Hovioikeus teki oikean päätöksen Lehtisaaren tonttivuokra-asiassa
Hovioikeus kumosi tänään käräjäoikeuden päätöksen Lehtisaaren tonttivuokria koskevassa kiistassa, ja kirkko on määrätty laskemaan vuokratasoa (kts. Ylen juttu). Jotkut ihmettelevät, miten oikeus puuttuu osapuolten tekemään sopimukseen, mutta mielestäni päätös on oikea. Miksikö? Katsotaanpa.
Vuosia jatkuneen kiistan aikana on esitetty monenlaisia argumentteja sekä kirkon että toisaalta lehtisaarelaisten taloyhtiöiden puolesta. Jotkut lehtisaarelaisten puolta ajaneet ovat sanoneet, että kirkko sai maan jo vuosisatoja sitten ja siksi tulisi olla kohtuullinen. Osa taas on vedonnut siihen, että kirkon ei tulisi olla ahne. Monet taas ovat viitanneet siihen, että esimerkiksi 500 prosentin korotukset ovat kohtuuttomia (joidenkin yhtiöiden kohdalla kyse oli muistaakseni kyse tuhansistakin prosenteista). Nämä ovat kaikki ymmärrettäviä, mutta eivät sellaisenaan kuitenkaan mielestäni päteviä argumentteja: kirkolla on periaatteessa oikeus tehdä omaisuudellaan, mitä haluaa siinä missä millä tahansa muullakin toimijalla, ja toisaalta prosentuaaliset muutokset voivat johtaa harhaan tilanteissa, joissa lähtötaso todella on ollut matala: eurot ne ratkaisevat.
Mielestäni asian ydin on siinä, minkä hovioikeuskin antoi yhtenä keskeisimmistä perusteluistaan, HS:n jutusta lainaten:
“asukkaat eivät ole olleet tasavertaisessa asemassa seurakuntayhtymän kanssa vuokrista neuvoteltaessa.”
Taloyhtiö ei voi vain pakata talojaan ja lähteä tontilta pois. Niin ollen tontin omistaja voisi periaatteessa nyhtää asunnoista niin paljon kuin vain on mahdollista tekemättä tonteilla olevia asuntoja täysin arvottomiksi. Tämäkin voisi sinänsä olla teoriassa hyväksyttävää, mutta vain sillä ehdolla, että pelin nimi olisi kaikille asunnon ostajille alusta alkaen selvästi määritelty niin, että asunnonomistajuuden elinkaari päättyisi vuokrasopimuksen päättymiseen. Joku vuokratontteja viimeiseen asti välttävä saattaa tähän todeta, että niin vuokratontteihin pitäisikin suhtautua, mutta yleinen käytäntö sekä Suomessa että muualla maailmassa sanoo aivan muuta. Helsinkiläisistä taloyhtiöistä noin 25% on vuokratonteilla (ja esimerkiksi Oulussa ilmeisesti jopa enemmistö tonteista on vuokratontteja), ja on selvää, että lähtöoletus on, että niissä voi jatkaa asumista ilman, että tavallisen ihmisen suurin omaisuuserä riistetään alta pois. Ja jos tähän pitää voida luottaa kaupungin tonteilla, kyllä samaan pitäisi voida luottaa vastaavasti myös niiden muutamien poikkeavien vuokranantajien kohdalla.
Jos uuden auton ostanut ei voisi luottaa, että autolla saisi enää vuoden päästä ajaa, olisiko se reilu asetelma? Asuntojen tonttivuokrissa on kyse vähän samanlaisesta asiasta, erona vain on se, että uusissa autoissa kyse on yleensä kymmenistä tuhansista kun taas asunnoissa sadoista tuhansista euroista. Kun vuokratontit ovat myös suhteellisen yleisiä, pitäisi olla selvä, että vuokranantajan mielivaltaa pitää jotenkin pystyä rajoittamaan.
