Asuntomarkkinat hiljentyneet talven aikana
Hypoteekkiyhdistyksen asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntomarkkinat ovat vuoden vaihteen vero- ja korkohuuman jälkeen laskussa. Analyysin pisteet ovat 3,5 % vuodenvaihdetta alempana.
Hypotteekkiyhdistyksen asuntomarkkinoiden ilmapuntari (Lähde: Asuntomarkkinakatsaus Q1/2013)
Sääntelykupla on asuntomarkkinoiden suurin uhka
On viimeinen hetki ryhtyä toteuttamaan perustavanlaatuisia normitalkoita ja asuntotuotannon lisäämistoimia, jotta kasvukeskusten asuntomarkkinat eivät hyytyisi sääntelykuplan voimasta. Oikein toteutetulla sääntelykuplan puhkaisulla voidaan saavuttaa merkittäviä säästöjä asuntojen hinnoissa. Monen kasvukeskukseen työn perässä muuttavan asuntovelallisen näkökulmasta kynnys omaan, varsinkin uuteen asuntoon on noussut kohtuuttoman, monille jopa ylivoimaisen korkealle. Syy asunnonostokyvyn heikentymiselle on ylisääntely, mikä nostaa asuntojen, remonttien ja asuntorahoituksen hintoja ja estää kysyntää vastaavan asuntotuotannon lisäämisen.
Epävarmoina aikoina pitää toimia vain asuntokaupan ja asuntolainaamisen ammattilaisten kanssa
Asuntomarkkinaosapuolet seuraavat nyt tarkasti euroalueen tilanteen kehittymistä ja hallituksen ”kehysriihen” päätöksiä. Luottamus tulevaisuuteen on koetuksella. Asuminen on kuitenkin järjestettävä kaikissa oloissa ja silloin korostuu se kuinka toimit asunto- ja asuntolaina-markkinoilla. Omistusasunto ja asuntolaina ovat perheen ja pankkisuhteen peruskallio ja asuntolainapankkisuhde kestää usein pitempään kuin avioliitto. Tämän vuoksi pankinvalinta ei ole vain ”marginaali”-asia näillä asuntohinnoilla.
Varainsiirtovero, kaavoituksen ja rakentamisen kitkat, korkotaso
Eiköhän vuoden 2012 loppupuoliskolla ja vuoden 2013 alkupuoliskolla asuntokauppaan eniten vaikuttanut yksittäinen tekijä ollut varainsiirtoveron tason korotus ja sen laajentaminen velkaosuuteen. Uusissa asunnoissa tämä saattoi johtaa varainsiirtoveron kaksinkertaistamiseen. Myyntitilastot tästä vuodenvaihteesta eivät ole vertailukelpoisia muihin vuosiin.
Mutta muuten olen samaa mieltä.
Kaavoittamiseen liittyvät hitaudet ja valituskierrokset niin kaavamuutoksista kuin rakennusluvistakin ovat myös yksi osa säätelyä ja syy siihen, ettei asuntoja rakenneta tarpeeksi. Kun kaavoittamisessa ja rakentamisessa on tarpeetonta kitkaa, uusien asuntojen hinnat nousevat automaattisesti mikä vetää vanhojen asuntojen hinnat mukanaan mikä vähentää kauppaa jne. Tämä on tietysti vain osa säätelystä.
Jos tänään laittaa kaavamuutoksen vireille esim. Espoossa, jossa prosesseja on hidastamassa myös metro, niin rakennuslupaa pääsee anomaan ehkä vuonna 2016 ja rakentamaan ehkä jo vuonna 2018 ?
Jos mikään säätelyn suhteen muu ei muutu mutta korkotaso lähtee nousuun, tilanne vain heikkenee kun tarpeettomasti kalliisiin asuntojen hankintaan ei ole enää nykyisiäkään mahdollisuuksia.
Jotkin kunnat hidastavat tarkoituksellisesti kaavoitusta
Mainitsemasi Espoo sai jossain vaiheessa kyseenalaisen kunnian Suomen hitaimmasta kaavoitusprosessista. Mutta on täällä pääkaupunkiseudulla muitakin hidastelijoita. Ja varmaan valittajiakin löytyy kun hidas prosessi antaa paljon aikaa valittamiselle.
Sen sijaan esimerkiksi Kirkkonummella väkimäärä kasvaa 1…2% vuosivauhtia ja uusia omakotialueita kaavoitetaan tarpeen mukaan. Ja on niitä ripeitä muuallakin. Ei se kaavoitustyö siitä lisäänny, että kaavoitetaan vähän enemmän. Jos kaavoitusprosessissa on koko ajan puolivalmista tulossa ja markkinoilla koko ajan tarjontaa tonteista niin tonttien arvot pysyvät kohtuullisina, kaavoituksesta tulee vähämmän tunteita herättävää (kun kaavoituksen lisäämä arvo tontille on pienempää) ja valituksiakin on vähemmän.
Olen muutamasta vähemmän luotettavasta lähteestä kuullut, että Espoo ja muutamat muut kunnat hidastelevat tarkoituksella kaavoituksessa: