillisempaa. Asuntojen maine vakaana sijoituskohteena perustuu pitkälti asuntojen hyvään vakuusarvostukseen.
2. Velkavivun käyttäminen
Velkavivun käyttäminen tarkoittaa asuntosijoittamisen rahoittamista lainapääomalla. Oikeaoppisesti käytettynä velkavipu antaa asunnosta kohtuullisella riskillä sellaisen tuoton, joka osakkeista saatuna vaatisi jo runsaasti taitoa ja hyvää onnea. Lainarahan käyttö avaa monia mahdollisuuksia ja mahdollistaa suhteellisen maltillisella riskillä kaksinumeroisen oman pääoman tuoton.
3. Mahdollisuus edullisiin ostoihin
Sijoittajan ostaessa osakkeita 100 000 euron arvosta hän voi olla varma, että ostohetkellä osakkeiden arvo on 100 000 euroa. Tämä johtuu siitä, että osakemarkkinat ovat varsin tehokkaat.
Asuntomarkkinat puolestaan ovat tehottomat. On mahdollista, että vaikka sijoittaja on maksanut 100 000 euroa ostamastaan asunnosta, sen käypä markkina-arvo onkin vain 90 000 euroa. Hän on ehkä tarjonnut asunnoista liian paljon ja päätynyt maksamaan ylihintaa. Tätä tapahtuu valitettavasti joka päivä asuntomarkkinoilla.
Toisaalta on mahdollista, että sijoittaja onkin tehnyt erittäin hyvän sijoituksen ja maksanut 100 000 euroa asunnosta, jonka käypä markkinahinta on 110 000 euroa. Myyjänä voi olla riitaisa aviopari, eripurainen kuolinpesä, ulkomailla asuva ja huonosti markkinahinnasta perillä oleva myyjä tai vain rahapulassa oleva asunnon omistaja, joka haluaa myydä asunnon nopeasti. Joskus myyjät vain haluavat asunnosta pikaisesti eroon. Silloin on mahdollista, että nopea sijoittaja nappaa salkkuunsa sijoitusasunnon käypää hintaa halvemmalla. Tätäkin tapahtuu joka päivä asuntomarkkinoilla.
4. Aktiivinen arvon nostaminen
Sijoittajalla voi olla 100 000 euron arvosta osakkeita. Mitä hän voi itse tehdä, jotta osakkeiden arvo nousisi? Rehellisesti sanottuna ei paljoakaan. Se ei ole osakesijoittamisen periaate, vaan osakesijoittaminen perustuu muihin syihin. Aktiivista arvonnostoa osakkeille ei oikein voi tehdä. Kenties voisi kirjoittaa kannustavan kirjeen yhtiön hallitukselle tai ostaa mahdollisimman paljon yhtiön tuotteita, mutta mitään realistista arvon nostamiseksi ei voi tehdä.
Jos sijoittajalla on 100 000 euron arvoinen asunto, voi hän tehdä paljonkin arvon nostamiseksi. Tämä toteutuu parhaiten silloin, kun on ostettu huippualueelta huonokuntoisin asunto. Ruman ja rikkinäisen asunnon voi saada remontoitua niin, että remonttikulut ovat pienemmät kuin niistä syntyvä arvonnousu. Tämä vaatii kuitenkin erityisosaamista ja kokemusta kyseisen tyyppisistä kohteista.
Remontoimalla arvonnousua
Useimmiten aloittava asuntosijoittaja saakin idean ostaa huonokuntoisia asuntoja, remontoida ne ja myydä ne voitolla. Kenties arvonnousu on helpompi käsite ymmärtää kuin kassavirta. Kyseessä ei kuitenkaan ole mikään taianomainen varallisuusautomaatti. Huonokuntoisen asunnon remontilla ei aina onnistuta nostamaan asunnon markkina-arvoa. Se on kuitenkin täysin mahdollista, ja monet taitavat asuntosijoittajat osaavat hyödyntää tätä hyvinkin tuottavasti.
5. Arvonnousua ilman myyntiäkin
Asuntosijoittajan ei tarvitse myydä asuntojaan, jotta hän voi nauttia syntyneestä arvonnoususta. Asuntosalkussa voi olla useita asuntoja ja velkaa on saatettu pitkän aikaa lyhentää, jolloin velan suhde salkun arvoon on varsin pieni. Tällöin voi olla turvallista ottaa esimerkiksi 20 000 euroa lainaa asuntoja vastaan ja nauttia syntyneestä arvonnoususta. Summasta ei luonnollisesti tarvitse maksaa veroja, koska se ei ole tuloa. Se on kuitenkin yhtä kaikki asuntosijoittajan vapaasti käytettävissä olevaa rahaa.