Jäljelle jää vain kysymys siitä, mikä se kohtuullinen taso on. Osmo Soininvaara kuvasi 7 vuotta sitten blogissaan osuvasti miten kirkko käyttää rusinat-pullasta-tyylisen ristiriitaista laskelmaa tuoton määrittämiseksi laskemalla tontin arvon ja prosentuaalisen tuottotavoitteen eri lähtökohdista maksimaalisen euromääräisen vuokran määrittämiseksi ja leipoo kiinteistöveron vielä osaksi vuokraa. Muun muassa tämän seurauksena kirkon määräämä vuokra on selvästi verrokkeja korkeampi, mutta nyt hovioikeus on siihen onneksi puuttunut.
Vuokratontilla sijaitseva omistusasunto on erikoinen konsepti, mutta kun sellainen on olemassa ja vieläpä suhteellisen laajassa käytössä, sen täytyy toimia edes jossain määrin ennustettavissa olevien sääntöjen puitteissa!
Minusta esittämäsi argumentti ei ole riittävä vaikka inhimillisestä näkökulmasta näin varmasti on. Keskeisempänä näkisin sen että asuntoja ei ole saatu kaupaksi näillä (tontti)vuokratasoilla mistä voi vetää johtopäätöksen etteivät ne noudata markkinatasoa. Tästä seuraa ettei asukkailla ole oikeasti vaihtoehtoja kun pois ei pääse. Ja tästä tietysti edelleen seuraa epäsymmetria neuvotteluasemassa.
Kiitos kommentista!
Mielestäni tosin kirjoitat samasta asiasta. Kuvaat vain sen yhden käytännön seurauksen vähän toisella tavalla. Minä kirjoitin asuntojen arvon laskusta tontinvuokra-antajan sanelemin ehdoin, ja sinä siitä, että asunnot eivät mene kaupaksi. Mutta samasta asiastahan siinä on kyse: tottahan toki asunnot menisivät kaupaksi, jos hintoja hyvin merkittävästi laskettaisiin. Ymmärrettävästi siihen vain ei ole halukkuutta.
”He tekevät sen itse”, tai oikeastaan ME suomalaiset teemme senkin ongelman ihan itse. Suomi on maailman mitassa hyvin harvaan asuttu https://fi.wikipedia.org/wiki/Luettelo_valtioista_asukastiheyden_mukaan JOS PK-seudulla asuisi 10 miljoonaa ihmistä, tilanne voisi olla jo vähän toinen. Eli mielestäni tonttimaalla pitäisi jopa Stadissa olla vain hyvin vähän arvoa ja Oulussa ja muualla vieläkin vähemmän. Yksi kustannuksia nostava asia on kaavoitus lieveilmiöineen.
Pari yl. kommenttia. Siis Stadissakin on vuosikymmenten saatossa ollut hyvin epäsuosittuja alueita. Vuokratontteja omistavat kait lähinnä kunnat, jotka ”halvoilla” tonteilla houkuttelevat asukkaita ja myöhemmin nostavat vuokria.
Olen T:n keskustassa seurannut eräitä ”projekteja” -80-luvulta. Eli korkojen ollessa 20 % rak.firmat ostivat tontteja kalliilla, sitten tuli lama ja tonteille rakennettiin vasta 2000-luvulla. Tuolla pelillä kämpille tulee hintaa. Hiukan oudoksuin päältä komean ja saneeratun talon (tietysti sisäilmaongelmia…) purkamista. https://piksu.net/laanitko-muka-lakkautettiin/ Senkin tilalla on nyt parkkipaikka ja vastapäätä ratapihalle suunnitellaan megalomaanista hanketta https://www.turkuratapiha.fi/
Minusta uusien tontinvuokraus suhteiden syntyminen pitäisi lailla kieltää ja vanhoille vuokralaisille pitäisi antaa oikeus lunastaa tontti oikeuden määräämään kohtuulliseen markkinahintaan.
Vuokrasuhteesta syntyy aina monopoli jossa toinen osapuoli on määräävässä asemassa. Ja kun syntyy monopoli niin lieveilmiöiden kitkemiseksi joudutaan hintasäännöstelyn tyyppisiin toimiin kuten tässä artikkelissa on todettu. Tämän kaltaisten riippuvuussuhteiden syntymistä pitäisi välttää. Hintasäännöstelystä ei ole koskaan mitään hyyvää seurannut.
