Hovioikeus kumosi tänään käräjäoikeuden päätöksen Lehtisaaren tonttivuokria koskevassa kiistassa, ja kirkko on määrätty laskemaan vuokratasoa (kts. Ylen juttu). Jotkut ihmettelevät, miten oikeus puuttuu osapuolten tekemään sopimukseen, mutta mielestäni päätös on oikea. Miksikö? Katsotaanpa.

Vuosia jatkuneen kiistan aikana on esitetty monenlaisia argumentteja sekä kirkon että toisaalta lehtisaarelaisten taloyhtiöiden puolesta. Jotkut lehtisaarelaisten puolta ajaneet ovat sanoneet, että kirkko sai maan jo vuosisatoja sitten ja siksi tulisi olla kohtuullinen. Osa taas on vedonnut siihen, että kirkon ei tulisi olla ahne. Monet taas ovat viitanneet siihen, että esimerkiksi 500 prosentin korotukset ovat kohtuuttomia (joidenkin yhtiöiden kohdalla kyse oli muistaakseni kyse tuhansistakin prosenteista). Nämä ovat kaikki ymmärrettäviä, mutta eivät sellaisenaan kuitenkaan mielestäni päteviä argumentteja: kirkolla on periaatteessa oikeus tehdä omaisuudellaan, mitä haluaa siinä missä millä tahansa muullakin toimijalla, ja toisaalta prosentuaaliset muutokset voivat johtaa harhaan tilanteissa, joissa lähtötaso todella on ollut matala: eurot ne ratkaisevat.

Mielestäni asian ydin on siinä, minkä hovioikeuskin antoi yhtenä keskeisimmistä perusteluistaan, HS:n jutusta lainaten: 

“asukkaat eivät ole olleet tasavertaisessa asemassa seurakuntayhtymän kanssa vuokrista neuvoteltaessa.” 

Taloyhtiö ei voi vain pakata talojaan ja lähteä tontilta pois. Niin ollen tontin omistaja voisi periaatteessa nyhtää asunnoista niin paljon kuin vain on mahdollista tekemättä tonteilla olevia asuntoja täysin arvottomiksi. Tämäkin voisi sinänsä olla teoriassa hyväksyttävää, mutta vain sillä ehdolla, että pelin nimi olisi kaikille asunnon ostajille alusta alkaen selvästi määritelty niin, että asunnonomistajuuden elinkaari päättyisi vuokrasopimuksen päättymiseen. Joku vuokratontteja viimeiseen asti välttävä saattaa tähän todeta, että niin vuokratontteihin pitäisikin suhtautua, mutta yleinen käytäntö sekä Suomessa että muualla maailmassa sanoo aivan muuta. Helsinkiläisistä taloyhtiöistä noin 25% on vuokratonteilla (ja esimerkiksi Oulussa ilmeisesti jopa enemmistö tonteista on vuokratontteja), ja on selvää, että lähtöoletus on, että niissä voi jatkaa asumista ilman, että tavallisen ihmisen suurin omaisuuserä riistetään alta pois. Ja jos tähän pitää voida luottaa kaupungin tonteilla, kyllä samaan pitäisi voida luottaa vastaavasti myös niiden muutamien poikkeavien vuokranantajien kohdalla.

Jos uuden auton ostanut ei voisi luottaa, että autolla saisi enää vuoden päästä ajaa, olisiko se reilu asetelma? Asuntojen tonttivuokrissa on kyse vähän samanlaisesta asiasta, erona vain on se, että uusissa autoissa kyse on yleensä kymmenistä tuhansista kun taas asunnoissa sadoista tuhansista euroista. Kun vuokratontit ovat myös suhteellisen yleisiä, pitäisi olla selvä, että vuokranantajan mielivaltaa pitää jotenkin pystyä rajoittamaan. 

Jäljelle jää vain kysymys siitä, mikä se kohtuullinen taso on. Osmo Soininvaara kuvasi 7 vuotta sitten blogissaan osuvasti miten kirkko käyttää rusinat-pullasta-tyylisen ristiriitaista laskelmaa tuoton määrittämiseksi laskemalla tontin arvon ja prosentuaalisen tuottotavoitteen eri lähtökohdista maksimaalisen euromääräisen vuokran määrittämiseksi ja leipoo kiinteistöveron vielä osaksi vuokraa. Muun muassa tämän seurauksena kirkon määräämä vuokra on selvästi verrokkeja korkeampi, mutta nyt hovioikeus on siihen onneksi puuttunut. 

Vuokratontilla sijaitseva omistusasunto on erikoinen konsepti, mutta kun sellainen on olemassa ja vieläpä suhteellisen laajassa käytössä, sen täytyy toimia edes jossain määrin ennustettavissa olevien sääntöjen puitteissa!