Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

5. Analysoi asunto tarkasti

Sijoitusasunnon ostoa harkittaessa on syytä kysyä itseltään ainakin seuraavat kysymykset:

5.1. Sijainti?

Sopiiko tämä asunto sijoitussuunnitelmaani? Sijaitseeko asunto kasvavassa kunnassa?

Asunnot kannattaa ostaa kasvavasta kunnasta, eli sellaiselta alueelta, joka on muuttovoittoinen. Muuttovoittoisuuden voit tarkastaa näppärästi Tilastokeskuksen sivuilta. Suomessa on n. 310 kuntaa, joista kaksi kolmasosaa on muuttotappiollisia

Kannattaa huomioida myös asunnon mikrosijainti eli alueet kehittyvät eri tahtiin myös kunnan / kaupungin sisällä.

Missä asunto sijaitsee:

Ydinkeskustassa                 – Huippusijainti
Ydinkeskustasta 1–2 km     – Erinomainen sijainti
Ydinkeskustasta 3–10 km   – Lähiöt
Ydinkeskustasta < 10km     – Korvessa, poikkeuksena pääkaupunkiseutu

Asunnon sijainti vaikuttaa huomattavasti asunnon vuokraukseen. Huippusijainnin asuntoon löytyy aina ja helposti vuokralaisia.

Lähiöissä potentiaaliset vuokralaiset vaihtelevat lähiöittäin, eikä vuokralaisen löytäminen yleisesti ottaen ole yhtä helppoa kuin keskustan alueilla.

Jos haluaa mennä parempien vuokratuottojen perässä lähiöihin, on syytä valita kasvava sellainen. Kasvavan alueen tai lähiön tunnusmerkkejä ovat muun muassa hyvät julkiset palvelut, mainiot liikenneyhteydet, uudiskohteet, oppilaitokset ja suuret työllistäjät.

Lähiöistä ostettaessa autopaikka, parveke ja pesukoneliitäntä ovat tärkeämpiä kuin keskustan asunnoissa. Lähiöasunnon vuokrattavuutta voi helpottaa huomattavasti pitämällä asuntoa hyvässä kunnossa ja remontoimalla / stailaamalla siihen muutamia yksityiskohtia, eli katseenvangitsijoita. Tällaisia voivat olla esimerkiksi astianpesukone tai uudet tyylikkäät kodinkoneet.

Erityisesti lähiöissä sijaitsevien asuntojen vuokrasopimukset kannattaa tehdä määräaikaisina esimerkiksi heinäkuusta heinäkuuhun, jolloin asunto on vapaana aina parhaimpaan vuokrasesonkiaikaan.

Vältä ostamasta ”korvesta”, tai ainakin tällaiselta alueelta ostamiseen olisi hyvä olla erittäin perusteltu syy.

Vinkki: Kaupungin sisäisiä kasvavia alueita voit näppärästi tutkia kyseisen kaupungin kaavoituskatsauksesta. Se kertoo, minne on suunnitteilla uudiskohteita, palveluita, oppilaitoksia, suuria työllistäjiä tai uusia liikenneyhteyksiä.

Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla länsimetron rakentamispäätös nosti tulevan metron pysäkkien läheisyydessä sijaitsevien asuntojen hintoja huomattavasti.

Lähiöitä voit tutkia myös asuntojen neliöhintojen perusteella. Yleisesti ottaen neliöhinnat ovat arvostetummalla alueella korkeammat kuin huonompimaineisessa lähiössä.

Kolmas tapa vertailla lähiöitä keskenään on kurkistaa alueen maksuhäiriöprosentti, joka kertoo, kuinka monella alueella asuvalla henkilöllä on maksuhäiriömerkintä. Tämän voi näppärästi selvittää Suomen Asiakastiedon kautta: Asiakastieto.fi

5.2. Mikä on todellinen markkinahinta?

Suurin voitto tehdään aina ostettaessa! Tämän vuoksi on elintärkeää pyrkiä ostamaan asunto mahdollisimman edullisesti, mieluiten alle markkinahinnan. Mitä alhaisempi hinta, sitä parempi!