Tarvitaan siis laadukasta regulaatiota ja oikeuskäyntöjä jotka mahdollistavat puuttumisen silloin jos syntyy tarpeettomia monopolisuhteita.
Entäpä jos vuokralaiset koulutettaisi lukemaan ne vuokrasopimukset, jos sopimus on esim. 70 vuotta niin silloin pitää asennoitua siihen että vuokrasopimus on 70 vuotta ja sen jälkeen on lähdettävä.
Kiitos kommentista!
Tuo pakotettu tontin lunastus oikeuden määräämään hintaan olisi kyllä melkoisen ongelmallista sekin. Ehkä jonkinlainen malli voisi olla sekin, että uutta sopimusta ruvettaisiin rukkaamaan jo selvästi ennen kuin se edellinen on päättynyt. Jos vaikka 50 vuoden vuokrasopimuksiin kuuluisi, että 30 vuoden jälkeen rukattaisiin uutta sopimusta. Toisaalta käytännössä hankalaksi menisi sekin, kun useimpia kiinnostaisi luultavasti eniten lyhyen aikavälin kuluvaikutukset, eikä niinkään se, mikä olisi yhtiölle edullisinta 50 vuoden aikavälillä. Eipä näihin ole oikein yksinkertaista ratkaisua.
Hyvä muistaa, että tämä sama ongelma koskee myös omistustonttia: julkinen valta voi nostaa kiinteistöveroa niin paljon, että tonttien ja niillä olevien asuntojen arvo romahtaa. Minun laskujen mukaan nykyinen, vajaa 1% kiinteistövero vie tonttien ja asuntojen arvosta noin neljäsosan.
Periaatteessa noin, mutta siinä eri omistustontit ovat enemmän samassa asemassa keskenään verrattuna vuokratontteihin: jos jollakulla nousee, noussee se kaikilla saman kunnan alueella.
Carunalle voisi selostaa samalla logiikalla, miksi sähkön siirtomaksut eivät voi olla kohtuuttomia. Heillä on monopoli sähkön siirtoon ja tähänkin pitäisi puuttua.
Pienemmillä kirkkokunnilla/seurakunnilla ei useinkaan ole tällaisia omaisuuseriä, joten esimerkiksi meidän Lähetyshiippakunta ei juurikaan omista omia tilojaan, vaan on vuokralla, eikä ole ihmeempää maaomaisuutta.
Kiitos kommentista!
Caruna on mielenkiintoinen vertailukohde: eriluonteinen tapaus, mutta silti samojakin elementtejä. On jokseenkin käsittämätöntä, että tuollainen bisnes saatetaan myydä ulkomaille. Luulisi, että ulkomaiselle toimijalle siinä olisi aivan liiallinen poliittinen riski, ja toisaalta tuntuu, että jossain täytyy pissiä kotimaassa pahasti, jos tuollaisesta tehdään ulkomaalaiselle sijoittajalle loistava sijoitus.
Luonnollisten monopolien suitsiminen on vaikeaa. Sähkön siirrossa energiavirasto valvoo, ettei pääoman tuotto nouse aivan tolkuttoman korkeaksi. Moni kuntien omistama sähkönsiirtäjä on Carunaa kalliimpi. Mielestäni noihin ”kotimaisiin” lähinnä kunnallisiin riistäjiin on suhtauduttava ihan yhtä kriittisesti kuin Carunaan. Vesilaitoksissa on sama tilanne: laki rajaa kannattavuutta sen kiertämiseksi sitten tehdään jos jonkinlaista siirtohinnoittelua kuntalaisten tappioksi.
Kaskisaaressa myydään kolmen miljoonan asuntoa tontin 30 vuoden vuokra-ajalle. Ei pidä rakentaa vieraalle maalle. Sopimusta solmiessa ollaan hyväuskoisia hälmöjä.