Onko Australian asuntomarkkinoilla kupla?

Tulevaisuuden ennustaminen on vaikeaa ja kurssilaskut tulevat aina yllättäen. Historiaa kun katsoo, niin merkit ovat kuitenkin lähes aina olleet ilmassa, mutta yleensä siinä nousukiidon huumassa herkästi sokaistuu. "Kyllähän nää vielä nousee ku tähänki asti on noussut!" -huutaa AsuntoAntero kolmensadan neliön kattohuoneistosta kaupungin keskustassa.

 

Kuluneen sadan vuoden aikana taloudessa on ollut nousuja ja laskuja, ne jotenkin kuuluu markkinatalouteen. Joskus pyyhkii hyvin ja joskus ei niin hyvin. Kuplasta kun puhutaan, niin mielikuva synnyttää odottavan ajatuksen, milloin se puhkeaa?

Kupla kun puhkeaa, on kyyti kylmää ja vauhti hurjaa. Australiassa on puhuttu asuntokuplan puhkeamisesta 2000-luvun alusta lähtien, mutta hinnat ovat puheista huolimatta kuitenkin moninkertaistuneet.

Olen seurannut tarkemmin Australian asuntomarkkinoita ja makrotaloutta vuodesta 2013 lähtien, jolloin sain kipinän vierailtuani Melbournessa ja Sydneyssä. Minua kiehtoi asunnoissa uskomaton arvonnousu, molemmissa kaupungeissa yli 10 prosenttia vuodessa.

Tässä matkan varrella olen vain hämmästellyt tuota valtavaa arvonnousua myös muissa suurimmissa kaupungeissa Sydneyn ja Melbournen lisäksi Brisbane, Adelaide ja Perth.

Sydneyssä ja Melbournessa asuntojen hinnat ovat kaksinkertaistuneet vuoden 2007 jälkeen. (lähde: RBA, Reserve Bank of Australia)

Housing Prices graph

Mihin suuntaan hinnat tästä menevät?

Asiantuntijoiden mukaan asuntojen hinnat heijastelevat talouden fundamentteja, esimerkiksi kotitalouden tulot, vuokrataso, inflaatio ja talouskasvu.

Yksi tapa mitata asuntojen hintoja, on tarkastella tulojen suhdetta asuntojen hintoihin eli yksinkertaisesti suhdelukua, joka kuvastaa kotitalouden tuloja suhteessa asuntojen hintoihin.

Historiaa peilaten suhdeluvun keskiarvo liikkuu kahdesta neljään, aivan ydinkeskustassa voi suhdeluku olla viidestä kuuteen.

Tällä hetkellä tilastokeskuksesta saatavien tietojen mukaan voidaan laskea pariskunnan yhteenlasketuksi tuloksi $117.300 vuodessa. (lähde: ABS, Australian Bureau of Statistics: "All employees average weekly total earnings 1128,70$")

Kuvitellaan, jos tulojen ja hintojen suhdeluku olisi esimerkiksi kolme(3), tarkoittaisi se sitä, että asuntojen hintojen keskihinta tulisi olla $351.900.

Domain House Price Report kertoo, että tällä hetkellä Melbournessa asuntojen keskihinta on $668.030, joka antaa meille suhdeluvuksi 5,7. 

 

Mikäli asuntojen hinnat palaisivat normaalille tasolle, tarkoittaisi se merkittävää hintojen pudotusta, 47 %.

Näiden lukujen valossa tuntuvat asuntojen hintojen "riistäytyneen käsistä". Mielenkiintoiseksi asian laidan kuitenkin tekee se, että Melbourne kasvaa 100 000 henkilöä joka vuosi. Tämä luonnollisesti laittaa painetta asuntotuotantoon.

