Julkaistu 22.8.2012

Suomen asuntosijoittajat ry julkaisee asuntomarkkinakatsauksen kahdesti vuodessa. Asuntomarkkinakatsauksen tavoite on kertoa lyhyesti mitä vuoden ensimmäisellä puoliskolla on tapahtunut sekä mitkä ovat huomioitavia seikkoja seuraavien kuukausien aikana ja miten kaikki tämä vaikuttaa sijoittamiseen asuntomarkkinoilla.

Tämä asuntomarkkinakatsaus on noteerattu myös mediassa: Uusi-Suomi, Talouselämä, Taloussanomat, Arvopaperi

Vuokramarkkinat

Väestönkasvu on  kasvukeskuskunnissa ja niiden kehyskunnissa ollut 0,5-1,5% luokkaa viime vuosina. Samalla yhden hengen talouksien lisääntyminen on jatkunut. Tämä pitää erityisesti pienten asuntojen kysynnän vuokramarkkinoilla korkealla. Kysynnän tarve on suuri koska pieniä asuntoja tavoittelevat mm eronneet, opiskelijat, kakkosasuntoa ja työsuhdeasuntoa etsivät. Tämä lisää vuokra-asuntojen kysyntää erityisesti suurissa kaupungeissa.

Vuokramarkkinoihin ja vuokra-asuntojen kysyntään vaikuttavat talouden suhdanteet. Kun maailmantalous on epävakaa, omistusasunnon hankintaa lykätään ja osa ihmisistä siirtyy omistusasunnoista vuokralle. Epävarmuuden kasvaessa asuntokauppa hiljenee ja kaupaksi käymättömät asunnot siirtyvät osin vuokrauskäyttöön. Varsinkin suurempien perheasuntojen kohdalla tämä on selvästi havaittavissa. Nykyinen talouden epävarmuus on saanut asunnonostajat selvästi varuilleen. Omistusasunnon hankinnan varovaisuus näkyy jonkin verran myös liikkeenä omistusasumisesta vuokra-asuntoihin.

On odotettavaa, että etenkin pääkaupunkiseudun vuokramarkkinat pysyvät ennallaan loppuvuoden. Syksyn kysyntäpiikki pitää etenkin pienten asuntojen saatavuuden kireänä ja sesongin jälkeenkin kysyntää on paljon suhteessa kohtuuhintaiseen tarjontaan nähden.

Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinoiden hintojen nousu vaikuttaa myös kehyskuntien vuokramarkkinoihin. Pääkaupunkiseudulta siirtyvän kysynnän myötä hyvien kulkuyhteyksien varrella sijaitsevien alueiden vuokrataso nousee tämän ansiosta.

Asuntomarkkinat

Asuntomarkkinoilla on myytävien asuntojen kohdalla nähty erikoisia liikkeitä. Koko maan käytettyjen asuntojen markkinointiaika laski tammikuun 104 päivästä toukokuun pohjaan, joka oli 41 päivää. Heinäkuun loppuun mennessä markknointiajat ovat nousseet 41 päivästä 69 päivään eli nousua on ollut 68 % toukokuusta. Kuitenkin vuoteen 2011 nähden markkinointiaika on 12,5 % lyhyempi.

Myytävien vanhojen asuntojen määrä on etuovi.com palvelun mukaan noussut huhtikuun 15 000:sta heinäkuun lähes 34 000. Kasvua on tapahtunut pääkaupunkiseudulla sekä muilla alueilla.

Vuodentakaiseen nähden vanhojen asuntojen kohdemäärä on noussut 31%. Eniten kasvua on tapahtunut perheasunnoissa.

Uudiskohteiden vaihtuvuus, markkinointiajat sekä myytävien kohteiden määrä on noudattanut samankaltaista liikehdintää.

Asuntomarkkinat ovat eläneet hiljaiseloa jo jonkin aikaa. Toukokuussa kuluttajat kuitenkin palasivat pirteämpänä markkinoille. Huonot uutiset euroopan talouskriisistä toivat takasin epävarmuuden kuluttajien korviin ja markkinat hiljenivät jälleen touko- kesäkuun vaihteessa. Uudisrakentaminen on hiljentynyt selvästi.

Asuntokauppoja on tehty kiinteistövälittäjien mukaan noin 1000 kappaletta vähemmän verrattuna vuoden 2011 alkuvuoteen. Asuntojen hintataso on kuitenkin pysynyt ennallaan vaikka kauppamäärät ovat laskeneet. Nimellishinnat ovat nousseet verrattuna edellisen vuoden alkuun, mutta reaalihinnat ovat laskeneet koko maassa 2,1 % ja pääkaupunkiseudulla 1,2 % vuodessa. Nimellishintojen nousu on hidastunut vuoden 2011 kesäkuun lakipisteestä. Tämä ei koske kuitenkaan uusia asuntoja jossa vuotuinen hinnannousu on ollut 6 % tasolla.

Sijoittajan kannalta tämä tilanne on mielenkiintoinen sillä myytävää on paljon ja korot ovat alhaisella tasolla. Kuitenkin myytävien pienten asuntojen määrä markkinoilla ei ole merkittävästi kasvanut vaan myyntipaine on selvästi suuremmissa kokoluokissa.

