Kiinteistösijoitusta Evlin tyyliin
2005 Evli perusti ”kiinteistösijoitusrahaston” suomalaisille kohdealueena Baltian kiinteistöt. Kyseessä ei ollut lain tarkoittama sijoitusrahasto, vaan suljettu kiinteistöpääomarahasto. Rahastoa ei ole koskaan noteerattu julkisesti ja myöhemmin ilmenevistä syistä Evli on parhaansa mukaan pitänyt sen muutenkin poissa julkisuudesta. Sijoittajille luovutettu materiaali on ajoittain leimattu luottamukselliseksi liikesalaisuuteen vedoten.
Liikkeellelasku myöhästyi siinä mielessä, että Virosta ennätti jo tulla EU:n jäsen ja kiinteistöjen hinnat siten nousivat. Rahasto ei toteuttanut juuri mitään lupauksistaan, joista ensimmäinen liittyi jo toimialueeseen. Vajaa 90 % kiinteistöjen pinta-alasta (kaikkiaan vajaa 50.000 neliötä) sijaitsee nimittäin Virossa ja vain yksi kohde Liettuassa, joten koko Baltiasta on turha puhua.
Käsitykseni on, että suomalaiset turistit ja liikemiehet ovat vuosikymmeniä kännäilleet Virossa siihen malliin, että suomalaisiin suhtaudutaan siellä usein vähintäänkin ”pidättyvästi” enkä siitä virolaisia yhtään moiti. 2005 Virolla oli ovet auki laajempiin kammareihin ja suomalaiset porot 70 milliä taskussaan vaikuttivat pelkällä olemassaolollaan Viron markkinoihin. Hinnat karkasivat lisää.
Tietyssä mielessä rahasto yritti aluksi toimia oikein. Se ei ostanut silmät kiilussa, vaan koetti tasoittaa markkinoita pelaamalla aikaa. Tosiasioille ei kuitenkaan voinut mitään, sillä raha poltti taskussa. Tässä vaiheessa rahasto teki suurimman strategiavirheensä.
Siellä sun täällä näen ajoittain lauseen, että velkavipu lisää tuottoa. Lauseessa on juuri yhtä paljon järkeä, jos väittää tolkuttoman viinanjuonnin lisäävän harkintakykyä. Velkavipu nimittäin lisää aina vain riskiä ja ainoastaan joskus myös tuottoa. Huonossa tilanteessa velkavipu lyö omille näpeille kahta kauheammin ja juuri niin tässä tapauksessa kävi. Evlin rahasto ei saanut koko osakaspääomaa sijoitettua, vaan osaa siitä pidettiin sinänsä hyvätuottoisessa Evlin korkorahastossa, mutta ulkopuolista lainaa kyllä otettiin taasen kiinteistösijoitusrahastoon! Kun kiinteistöjen hinnat kääntyivät Baltiassa laskuun, vakuuksien kanssa tuli tilapäinen ongelma, jolloin korkorahastotalletuksista nostettiin varoja hyväkorkoiseen osakaslainaan, joka nyttemmin on maksettu takaisin. Keskeisin ongelma on ollut kiinteistöjen hinnanlaskun siirtyminen velkavivun voimalla omaan pääomaan, kun lainat nyt kuitenkin pitää hoitaa.
Käsittääkseni rahastoa ollaan nyt ajamassa alas, joten sopinee katsoa sijoituksen tulosta. 33.475 € sijoitukseni (siis rahaston kiinteistöihin käyttämän osan) käyväksi arvoksi arvioidaan 31.12.2013 rahaston mukaan (NAV) 14.134€. Yli 60 % sijoituksesta on hävinnyt kuin pieru Saharaan.
Se on käsittämättömän surkea tulos, niin surkea, että oikein ihmettelee, onko siihen voinut päästä pelkällä ammattitaidottomalla tolloudella vai onko muitakin syitä. Hallinnointipalkkiot ovat muuten olleet 0,5 millin luokkaa vuodessa.
Tulokseen vaikutti ainakin se, että velkavipua käytettiin. Vuokalaiset ovat olleet luotettavia. Ne ovat nimittäin olleet lähinnä suomalaisia suuryrityksiä, mutta maakohtaisia ongelmia on sittenkin esiintynyt. Liettuan-kohteen vuokratuottoja menetettiin välimiesoikeuden päätöksellä myyjälle. Kiinteistösijoittamisessa paikallistuntemuksella on merkitystä!
Olen tähänastisen elämäni aikana tehnyt v. 1980 alkaen noin 40 kauppaa asunto-osakeyhtiöitten osakkeilla lähes pelkästään ilman mitään velkavipuja. Kahdessa tapauksessa kaikki ei mennyt ihan nappiin ja voitto jäi pieneksi, mutta voitosta kuitenkin puhuttiin silloinkin. Toisessa päässä on ollut ostohinnalle välittömästi saatuja 20 %:n vuokratuottoja ja sellaisia myyntivoittoja, joitten jälkeen selkä ei ole enää kyykkyilyyn taipunut, kuten sanonta kuuluu. Tällä kokemuksella sanon Evlin syyllistyneen niin suureen munimiseen, ettei minunlaiseni alalle kouluttamaton amatööri sellaiseen pystyisi. Ja näillä näytöillä pankit kehtaavat tarjota sijoitusasiantuntemustaan!
Toto menee kuulemma Evlillä käymään. Sanokaa terveisiä.
Confido Capital:n berliinirahasto on samantapainen ”rahasto”
Evli ei ole ainoa jolla on näitä "erikoisia" asuntosijoitusrahastoja.
