Tultuani Amerikasta taas kerran Suomeen altistuin sille samalle kulttuurisokille, joka minua aina kotona odottaa. 32 minuuttia terminaalista päästyäni näen kännissä olevia ihmisiä. Alle vuorokausi kotona olemisen jälkeen huomaan, että uutisissa ja niiden kommenteissa hehkutetaan pk-seudulle asuntosijoittamista "varmana juttuna". Sähköpostissani odottaa kaksi viestiä, jossa minua pyydetään neuvomaan aloittelevaa asuntosijoittajaa. Olenhan suositellut asuntosijoituksia, viesteissä sanotaan. 

Juu, silloin 2005-2006. Siitä on seitsemän vuotta aikaa. Silloin moni kritisoi asuntoja sijoituksena, ja näistä kriitikoista suurin osa ei ollut koskaan edes omistanut sijoitusasuntoa. Tänä päivänä näyttää siltä, että vähän kaikki ostavat asuntoja sijoituksiksi. Nyt, kun vaikkapa Kallion yksiöiden hinnat ovat tuplaantuneet. 

Minä katson tämän päivän sijoitusasuntojen ostajia ja näen, että he eivät ole oikeita sijoittajia. Se, että ostaa sijoitusasunnon, ei tee ihmisestä sijoittajaa. Kuulen eron sanastossa, jota käytetään. Aikaisemmin asuntosijoittajat puhuivat kassavirrasta, cash-on-cash -tuotosta, acid ratiosta ja debt servicing ratiosta. Se on ammattilaisen kieltä. 

Tänä päivänä sijoitusasuntojen ostajat vain hehkuttavat sitä, kuinka pk-seudun asuntojen hinnat eivät voi koskaan laskea siksi, että asunnoille on kova kysyntä. Hah! Viattomien ihmisten luottamus on valehtelijoiden paras ystävä. 

Miksi idiootit eivät rikastu? Koska he ovat lampaita. Ja markkinoilla lampaat teurastetaan. 

Niinpä vastaan minulta neuvoa kysyneille ihmisille. Neuvon heitä olemaan varovaisia, sillä nyt ei mielestäni ole hyvä aika ostaa sijoitusasuntoa Suomesta. Heistä toinen suuttuu minulle. Ilmeisesti on niin, että joskus ihmiset eivät tahdo kuulla totuutta, koska he eivät tahdo illuusioidensa rikkoutuvan. 

Silti – tosiasiat eivät lakkaa olemasta vain siksi, että niihin ei kiinnitetä huomiota. Jonkun asiantuntijan vuoksi asuntohinnat eivät voi pk-seudulla laskea, ellei nyt kävisi niin ikävästi, että työttömyys nousisi ja velanmaksukyky vaarantuisi. Illuusiosta on tullut totta. Ja mitä todemmaksi se tulee, sitä ahneemmin näitä diilejä ostetaan. Sijoitustoimintaa hienoimmillaan.

Lampaat katsovat vain taivasta eivätkä maata jalkojensa alla. Kysymys ei ole siitä, miten korkealle sijoitusasuntojen hinta voi nousta, vaan miten alas niiden hinta voi laskea. Vahva kassavirta ja vahva tase ovat kuin hyvä köli veneessä. Se määrää, missä säässä voi vielä purjehtia. 

On ero siinä, sijoittaako arvonnousuun vai kassavirtaan. Tämän päivän asuntosijoittajat puhuvat lähinnä arvonnoususta. Monet asuntosijoittajat hävivävät ennen pitkää siksi, että he luottavat sokeasti arvonnousuun ja käyttävät liian suurta velkavipua. Kassavirtaan sijoittaminen on turvallisempaa. Jos velkavipu on kohtuulinen, asuntojen hintakehityksellä ei ole niin suurta merkitystä.

3-4% tuotto suurta velkavipua käyttäen, kun hinnat ovat ennätyskalliita? REALITY CHECK! Se on surkea tuotto downside-riskiin nähden! Kyse ei ole aina vallitsevista todennäköisyyksistä vaan siitä, mitä ne toteutuessaan tarkoittavat.

Toivominen on huono strategia. Osta-pidä-ja-rukoile-arvonnousua on silti monen mantra. Kassavirta on ennustettavaa, se on fakta. Jos kassavirta on vahva, 10% lasku asuntojen hinnoissa ei haittaa niin paljoa, koska 10% vuokratuotto jauhaa siitä huolimatta. Huonossakin tilanteessa kassavirtasijoittaja voi olla ihan tyytyväinen. 

Onko siis onnistuvan ja epäonnistuvan asuntosijoittajan ero on vain tuuri? Ei missään tapauksessa. Kyse on täysin eri filosofiasta. Sun Tzu. Sota hävitään tai voitetaan jo ennen taistelun alkamista.