Osittain hetkellisen piristymisen on arvailtu johtuvan tulevasta varainsiirtovero uudistuksesta. SKV:n markkinakatsauksen mukaan vuoden toinen neljännes on ollut ensimmäistä selvästi parempi. Pienillä asunnoilla on ollut hyvä kysyntä eteenkin kaupunkien keskustojen tuntumassa. Niissä myyntiajat ovat olleet pääosin lyhyitä. Asuntoverkko.com:in mukaan kauppamäärät laskivat lähes koko maassa lukuun ottamatta pääkaupunkiseutua, Kainuuta, Hämettä ja Keski- Pohjanmaata. Eniten laskua kauppamäärissä oli Etelä- Pohjanmaalla, Etelä- Karjalassa, Keskisuomessa ja Pohjanmaalla. Kaikilla kyseisillä alueilla laskua oli yli 20 % edelliseen vuoteen verrattuna.

Tilanne, jossa kauppamäärät ovat laskeneet edellisestä vuodesta ja samalla myytävien kohteiden määrä on kasvanut erittäin merkittävällä tavalla, varjostaa loppuvuoden näkymiä asuntomarkkinoilla. Tämä herättää erityisen kovasti kysymyksiä tulevan hintatason kehityksen suhteen.

Pankit varoittelevat liikavelkaantumisesta, eivätkä suotta. Korot ovat tällä hetkellä hyvin alhaisella tasolla ja kokonaiskorkotasoja ajateltuna laskuvara on hyvin rajallista pankkien kiristäessä hinnoitteluaan. Alhainen korkotaso saattaa harhauttaa asuntolainanottajaa antaen erheellisen kuvan tulevista asumiskustannuksista. Koronnousuun on syytä varautua eikä alhaista korkotasoa kannata pitää merkkinä hyvästä asunnon ostoajankohdasta.

Rakennuskustannukset ja kiinteistöjen hoitokustannukset kallistuvat kovaa vauhtia, eli asuminen kallistuu entisestään. Rakennusten tulevat suuret perusparannus- ja peruskorjaushankkeet aiheuttavat asuntojen omistajille suuria haasteita tulevien asuinkustannusten arvioinnissa. Pankkisektorilta on kantautunut huolestuttavia viitteitä siitä, että pankkien vakavaraisuussäännökset vaikeuttavat taloyhtiöiden lainansaantia ja nostavat sen hintaa merkittävällä tavalla. Tällä on vaarana aiheuttaa yllättäviä ongelmia asunto-osakkeiden omistajille.

Suomessa monin paikoin ja ennen kaikkea pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat ostovoimaan nähden erittäin korkealla. Suhteellisten hintojen muutos vaatisi, joko palkkatason nousua tai reaalihintojen laskun jatkumista. Ennätysalhainen korkotaso, rahoituksen saatavuus ja usko omaan talouteen ovat pitäneet hinnat korkealla tasolla. On kuitenkin todennäköistä, että pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat saavuttaneet tai saavuttamassa katon ostajien ostovoimaan nähden.

Talouskriisi ja lähitulevaisuus

Puuduksiin asti puitu talouskriisi on edelleen Suomen talouskehityksen tulevaisuutta vahvasti määräävä tekijä. Euroopan kriisi on syventynyt ja jatkaa monimuotoisuudessa syvenemistään vielä pitkään. Euroopan ajautuminen taantumaan heijastuu suurella varmuudella myös Suomeen. Talouden toiminnan dynamiikkaan vaikuttaa vahvasti pankkisektorin terveydentila ja mahdollisuus rahoittaa yritystoimintaa sekä voimakkaasti vaihteleva yhteisvaluuttamme arvo. Toistaiseksi asuntovelallinen Suomessa on hyötynyt kriisin sivutuotteena tulleista matalista koroista. Tulevaisuus ei välttämättä ole yhtä aurinkoinen. Korkoympäristö saattaa muuttua voimakkaasti ja alhaisten korkojen aikaan oman asuntolainan sitominen vaikka vain osin kiinteään korkoon, voi olla pitkällä aikavälillä kannattava ja mielenrauhaa varmistava toimenpide.

Euroopan kriisin velloessa omilla kulmilla, on helppoa unohtaa muu maailmantalous ja sen vaikutus omaan kansantalouteemme. Kiinan taloudessa muhii melko vähän huomiota saaneita rakenteellisia ongelmia, jotka voivat hyvin ja suurella todennäköisyydellä myös tulevat pudottamaan Kiinan kasvulukuja voimakkaasti, aiheuttaen painetta USA:n kansataloudelle sekä jo muutoinkin heikossa tilassa olevalle Euroopalle.

Todennäköisimpänä uhkana Suomen taloudelle on epävarmuuden kasvaminen ja sitä kautta kuluttajien pelkopohjainen ennakoiva kulutuspäätösten lykkääminen sekä yritysten varovaisuus investointien ja rekrytointien suhteen.  Tämä heijastuu nopeasti toimialalta toiselle, ruokkien itse itseään.

Vakavampienkin kriisiskenaarioiden mahdollisuus on olemassa ja niiden seurauksena Suomen talouden dynamiikka voi vaarantua epämiellyttävällä tavalla. Vaikka ne tuntuvat ja näyttävät lyhyellä aikavälillä epätodennäköisiltä, kehityskulkujen nopeus useimmiten yllättää.

Lisätietoa:

Arttu Nyman

Gsm: +358 44 5826085

Info@asuntosijoittajat.fi

Suomen Asuntosijoittajat ry

Lähteet: Markkinanäkemyksissä ja graafeissa konsultaatioapua on tarjonnut Matias Savolainen