Tässä on eräs toinen: http://www.confidocapital.com/berlin/
Jos sijoittaja menee tähän Cofido Capital "rahastoon" mukaan, kertoo hän samalla olevansa ammattimainen sijoittaja. Tämä tarkoittaa, että hän menettää kaiken mahdollisen kuluttajansuojan. Se ei tietenkään tarkoita etteikö sijoitus voisi silti olla tuottava. Mutta sopimusehtojen kanssa kannattaa olla tarkkana että tietää mihin sitoutuu.
Ammattimaisen sijoittajan kriteerit ovat periaatteessa kovat
Lain mukaan ammattimaisina sijoittajana on pidettävä sijoittajaa, jos tämä on kirjallisesti ilmoittanut yhteissijoitusyritykselle tai muulle kuin sijoitusrahastodirektiivin mukaiselle yhteissijoitusyritykselle tai sen asiamiehelle olevansa ammattitaitonsa ja sijoituskokemuksensa perusteella ammattimainen sijoittaja ja sijoittaja täyttää vähintään kaksi seuraavista vaatimuksista:
1) sijoittaja on tehnyt huomattavan suuria liiketoimia kyseisillä markkinoilla keskimäärin kymmenen kertaa neljännesvuodessa neljän viimeksi kuluneen vuosineljänneksen aikana;
2) sijoittajan sijoitusvarallisuuden arvo on yli 500 000 euroa;
3) sijoittaja työskentelee tai on työskennellyt rahoitusalalla ammattimaisesti vähintään vuoden tehtävässä, joka edellyttää tietämystä suunnitelluista liiketoimista.
Ulkom. kiinteistöt
Vuosia sitten Piksussa oli linkki sivustolle, jossa käsiteltiin linkin lähettäjän huomaamana hintoja. Lähettäjä saattoi olla Lars. Sivustosta pääsi myös vuokraehtoihin ja totesin vähän muuttuneen. (Oikeastaan linkin saisi jemmata talteen, jos jostain löytyy.)
SP-ryhmä nimittäin välitti 80-90-lukujen vaihteessa jossain mitassa ulkom. kiinteistöjä mm. Englantiin ja ns. Benelux-maihin. Ehdot poikkesivat hyvin olennaisesti suom. vastaavista. Tieoikeutta ei välttämättä tunneta ja toimistojen vuokra-ajat olivat vuosikymmeniä vuokranantajan vastatessa rempoista suojelluissa vanhoissa taloissa.
On ironista, että SP-ryhmä varotti näistä, mutta haksahti itse niihin mukaan. Kun satun tuntemaan täältäpäin SP:n luottamusmiesten johdossa olleen metsänhoitajan, jolla esim. 30 tainta ja runkoa meni jatkuvasti laskuissa sekaisin, hiukka ihmettelen kykyä johtaa kiinteistösijoituksia Brysseliin (kohde oli todella suuri). Eli oli silloin pielessä muutakin kuin vahva markka. Silloinen kasinohuuma on koetettu unohtaa aivan liikaa!
Mielestäni kiinteistöt edellyttävät vahvaa paikallistuntemusta. Vaikka Suomessa on tietysti yhteneväinen laki, jonkun paikkakunnan kiinteistöjen tunteminen on mielestäni suunnilleen elinikäinen projekti – ja sittenkin monet epäonnistuvat. Etenkin liikekiinteistöissä vaikuttavat aivan muutaman kymmenen metrin matkat – kuten sijoituskirjassamme olen osoittanut. Samoin jollain alueella voi olla monellakin tavalla muita huonompi asuinrakennus.
Kiinteistöasiantuntemusta ei hankita millään turistimatkalla tyyliin: onpa komea talo!
Confido Capital Berliini
Tutustuin tähän hieman tarkemmin kuin tarjottiin, mutta en vakuuttunut. Jotenkin Confidon homma vaikutti amatöörimäiseltä, eikä luottamusta herättävältä. Kuten totesitkin, kannattaa tosiaan katsoa tarkkaan mihin rahansa laittaa ja millä ehdoin. Itse jätin Confodon tarjoaman omaan arvoonsa ja ehkä parempi niin.
Rahastoista
jv
onneksi EI köyhää koskenut tuo Saharan hävikki!
'Rahasto' on väärä nimike noille pankkien kultakaivoksille, 'Rahasta!' olisi parempi.
Piensijoittajana on onneksi pienemmät tappiot! Laiton puolisen vuotta sitten kolme tonnia Mustaanmereen – oisko puolet enää jäljellä; en oo viittiny sukeltaa katsomaan.
Vaan kutn sanottu: ei harmita yhtään, koska Piensijoittajan summat ovat niin pieniä – prosentit taas eivät abstraktiudessaan merkkaa mittää.
Behavioristinen taloustiede
Jos opiskelisin / tutkisin tal.tiedettä, keskittyisin otsikon aiheseen eli ihmisen irrationalisuuteen taloudessa. Hyvä esim. on tuo "ei harmita yhtään, koska Piensijoittajan summat ovat niin pieniä – prosentit taas eivät abstraktiudessaan merkkaa mittää." – vaikka tiedänkin millä vakavuuden asteella se on kirjoitettu. Mutta yhtä tragikoomista – ja vakavaa – ajattelua on paljon, esim. se, että "pitkässä salkussa" ovat kaikki tappiolliset sijoitukset.
Irrationaalinen maailma
jv
Irrationaaliseen maailmaan ei sovi rationaalinen ajattelu. 'Ei kertakaikkiaan', sanois Marja-Liisakii ja – pistäs 'napin' suuhun. Sattuma korjaa sadon. Melkein aina.
Silti ihailen päättelykykyäsi. Aina.
hj
Mainioita ajatuksia J!
Mitä mieltä olet J Suomen ensimmäisestä Reit- rahastosta?
Jos ajatellaan sijoittajan näkökulmaa.
http://www.oravaasuntorahasto.fi