On tietenkin sijoittajasta kiinni, käyttääkö hän tämän rahan fiksusti vai ei. Niin ikään riippuu sijoitussuunnitelmasta, onko tällainen toimenpide sijoittajalle tarkoituksenmukaista. Pääoman irrottaminen omaan käyttöön on silti mahdollista ilman, että siitä koituu veroseuraamuksia tai että asuntoja pitäisi myydä. Tämä on tietyissä elämäntilanteissa hyvin merkittävä etu.
Seuraavassa blogissani jatkan tästä ja kerron muutaman lisäsyyn siihen, miksi sijoitusasunnon hankkiminen kannattaa.
Kaksi syytä miksi en ole ryhtynyt
1. Vuokralaisten kanssa asiointiin kuluva aika: jos omistan vain vähän kämppiä on paljon vaivaa suhteessa tuottoihin. Jos omistan paljon kämppiä ei jää juuri aikaa muille bisneksille.
2. Syöpäläisten kulut ovat korkeaita ja osin arvaamattomia: talkkarit, isännöinti ja verottaja (kiinteistövero) vievät ison siivun tuotoista. Harrastajavuokranantaja ihastelee kuukausittain tilille tipahtavan vuokran määrää, mutta unohtaa vähentää kulut täysimääräisinä laskelmistaan. Ammattilaisempi vuokraaja laskee tietenkin tarkemmin ja ymmärtää, ettei tuotto olekaan valtavan korkea
Kaikki listasi edut
Kaikki listasi edut toteutuvat myös esim. osakkeilla.
Todellinen etu asuntosijoittamisessa on konkreettisuus. Näet mitä omistat. Tapaat henkilön, jolle vuokraat kohteen. Pääset pankkiin kahville. Voit kehua sukulaisille ”omistan 20 asuntoa” ja mummokin tajuaa mistä puhut.
Osakesijoittaminen on monella tapaa parempi tapa sijoittaa, mutta et näe mitään, etkä tapaa ketään.
Asunto<>osakkeet
Asuntojen myyntikulut ovat verojen (2% velattomasta hinnasta) ja mahdollisen välittäjän vuoksi varsin kalliita jos verrataan osakkeisiin. Näin ollen asunnon hinnan pintää nousta useamman prosentin jotta olet oikeasti voitolla. Ja saa osakkeitakin vastaan lainaa, esim. Nordnet tarjoaa osakesalkkua vastaa yhden prosentin korolla velkaa. Oletusnousu osakkeilla on isompi kuin asunnoilla, mutta ei noita omaisuusluokkia aivan suoraan voi toisiinsa verrata
Nordnerin lainasta ja vähän muusta
Jarno: Asuntosijoittamisessa minun mielestä parasta on halpa laina ja suuri velkaosuus suhteessa omaan pääomaan. Lainalla sijoittamisessa on tietenkin tärkeää, ettei luota arvonnousuun, vaan tuijottaa mielummin silmä kovana vuokratuottoa. Sanoisin myös, että vuokratuottoa on helpompi arvioida ennakkoon kuin osinkoja tai kurssinousuja. Noin nyrkkisääntönä pankista saa lainaa suhteessa 20 omaa / 80 pankin rahaa, jolloin vuoikratuotto on (tai ainakin pari vuotta sitten oli) hyvin kilpailukykyinen suhteessa osakkeisiin.
Minusta Nordnetin superlaina on aivan mahtava juttu ja siihen kannattaa tutustua. Laskennallisesti sen saa suhteella 68 omaa ja 32 pankin rahaa, jos haluaa saada velalle mainitun prosentin koron. 2,5 prosentin lainan taas saa noin suhteella 52 omaa ja 48 pankin raahaa. Laskin suhteen niin, että salkulla olisi maksimaalinen 80 % lainoitusarvo, joka on hyvin vaikea saavuttaa. Todellisuudessa velkavipu tippuu melkoisesti ja häviää asuntosijoittamiselle.
Markon teksti on otiskkoa myöten taas melkoista höttöä ja mutua. Mitähän tarkoittaa tämä lause: Asuntojen maine vakaana sijoituskohteena perustuu pitkälti asuntojen hyvään vakuusarvostukseen. ” Siis maine vakaana sijoituskohteena perustuu hyvään (tarkoittanee suureen) arvostukseen vakuutena? Amerikassahan asuntoja arvostettiin suureellisesti vuonna 2008. Tai sitten ”(sijoittaja on) maksanut 100 000 euroa asunnosta, jonka käypä markkinahinta on 110 000 euroa ”. Eikös käypä markkinahinta ole silloin juuri tuo 110 000, kun sillä hinnalla kauppa muodostui? Niin pankki ainakin asunnon vakuutena arvostaa. Ja vielä yksi: ”Oikeaoppisesti käytettynä velkavipu antaa asunnosta kohtuullisella riskillä sellaisen tuoton, joka osakkeista saatuna vaatisi jo runsaasti taitoa ja hyvää onnea.” Perustuu mihin? Taitotaso taitaa olla suhteellinen käsite ja hyvää onnea ei järkevä sijoittaja koskaan kaipaa. Mihin tahansa sijoitat, niin velkavipu nostaa aina riskiä. Sehän sen idea on. Riskin kautta mahdollistuu suuremmat tuotot. ”Jopa kaksinumeroisten” tuottojen hehkuttaminen on aika hassua, jos tietää yhtään mitään osakkeista.