Selvitä, onko asunto edullinen suhteessa saman postinumeron alueen vastaavanlaisiin ja -kuntoisiin asuntoihin. On erityisen tärkeää osata huomioida myös asunnon välitön remontoinnin tarve, taloyhtiön korjaushistoria, tulevat perusparannusremontit, asunnon vuokrattavuus ja ostettavan alueen arvonnousupotentiaali.

Asuntojen toteutuneita / suuntaa antavia kauppahintoja voit tutkia muun muassa seuraavista lähteistä:

• Asuntojen.hintatiedot.fi
• Asuntojenhinnat.fi
• HSP -hintaseurantapalvelu (käytössä vain kiinteistönvälittäjillä)
• Asla.fi
• OPKK:n asunnon myyntiapu

Tarkimman tiedon saat kokeneelta kiinteistönvälittäjiltä, joilla on käytössä HSP-hintaseurantapalvelu. Tämän palvelun avulla toteutuneet kauppahinnat näkyvät hyvinkin tarkasti osoite- ja talokohtaisesti.

Esimerkki: Asunnon myyntihinta on 105 000 euroa ja vastaavanlaisten ja -kuntoisten asuntojen toteutuneet kauppahinnat ovat noin 100 000 euroa. Saat ostettua tämän asunnon syystä tai toisesta 90 000 eurolla, jolloin olet ostanut sen alle markkinahinnan. Käytännössä olet tienannut ostohetkellä 10 000 euroa, koska olet ostanut kyseisen kohteen 10 000 euroa alihintaan.

Mainio vuokratuotto ja positiivinen kassavirta pitävät pelissä mukana, mutta suurimmat hillot kääräistään arvonnousulla. Tämän takia on olemassa erilaisia asuntosijoitusstrategioita. Tyytyäkö vähäisempään vuokratuottoon ja odottaa parempaa arvonnousua vai päinvastoin?

Lähiöissä saadaan parempaa vuokratuottoa, koska asunnot ovat edullisempia. Vastaavasti arvonnousu saattaa lähiöissä olla vähäisempää kuin keskustan asunnoissa, joissa arvonnousu on perinteisesti suurinta.

Vinkki: Tarkasteltavan asunnon osoite kannattaa aina myös googlettaa: ”Satakunnankatu 7, 33100”. Toimimalla näin päädyt Oikotie.fi -talosivulle. Talosivulta löytyvät kyseisen osoitteen taloyhtiön perustiedot, julkisivukuva ja mikä parasta: Oikotiellä myynnissä olleiden kyseisen taloyhtiön asuntojen hintapyyntö- ja vuokrapyyntöhistoriikki.

Nykyisessä markkinatilanteessa ei välttämättä ole aina järkevintä ostaa pieniä asuntoja kasvukeskusten ydinkeskustasta suurimman kilpailuasetelman vuoksi. Koska kilpailu on erittäin kovaa, on sopivan hintaisten asuntojen löytäminen käynyt hyvin haastavaksi. Mainion edun markkinahintoihin nähden saa esimerkiksi niin, että ostaa asuntoja kerralla enemmän niin sanotulla nippualennuksella. Toinen vaihtoehto on ostaa nyt sellaisia asuntoja, joita on paljon tarjolla. Nykyisessä markkinatilanteessa, jossa kysyntää perheasunnoille (varsinkin lähiöissä) on vähemmän kuin tarjontaa, saattaa tällä strategialla olla hyvinkin mahdollista ostaa perheasunto alle vallitsevien markkinahintojen.

Yhtetyötervein, 

Sijoitusasunto
Facebook.com/asuntosijoittaminen
Suomen Asuntosjioittajat -Keskustelupalsa