Suomessa keskimääräinen neliöhinta on 2.277 €, kun Australiassa se on $7.250 (4.803 €)

Näin äkkiseltään voisi luulla, että Aussimarkkinoilla puhaltaa kohta kylmä tuulen vire kun asuntojen hinnat kääntyvät kaakkoon päin. Tuleeko droppi vaikuttamaan Suomen markkinaan kuten kävi jenkkien tuulahduksessa, se jää nähtäväksi.

-Petri Rastas

 

http://www.petrirastas.com/

11 thoughts on “Onko Australian asuntomarkkinoilla kupla?

  1. Japanin valtion suuri velka on toinen epätasapainotekijä

    Australian asuntokriisi ja hintaromahdus ovat varmaan osa seuraavaa laajempaa kriisiä ja mukana pahentamassa sitä.  Onko tuo australian asuntodroppi sytytin tulevalle kriisille?  Hyvä kysymys. Ei sitä min mielestäni kukaan varmasti tiedä mikä on se kriittinen sytytin jonka laukeaminen aiheuttaa vyöryn. Nuo suuremmat kriisit ovat kuin maanvyöryt. Rinteestä voi sanoa että se on niin jyrkkä että maanvyöryn vaara on ilmeinen, mutta on hirveän vaikea sanoa minkä kiven irtoaminen loppujen lopuksi laukaisee katastrofin.

    Onko maailmalla muita australian kaltaisia epätasapainoilmiöitä jotka odottavat laukaisevaa tekijää joka käynnistää vyöryn? Valitettavasti minä en tunne näitä asioita riittävästi että tietäisin.  Mutta luulen että tämän asian voi joku taitava ekonomisti tietää ja osata jopa laskea. Rinteen jyrkkyyden ja vaarallisuuden voi nimittäin arvioida, jos osaa ja ymmärtää kivi- ja maalajien ominaisuuksia.

    Tiedän ainoastaan sen, että Japanin valtiolla on paljon velkaa (yli 200% / bkt) ja se on eräs epätaspainotekijä. Tämänkään epätasapainotekijän vaarallisuutta en osaa arvioida.

  2. Australian kupla

    Kannattaa lukea Lindsay Davidin kirja: Australia Boom to Bust. Itse sen juuri luin. Kirja selventää aika hyvin Australian nykytilannetta. Kirjassa ennustetaan esimerkiksi Australian suurimman vientituotteen rautamalmin hinnan romahtamista, jonka seurauksena alkaa tapahtua kummia. Kirja on vuodelta 2014 ja rautamalmin hinnanromahdus on jo tapahtunut.

    Siinä kirjassa on kyllä kaikkea muutakin mielenkiintoista luettavaa. Aussien asuntojen hinnathan ei ole mitenkään järjellä selitettäviä, jos vertaa muihin länsimaihin. 

    Jos joku on aiheesta oikeasti kiinnostunut niin kannattaa ostaa tuo kirja ja lukea.

     

    Lindsay Davidin blogi: http://blog.australiaboomtobust.com/

  3. Interest only loans

    Jos oikein käsitin tästä videosta, niin tällä hetkellä 42% kaikista uusista asuntolainoista Australiassa on lainoja joissa maksetaan pelkkiä korkoja, eikä lainanlyhennystä ollenkaan. Kuulostaako se asiantunijoiden korvaan riskiltä?

    http://www.9jumpin.com.au/show/today/videos/money/

    1. Kyllä on jonkinlainen riski jos asuntolainaa ei tarvii lyhentää

      Riski on minusta pitkällä tähtäimellä kouriintuntuva. Australian inflaatio on tällä hetkellä noin 1,5% ja silloin lainan reaalinen arivo pienenee noin 1,5% vuodessa.

      Puurakenteisten asuntojen arvosta piti/sai Suomessa jossain vaiheessa tehdä 2% vuotuiset poistot ja kivirakenteisissa tuo luku oli noin 1,5%. Johtuu kulumisesta, lahoamisesta, rakennevirheiden paljastumisesta ja vanhenemisesta. Sama pätee varmaan Australisassa. 

