1990-luvulla Paavo Haavikko profetoi, että as.oy:jä menee konkurssiin. Kun näin ei tapahtunut, Haavikolle naureskeltiin, vaikka hän taatusti taloutta tunsi.

30 vuodessa on tapahtunut ikäviä asioita ihan Suomessakin. Ikärakenne rasittaa kaikkia alueita, mutta on tehnyt alueitten eriytymisen hyvin vakavaksi asiaksi. Varsinaisia kasvukeskuksia on maassamme vain kolme ja niittenkin alueitten sisällä on pahaa ja joltain osin arvaamatontakin slummiutumista.

Kerron pari esimerkkiä ilman tarkkoja osoitetietoja. Reilu kymmenisen vuotta sitten innostuin halvasta ja komeasta rivarinpäädystä, tajusin toki heti as.oy:n tulevat remontintarpeet. Ilmeni, että as.oy:ssä oli neljä isoa huoneistoa (selvyyden vuoksi: on olemassa reilun sadan neliön as.oy:itä, tässä puhuttiin tuhannesta). Kaksi huoneistoista oli tyhjinä, yhdessä asui 80 v. väkeä ja nuorimmainenkin oli eläkeiässä.

Kyselin remontintarpeista ja vastaus oli arvattava: kyllä tämä meidän ikämme kestää. Kun jotkut ihmiset kuitenkin elävät pitkään, niin remontti voi olla edessä esim. 95 v. iässä eikä se silloin ole yhtään sen mukavampi.

As.oy saa olla huonossa kunnossa, kunta ”auttaa” vain viime vaiheessa määräämällä asumiskiellon. Turun keskustassa remontoitiin -90-luvulla runsaasti perustuksiakin -60-luvun taloissa. Outoa, että silloin raha riitti, mutta 2000-luvun olemattomia korkoja ei enää hyödynnetty lähiöitten -70- ja -80-lukujen taloissa.

Putkiremontin eräs haasteista on asukkaiden vaihtuminen. Remontin keskellä ei ole mukava asua ja tilalle tuleva vaihtoehtoinen väki voi olla vuokralaisina hankalammasta päästä.

Uusien as.oy:itten ongelma on, että vuokratuotto harvemmin kattaa vastikkeita ja verottajalta on kuulemma tullut tällaista tekstiä:

”Jos vuokraustoiminnan tulos on jatkuvasti tappiollinen, voidaan katsoa tulonhankkimistarkoituksen puuttuvan.” → vuokrauksesta aiheutunutta tappiota ei voi vähentää.

As.oy:itten spesifit ongelmat:

Huoneiston haltuunotto on voimassa kerrallaan vain kolme vuotta   (81 §). Vasta lainvoimaisen oikeuden päätöksen jälkeen voidaan aloittaa asukkaan häätö, joka voi kestää pitkään. Asunto ei välttämättä ole vuokrattavassa kunnossa ja normaaleja vuokralaisia ei saada, tämä tilanne kärjistyy liike- ja toimistotiloissa. Jos vastapuoli hankkii juristin, as.oy saattaa hankkia oman eli tuloksena on varmasti vain kuluja ja tulot ovat epävarmoja.

Em. tilanteessa as.oy:n kulujen kattaminen jää niille osakkaille, jotka vastiketta maksavat. Vastikkeiden ankara nostaminen (liiketiloissahan on usein korkeampi vastike eli erityisesti niistä laistaminen lisää muitten osakkaiden vastuuta) johtaa lumipalloilmiöön: kukaan ei maksa ja as.oy päätyy konkurssiin.

Ja lopuksi: talossa pitäisi aina asua myös osakkaita. Toispaikkakuntalainen suursijoittaja on vihoviimeinen osakas as.oy:lle ja kaikkein pahimpia ovat juristit osakkaina 🙂

Summa summarum: ajatus kiinteistöstä vähäriskisenä sijoituksena on täysin virheellinen.