Ei vastaa
Marko ei yleensä vaivaudu vastaamaan näihin sinänsä ihan asiallisiin kritiikkeihin. Markon teksti lienee enemmänkin mainostarkoituksessa esitetty täällä eikä sinänsä ole tarkoituskaa käydä rakentavaa keskustelua aiheesta.
Arvelin kyllä
Näin olen huomannut kyllä, koska ei ole ensimmäinen kerta, kun kritisoin hänen ulostulojaan. Mielestäni tällainen piilomainonta kyseenalaistaa melko lailla koko Piksun maineen ja sen takia haluankin tuoda esille kirjoituksen puutteet. Marko on ilmeisesti tehnyt hyvää liiketoimintaa. Ilkeämielinen voisi sanoa sen johtuvan enemmänkin veljen ja isän remontoimista asunnoista, joita on sitten hyväuskoisille myyty hyvinä asuntosijoituskohteina. Sen takia tällainen kritiikitön uutiseksi tai artikkeliksi puettu mainoshöttö tuottoisasta asuntosijoittamisesta on vähän kyseenalaista.
Onneksi internetin ihmeellisessä maailmassa voi sentään kritisoida näitä nykyajan käärmeöljykauppiaita…
Myyntimiehet
Juu nämä on näitä mainoskolumneja. Kriittiset ja asiantuntevat lukijat kyllä erottavat metsän puilta, mutta toppatakkikansaan nämä varmasti uppoavat.
Ei ole tarkkaa tietoa mikä tämä Piksun alkuperäinen idea on, mutta jos tarkoitus on, että foorumilla käydään rakentavaa keskustelua taloudesta ja sijoittamisesta kirjoittajien ja lukioiden kesken, niin mainoskolumnit voisivat olla normaaleilla keskustelupalstoille esim. suomi24:llä ym.
Pakko vielä jatkaa
Kopion ensimmäisen viestini suoraan Markon omaan blogiin, kun ajattelin, että hän lukee sentään sinne tulevan kritiinkin ja vastaa sen väitteisiin ammattilaisen tietotaidolla. Eipä tullut vastausta, vaan hän poisti kommentin päivän-parin viiveellä. Aika heikkoa selkärankaa kaverilla, kun kyse oli mielestäni ihan aiheellisesta kritiikistä. Se siitä vastavuoroisuudesta. Aika ihme, että hänen blogissaan ei ole juurikaan kommentteja…
Olen näiden parin kirjaote-blogipostin jälkeen etsinyt netistä arvioita hänen kirjastaan. Aihe sinänsä kiinnostaisi, mutta näiden otteiden takia ei mitenkään tule sellaista käsitystä, että sitä viitsisi ostaa. Tekstit ovat täynnä kirjoitusvirheitä ja täydellistä omaa empiriaa ja hihaheittoja. Kaikki netin blogien arvostelut ovat poikkeuksetta ylistäneet teosta ja suositelleet ostamaan. Yhtään kritiikkiä ei ole esitetty. Jotenkin tuntuu, että Suomeen on syntymässä pikkuhiljaa sijoittajablogien ”verkosto”, joissa taputellaan selkään kaikkia muita, jotta saadaan näkyvyyttä itselleen. Senkin takia toivoisin, että Piksun kaltainen sivusto pysyisi vastaisuudessakin asiallisena keskustelupalstana, jossa on tilaa mielipiteille, mutta nimenomaan perustelluille.
Kiitokset Markolle hyvästä artikkelista
Marko kirjoittaa hyviä artikkeleita joissa on paljon asiaa. Niistä oppii ja niitä on ilo lukea. Siksi ne ovat tervetulleita Piksuun. Tiedän, että Marko lukee myös kommentit ja vastaa jos katsoo aiheelliseksi. Kaikkiin hyviinkään kommentteihin ei aina tarvitse vastata. Ne täydentävät joka tapauksessa artikkelia ja usein niissä on myös erittäin painavaa asiaa. Kiitos siis myös piksun puolesta hyvistä kommenteista.
Piksun kriteerit hyvälle artikkelille ovat:
Olette myös te kommentoijat tervetulleita kirjoittamaan artikkeleita sellaisista aihepiireistä jotka ovat sydäntänne lähellä. Kertomisen ilo saa myös lukijan innostumaan.