      Siellä Ausseissa on videon mukaan lainoja, joita ei ole pakko koskaan lyhentää. Kyllä tuo kuulostaa pieneltä riskiltä ainakin useimpien kevytrakenteisten omakotitalojen osalta.

    2. Kyllä käsitit oikein. Tällä

      Kyllä käsitit oikein. Tällä hetkellä on hyvin yleistä ottaa asuntolaina, jossa maksetaan pelkät korot ja jos oikein hyvin osaat neuvotella lainoittajan kanssa, on mahdollista saada lainanlyhennysvapaa jopa 15:sta vuodeksi. Omarahoitus tai joku muu vakuus pitää olla 5-10%, sijoitusasunnoissa 10-30%. Ulkomaalaisilta ostajilta vaaditaan vähintään 30% omarahoitus osuus.

    3. Interest only loans

      The Australian Securities and Investment Commission on tehny selvitystä noista Interest only lainoista.

      Tässä vähän lainauksia: 30 prosentissa tutkituista tapauksisista ei ollut todisteita siitä, että lainanantaja olisi ottanut selvää pystyykö lainansaaja maksamaan lainanlyhennyksiä pitkällä aikavälillä    20 prosentissa tapauksista lainanantajat eivät olleet ottaneet huomioon lainansaajan todellisia elinkustannuksia. 40 prosentissa tapauksista lainan kustannukset oli laskettu väärin.

      Lukekaa juttu itse niin voitte myös samalla myös todeta olenko suomentanut ylläolevat lauseet täysin oikein. 

      http://www.abc.net.au/news/2015-08-20/many-interest-only-home-loan-customers-at-risk/6711784?section=business

      Tuota ABC Business sivustoa kannattaa seurata, jos on kiinnostunut Australian taloustilanteesta ja mitä siinä tapahtuu. 

  4. Asuntolainojen korot nousee Australiassa.

    Luin sellasen kirjan, jossa sanottiin ja numeroin esitettiin, että Westpac on heikoimmassa jamassa, sit tulee Commonwealth toiseks huonoimpana, sit NAB ja Sit ANZ joka on tervein pankki näistä aussien neljästä isoimmasta pankista. Aussien pankit on, kai vissii surkeemmassa kunnossa, kun se  USA: Lehmann Brothers vai mikäseoli. Se oli se pankki, jonka kaatuminen aiheutti, tai ainakin oli suuri vaikutin vuoden 2008 maailman talouskiriisille. Nyt ne pankit nostaa korkoja, koska niiden pitää saada enemmä käteistä, sitä rahamäärää vastaan minkä ne on antanu lainoja, eli Westpacilla tää suhde on huonoin ja ANZ:llä paras näistä neljästä sen kirjan mukaan, mutta kaikilla kuitenkin huonompi, kun sillä Jenkkilän suurella pankilla joka romahti sillon 2008. Kun Westpac nosti korkoja tän viikon alussa, ni muistin heti sen kirjan ja aattelin, että seuraavaks nostaa Commonwealth, sit NAB ja sit ANZ. Lehdessä sit luki, että parin viikon sisällä muut seuraa Westpacia, mut ne nostikin korkoja kaikki tällä viikollla. Siis pelkästään asutolainojen korkoja. Ei ne säästöistä anna enempää korkoja. http://www.abc.net.au/news/2015-10-23/anz-raises-mortgage-rates/6880262?section=business

  5. Housing costs in Australia second only to Hong Kong

    Taman artikkelin viimeiset lauseet kertoo aika paljon:

    Senator Day, and the Demographia report authors, have blamed zoning restrictions and other building regulations for pushing prices higher.

    "It is important to remember that the 'scarcity' that drove up land prices is wholly contrived – it is a matter of political choice, not geographic reality," he wrote.

    "It is the product of restrictions imposed through planning regulation and zoning."

Comments are closed.

Related Posts

WP Twitter Auto Publish Powered By : XYZScripts.com